GbR im Grundbuch
Die Immobilien-GbR: flexibel & rechtssicher
Nach neuem Recht ist die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR, die Immobilien hält, seit dem 1. Januar 2024 ausdrücklich gesetzlich geregelt. Zugleich wurde für die GbR ein Gesellschaftsregister eingeführt. Die Immobilien-GbR hat seit einigen Jahren an Rechtssicherheit gewonnen.
Ausgezeichnet im Gesellschaftsrecht
Unsere Kanzlei wurde von den Magazinen Focus, brand eins und Handelsblatt in den Kategorien „Beste Wirtschaftskanzlei im Gesellschaftsrecht“, „Beste Steuerberater“ sowie „Top Wirtschaftskanzlei im Gesellschaftsrecht“ ausgezeichnet. Spezialisierung und Erfahrung zahlen sich aus!
Kanzlei für Immobilienrecht
Als Kanzlei für Gesellschafts- und Immobilienrecht beraten wir Mandanten bei der Entwicklung von Projekt-, Joint Venture- und Poolgesellschaften in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht. Unser Team von Rechtsanwälten, Fachanwälten für Gesellschaftsrecht und Steuerberatern begleitet entsprechende Projekte bundesweit von unseren Standorten in Hamburg, Köln, Frankfurt, München und Berlin aus.
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Die Regelungen zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ihre Gründung ist grundsätzlich formfrei möglich. Im Unterschied zu anderen Gesellschaftsformen wie etwa der GmbH oder der Aktiengesellschaft ist für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages erforderlich. Für den Abschluss des Gesellschaftsvertrages finden die allgemeinen Regelungen des Vertragsrechts Anwendung. Der Vertrag entsteht somit allein durch die Abgabe von übereinstimmenden Willenserklärungen der Gesellschafter. Auch die spätere Änderung des Gesellschaftsvertrages nach der Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist formfrei möglich.grundsätzlich formfrei möglich. Dies gilt jedoch nicht, soweit sich aus dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages oder aus dem betroffenen Rechtsgeschäft besondere Formanforderungen ergeben. Die Anmeldung einer GbR zum Gesellschaftsregister sowie spätere registerpflichtige Änderungen sind nach §§ 707 ff. BGB in öffentlich beglaubigter Form vorzunehmen.
Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen zeichnet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zudem aus, dass zu Ihrer Gründung kein Stammkapital in einer bestimmten Höhe aufgebracht werden muss. Sie ist daher insbesondere auch für geschäftliche Unternehmungen mit einem „kleinen Geldbeutel“ geeignet.
Hinzu kommt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen keiner Publizitätspflicht unterliegt. So müssen anders als beispielsweise bei der GmbH und der Aktiengesellschaft der Gesellschaftsvertrag und die Gesellschafter nicht öffentlich einsehbar im Handelsregister veröffentlicht werden.Eine nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbR unterliegt weiterhin keiner mit dem Handelsregister vergleichbaren Registerpublizität. Seit dem 1. Januar 2024 können die Gesellschafter eine rechtsfähige GbR jedoch nach §§ 707 ff. BGB in das Gesellschaftsregister eintragen lassen. Die eingetragene Gesellschaft führt den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“. Aus dem Gesellschaftsregister sind insbesondere Name, Sitz, Anschrift, Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis ersichtlich. Der Gesellschaftsvertrag selbst wird dagegen nicht veröffentlicht. Für eine GbR, die Grundstücksrechte erwerben oder über bereits im Grundbuch eingetragene Rechte verfügen soll, besteht wegen § 47 Abs. 2 GBO und Art. 229 § 21 EGBGB regelmäßig ein faktischer Eintragungszwang.
