GbR im Grundbuch

Grundbuchfähigkeit der BGB-Gesellschaft

Lange Zeit war umstritten, ob einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine eigenständige Rechtsfähigkeit in der Geschäftswelt zukommt. Besondere Relevanz kam dieser Frage dabei im Zusammenhang mit dem Grundbuch zu. So war unklar, ob sie als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden kann. Höchstgerichtliche Entscheidungen und gesetzliche Neuregelungen haben die GbR in Bezug auf ihre Rechtsfähigkeit mittlerweile aufgewertet.

Als Kanzlei für Gesellschafts- und Immobilienrecht beraten wir Mandanten bei der Entwicklung von Projekt-, Joint Venture- und Poolgesellschaften in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht. Unser Team von Rechtsanwälten, Fachanwälten für Gesellschaftsrecht und Steuerberatern begleitet entsprechende Projekte bundesweit von unseren Standorten in Hamburg, München und Berlin aus.

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Die GbR als flexible und formfreie Rechtsform  

Die Regelungen zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ihre Gründung ist grundsätzlich formfrei möglich. Im Unterschied zu anderen Gesellschaftsformen wie etwa der GmbH oder der Aktiengesellschaft ist für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages erforderlich. Für den Abschluss des Gesellschaftsvertrages finden die allgemeinen Regelungen des Vertragsrechts Anwendung. Der Vertrag entsteht somit allein durch die Abgabe von übereinstimmenden Willenserklärungen der Gesellschafter. Auch die spätere Änderung des Gesellschaftsvertrages nach der Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist formfrei möglich. 

Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen zeichnet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zudem aus, dass zu Ihrer Gründung kein Stammkapital in einer bestimmten Höhe aufgebracht werden muss. Sie ist daher insbesondere auch für geschäftliche Unternehmungen mit einem „kleinen Geldbeutel“ geeignet.

Hinzu kommt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen keiner Publizitätspflicht unterliegt. So müssen anders als beispielsweise bei der GmbH und der Aktiengesellschaft der Gesellschaftsvertrag und die Gesellschafter nicht öffentlich einsehbar im Handelsregister veröffentlicht werden.

Unterschiedliche Erscheinungsformen und Anwendungsgebiete der der GbR

Aufgrund der hohen Flexibilität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind ihre Erscheinungsformen im Geschäftsverkehr sehr vielfältig. Sie reichen von der Bildung einer einfachen Fahrgemeinschaft über die Gründung eines Joint Ventures zwischen zwei Geschäftspartnern bis hin zu einer ARGE (Kurzform für Arbeitsgemeinschaft) zur gemeinsamen Durchführung eines einmaligen Projektes. Große Beliebtheit erfreut sich die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch bei der Gründung und Verwaltung von Familienpools zur gemeinsamen steueroptimierten Verwaltung und Übertragung des Familienvermögens, insbesondere in Form von Immobilienvermögen.

Eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts stellt letztlich auch die Unterbeteiligung an einem Gesellschaftsanteil dar. Der Unterbeteiligte wird durch eine bloße Innengesellschaft zwischen ihm und dem Eigentümer des Geschäftsanteils an diesem beteiligt. Das Unterbeteiligungsverhältnis berührt das davon zu trennende Gesellschaftsverhältnis des Eigentümers des Geschäftsanteils zur GmbH selbst nicht. Durch eine solche Konstruktion kann die Publizität des Handelsregisters, gleich wie bei einer Treuhandabrede umgangen werde.

Wird die GbR im Grundbuch eingetragen?

Wie bereits erwähnt werden Gesellschaften Bürgerlichen Rechts oft genutzt, um das Immobilienvermögen einer Familie im Rahmen eines Familienpools gesammelt zu verwalten. Die jeweiligen Immobilien stehen dann nicht direkt im Eigentum der Familienmitglieder sondern im Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Familienmitglieder sind wiederum als Gesellschafter mittelbar am Immobilieneigentum beteiligt.

