Steuerrecht allgemein

Keine Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Zubehör

Aufteilung des Kaufpreises maßgeblich

Ein Beitrag von Dr. Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt am Main

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 03.06.2020 erneut ausdrücklich bestätigt, dass das gegen Entgelt mit veräußerte Zubehör eines Grundstücks nicht vom Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes mitumfasst ist und daher nicht als Gegenleistung zur Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden kann (Aktenzeichen: II B 54/19).

Als Grundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer kann vielmehr grundsätzlich nur der auf das Grundstück entfallende Teil des Kaufpreises als Gegenleistung herangezogen werden.

Für die Frage, ob ein zusammen mit dem Grundstück mitverkaufter Gegenstand die Zubehöreigenschaft erfüllt, ist auch für die Immobilienbesteuerung allein die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend. Die betreffenden Gegenstände müssen dazu bestimmt sein, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen. Im Einzelfall ist es dann Aufgabe des Tatrichters, diese Zweckbestimmung festzustellen.

Käufer erwirbt Grundstück und Ladeneinrichtung

Die Vertragsparteien vereinbarten im Rahmen des Grundstückskaufvertrages, dass die Käuferin neben dem Grundstück auch die Einrichtung eines Ladengeschäfts erwerben soll. Die Käuferin zahlte hierfür einen Gesamtkaufpreis, der auch notariell beurkundet wurde.

Zwischen der Käuferin und dem Finanzamt war im späteren Zeitpunkt unter anderem streitig, ob der gezahlte Kaufpreis sowohl als Gegenleistung für das erworbene Grundstück wie auch für das zudem erworbene Zubehör (Ladengeschäft) anzusehen war.

Das Finanzamt hatte vor dem Finanzgericht und vor dem BFH die Rechtsfrage aufgeworfen, ob die Einrichtung des Ladengeschäfts als Zubehör eines Grundstücks im Sinne des § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB ist und deshalb bei einem Grundstückskaufvertrag nicht als Gegenleistung nach den §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.

Zubehör gehört nicht zur Gegeleistung im Sinne des Grunderwerbsteuerrecht

Der BFH hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt, wonach der für das Zubehör gezahlte Kaufpreisanteil nicht zur Gegenleistung gemäß §§ 8 Abs.1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehört und damit nicht für die Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden kann. Werden zugleich mit einem Grundstück weitere Gegenstände, wie zum Beispiel körperliche Gegenstände oder Rechte, gegen Entgelt veräußert werden, zählen sie nicht zum Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes. Dieser Grundstücksbegriff knüpft an den des Zivilrechts an.

Das mitverkaufte Zubehör wird zivilrechtlich getrennt vom Grundstück beurteilt. Der Aufwand für dieses Zubehör ist somit regelmäßig keine Gegenleistung und bei der Bemessung der für die Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtkaufpreis herauszurechnen. Letztlich hat jedoch der Tatrichter – hier: das Finanzgericht als Erstinstanz – zu entscheiden, ob ein Gegenstand als Zubehör im zivilrechtlichen Sinne zu beurteilen ist. Dafür ist beispielsweise entscheidend, ob die Verkehrsanschauung den betreffenden Gegenstand als Zubehör versteht und ob von den Vertragsparteien eine Zweckbestimmung getroffen wurde.

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer wendet der BFH die sogenannte Boruttau’sche Formel an, die vereinfacht Folgendes zum Ausdruck bringt: Wird die Zubehöreigenschaft bejaht, ist die Grunderwerbsteuer nur auf den Teil des Gesamtkaufpreises festzusetzen, der anteilig auf den Wert des Grundstücks entfällt. Der Gesamtkaufpreis ist nach dem Verhältnis zwischen dem gemeinen Wert (Verkehrswert) des Grundstücks und dem gemeinen Wert des Zubehörs zu verteilen.

Dies lässt sich anhand des folgenden Beispiels verdeutlichen:

Die Parteien vereinbaren Folgendes bzw. folgende Werte sind ermittelt worden:

  • Gesamtkaufpreis: 900.000 €,
  • Verkehrswert des Grundstücks: 800.000 €,
  • Verkehrswert des Zubehörs: 200.000 €.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 720.000 € (800 TEUR / 1.000 TEUR) x 900 TEUR  

Steuerbescheid hinsichtlich der richtigen Aufteilung prüfen

Wurde der Kaufvertrag für Grundstück und Zubehör bereits notariell beurkundet, ist der nachfolgende Grunderwerbsteuerbescheid dahingehend zu überprüfen, ob das Finanzamt eine korrekte Aufteilung des Gesamtkaufpreises nach dem Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte von Grundstück und Zubehör vorgenommen hat. Bei einer fehlerhaften oder gänzlich fehlenden Aufteilung sollte Einspruch erhoben werden.

Für noch bevorstehende Beurkundungen ist unter Berücksichtigung der geschilderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich sinnvoll, sich bei der Ausgestaltung der Kaufpreisklausel von einem anwaltlichen und steuerlichen Berater begleiten zu lassen.

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