Unterschiedliche Erscheinungsformen der GbR
Aufgrund der hohen Flexibilität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind ihre Erscheinungsformen im Geschäftsverkehr sehr vielfältig. Sie reichen von der Bildung einer einfachen Fahrgemeinschaft über die Gründung eines Joint Ventures zwischen zwei Geschäftspartnern bis hin zu einer ARGE (Kurzform für Arbeitsgemeinschaft) zur gemeinsamen Durchführung eines einmaligen Projektes. Große Beliebtheit erfreut sich die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch bei der Gründung und Verwaltung von Familienpools zur gemeinsamen steueroptimierten Verwaltung und Übertragung des Familienvermögens, insbesondere in Form von Immobilienvermögen.
Eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts stellt letztlich auch die Unterbeteiligung an einem Gesellschaftsanteil dar. Der Unterbeteiligte wird durch eine bloße Innengesellschaft zwischen ihm und dem Eigentümer des Geschäftsanteils an diesem beteiligt. Das Unterbeteiligungsverhältnis berührt das davon zu trennende Gesellschaftsverhältnis des Eigentümers des Geschäftsanteils zur GmbH selbst nicht. Durch eine solche Konstruktion kann die Publizität des Handelsregisters, gleich wie bei einer Treuhandabrede umgangen werde.
Wird die GbR im Grundbuch eingetragen?
Wie bereits erwähnt werden Gesellschaften Bürgerlichen Rechts oft genutzt, um das Immobilienvermögen einer Familie im Rahmen eines Familienpools gesammelt zu verwalten. Die jeweiligen Immobilien stehen dann nicht direkt im Eigentum der Familienmitglieder sondern im Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts.rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts und gehören nach § 713 BGB zum Vermögen der Gesellschaft. Die Familienmitglieder sind wiederum als Gesellschafter mittelbar am Immobilieneigentum beteiligt.
Während die Rechtslage früher unklar war, hat der Gesetzgeber mittlerweile reagiert und in § 899a S.1 BGB geregelt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen werden kann. Dies geschieht nach herrschender Ansicht in der Weise, dass im Grundbuch die Namen aller, also nicht nur der vertretungsberechtigten Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eingetragen werden. Es reicht dahingegen nicht aus, allein die Firma der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ins Grundbuch einzutragen. Maßgeblich ist, dass die einzelnen Gesellschafter identifiziert werden können.Nach der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Rechtslage soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß § 47 Abs. 2 GBO nur eingetragen werden, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Die Gesellschaft wird dann als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ unter Angabe ihres Namens und Sitzes sowie grundsätzlich des Registergerichts und des Registerblatts im Grundbuch bezeichnet. Die einzelnen Gesellschafter werden im Grundbuch nicht mehr aufgeführt; ihr Bestand und die Vertretungsverhältnisse ergeben sich aus dem Gesellschaftsregister. § 899a BGB a. F. ist aufgehoben.
Ist statt den Gesellschaftern allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit ihrem Namen im Grundbuch eingetragen, ist die Eintragung fehlerhaft und das eingetragene Recht nicht für die Gesellschaft entstanden.Vor dem 1. Januar 2024 unter Angabe ihrer Gesellschafter vorgenommene Eintragungen einer GbR bleiben grundsätzlich bestehen. Soll jedoch eine Eintragung vorgenommen werden, die ein Recht einer solchen Alt-GbR betrifft, muss die Gesellschaft nach Art. 229 § 21 EGBGB regelmäßig zunächst im Gesellschaftsregister registriert und anschließend als eGbR im Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt insbesondere auch vor der Übertragung eines Grundstücks; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt die Voreintragungspflicht selbst dann, wenn das Grundstück anschließend auf die Gesellschafter übertragen und die eGbR im Grundbuch sogleich wieder gelöscht werden soll.
Haftungsverhältnisse im GbR-Immobilienpool
Nach der gesetzlichen Regelung haften alle Gesellschafter einer rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Außenverhältnis gegenüber Dritten persönlich und unbeschränkt für die Schulden der Gesellschaft (§ 721 BGB). Nur im Innerverhältnis zwischen den Gesellschaftern kann eine abweichende Haftungsvereinbarung getroffen werden. So ist beispielsweise möglich, dass sich einzelne Gesellschafter verpflichten, andere Gesellschafter von jeglicher Inanspruchnahme freizustellen. Auch eine von der Beteiligung an der Gesellschaft disquotale Haftungsverteilung kann im Innenverhältnis vereinbart werden.