Während die Rechtslage früher unklar war, hat der Gesetzgeber mittlerweile reagiert und in § 899a S.1 BGB geregelt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen werden kann. Dies geschieht nach herrschender Ansicht in der Weise, dass im Grundbuch die Namen aller, also nicht nur der vertretungsberechtigten Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eingetragen werden. Es reicht dahingegen nicht aus, allein die Firma der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ins Grundbuch einzutragen. Maßgeblich ist, dass die einzelnen Gesellschafter identifiziert werden können.

Ist statt den Gesellschaftern allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit ihrem Namen im Grundbuch eingetragen, ist die Eintragung fehlerhaft und das eingetragene Recht nicht für die Gesellschaft entstanden.

Haftungsverhältnisse im GbR-Immobilienpool

Nach der gesetzlichen Regelung haften alle Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Außenverhältnis gegenüber Dritten persönlich und unbeschränkt für die Schulden der Gesellschaft. Nur im Innerverhältnis zwischen den Gesellschaftern kann eine abweichende Haftungsvereinbarung getroffen werden. So ist beispielsweise möglich, dass sich einzelne Gesellschafter verpflichten, andere Gesellschafter von jeglicher Inanspruchnahme freizustellen. Auch eine von der Beteiligung an der Gesellschaft disquotale Haftungsverteilung kann im Innenverhältnis vereinbart werden.

Aus der Tatsache, dass die persönliche Haftung im Außenverhältnis nicht beschränkbar ist, folgt trotz der Möglichkeit einer abweichende Haftungsverteilung im Innenverhältnis, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts für besonders haftungsintensive Geschäftstätigkeiten tendenziell eher ungeeignet ist. Insbesondere in den Fällen, in denen ein Mitgesellschaft insolvent ist, kann beispielsweise eine Freistellungsvereinbarung im Innenverhältnis „ins Leere“ gehen. Faktische ist es dann trotz der Haftungsprivilegierung im Innenverhältnis unmöglich, sich bei einem Mitgesellschafter schadlos zu halten.

Geschäftsführung in der GbR

Nach der gesetzlichen Grundregelung obliegt die Geschäftsführung der GbR allen Gesellschaftern gemeinsam, sofern im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes geregelt ist. Gerade bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit einer Vielzahl von Beteiligten wie beispielsweise bei einem Familienpool empfiehlt es sich, die Geschäftsführung einem oder mehreren Gesellschaftern zu übertragen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Gesellschaft handlungsunfähig werden kann.

Im Innenverhältnis sollte die Geschäftsführung zumindest bei bestimmten bedeutenden Geschäften, die über den Umfang des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes hinausgehen, an die Zustimmung aller Gesellschafter gebunden werden. So kann sichergestellt werden, dass die Gesellschafter eine ausreichende Kontrolle über die Geschäftsführung behalten. Bezüglich der Art und dem Umfang der zustimmungspflichtigen Geschäfte gilt es, einen guten Ausgleich zwischen Kontrolle und eigener Entscheidungsmacht der Geschäftsführung zu finden. Dabei ist auf die Erfahrung der Geschäftsführung, das zwischen den Gesellschaftern und der Geschäftsführung bestehende Vertrauensverhältnis und die Risikogeneigtheit des Geschäftsgegenstandes der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rücksicht zu nehmen.

Jahresabschlüsse in der GbR

Grundsätzlich geht der Gesetzgeber bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts davon aus, dass diese nur für eine vorübergehende Dauer besteht. Demzufolge ist in § 721 Abs. 1 BGB grundsätzlich geregelt, dass ein sogenannte Rechnungsabschluss erst zum Ende der Gesellschaft erfolgen muss. Sollte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts aber von längerer Dauer sein wie etwa bei einem Familienpool, hat dieser Rechnungsabschluss im Zweifel am Schluss jedes Geschäftsjahres zu erfolgen. Für den Rechnungsabschluss selbst gelten dann die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung nicht unmittelbar, allerdings wird die Erstellung einer Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung empfohlen.

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