Aus der Tatsache, dass die persönliche Haftung im Außenverhältnis nicht beschränkbar ist, folgt trotz der Möglichkeit einer abweichende Haftungsverteilung im Innenverhältnis, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts für besonders haftungsintensive Geschäftstätigkeiten tendenziell eher ungeeignet ist. Insbesondere in den Fällen, in denen ein Mitgesellschaft insolvent ist, kann beispielsweise eine Freistellungsvereinbarung im Innenverhältnis „ins Leere“ gehen. Faktische ist es dann trotz der Haftungsprivilegierung im Innenverhältnis unmöglich, sich bei einem Mitgesellschafter schadlos zu halten.
Geschäftsführung in der GbR
Nach der gesetzlichen Grundregelung obliegt die Geschäftsführung der GbR allen Gesellschaftern gemeinsam, sofern im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes geregelt ist (§ 715 Abs. 1 BGB). Entsprechendes gilt grundsätzlich für die Vertretung der rechtsfähigen GbR nach außen (§ 720 Abs. 1 BGB). Gerade bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit einer Vielzahl von Beteiligten wie beispielsweise bei einem Familienpool empfiehlt es sich, die Geschäftsführung einem oder mehreren Gesellschaftern zu übertragen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Gesellschaft handlungsunfähig werden kann.
Im Innenverhältnis sollte die Geschäftsführung zumindest bei bestimmten bedeutenden Geschäften, die über den Umfang des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes hinausgehen, an die Zustimmung aller Gesellschafter gebunden werden. So kann sichergestellt werden, dass die Gesellschafter eine ausreichende Kontrolle über die Geschäftsführung behalten. Bezüglich der Art und dem Umfang der zustimmungspflichtigen Geschäfte gilt es, einen guten Ausgleich zwischen Kontrolle und eigener Entscheidungsmacht der Geschäftsführung zu finden. Dabei ist auf die Erfahrung der Geschäftsführung, das zwischen den Gesellschaftern und der Geschäftsführung bestehende Vertrauensverhältnis und die Risikogeneigtheit des Geschäftsgegenstandes der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rücksicht zu nehmen.
Jahresabschlüsse in der GbR
Grundsätzlich geht der Gesetzgeber bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts davon aus, dass diese nur für eine vorübergehende Dauer besteht. Demzufolge ist in § 721 Abs. 1 BGB grundsätzlich geregelt, dass ein sogenannte Rechnungsabschluss erst zum Ende der Gesellschaft erfolgen muss. Sollte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts aber von längerer Dauer sein wie etwa bei einem Familienpool, hat dieser Rechnungsabschluss im Zweifel am Schluss jedes Geschäftsjahres zu erfolgen.Der frühere § 721 BGB über die Rechnungslegung und Gewinnverteilung ist durch das MoPeG entfallen; § 721 BGB regelt nunmehr die persönliche Haftung der Gesellschafter. Für die Rechnungslegung einer GbR sind daher die gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen und die allgemeinen gesetzlichen Rechenschafts- und Auskunftspflichten maßgeblich. Bei einer auf Dauer angelegten Gesellschaft, etwa einem Familienpool, sollte der Gesellschaftsvertrag insbesondere Geschäftsjahr, Rechnungslegung, Ergebnisfeststellung und Ergebnisverwendung ausdrücklich regeln.
Für den Rechnungsabschluss selbst gelten dann die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung nicht unmittelbar, allerdings wird die Erstellung einer Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung empfohlen.Ob handelsrechtliche Buchführungs- und Bilanzierungspflichten bestehen, richtet sich nicht allein nach der Rechtsform der GbR, sondern nach den jeweils einschlägigen handels-, steuer- und sonstigen Vorschriften. Unabhängig davon kann gesellschaftsvertraglich eine Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung vorgesehen werden.