Vermietung französischer Ferienimmobilien

Rechtliche und steuerliche Beratung durch spezialisierte Rechtsanwälte

Wer Eigentümer eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung in Frankreich ist und diese vermietet, muss einige rechtliche und steuerliche Besonderheiten beachten. Wann ist eine Vermietung überhaupt erlaubt, wann gilt sie als gewerblich und wie sind Mieteinnahmen zu versteuern? Nachfolgend finden Sie die Antworten auf diese und weitere Fragen (Stand: September 2025).

Wann ist die Vermietung von Ferienimmobilien in Frankreich erlaubt?

Grundsätzlich können Sie Ferienhäuser bzw. Ferienwohnungen während Ihrer Abwesenheit vermieten. In manchen Gemeinden ist die Umwidmung einer bisher zu Wohnzwecken genutzten Wohnung genehmigungspflichtig. Sie müssen die Gemeinde um Genehmigung bitten, sollten Sie ihre bisher nur selbstgenutzte Ferienwohnung vermieten wollen. 

Die Satzung der Eigentümergemeinschaft kann die Vermietung einer Ferienwohnung verbieten. Insbesondere die Klausel „habitation exclusivement bourgeoise“ schließt jegliche gewerbliche Tätigkeit, darunter die Vermietung möblierter Wohnungen an Touristen, aus. Es wird zwischen meublé de tourisme und meublé de tourisme classé unterschieden. Ein meublé classé genügt gewissen Anforderungen an die Ausstattung und wird auf Antrag nach Abnahme als meublé classé anerkannt. Dazu muss die Wohnung mindestens 12m² groß sein und die Ausstattung erlauben, anständig darin zu wohnen (möbliert und mit Wäsche, Geschirr und Putzzeug ausgerüstet). 

Welche Vermietung gilt in Frankreich als gewerblich?

Die Vermietung von möblierten Wohnungen bzw. Häusern, gilt in Frankreich als gewerbliche Tätigkeit. Daraus folgt die Verpflichtung zu einer vereinfachten, kaufmännischen Buchführung auf Französisch. Diese kann hauptberuflich oder im Nebenerwerb sein.  

Wie werden Einnahmen aus der Vermietung der Ferienimmobilie versteuert?

Der Erlös aus der Vermietung der Ferienimmobilie unterliegt in allen Fällen der Einkommensteuer. Bis zu einem bestimmten Jahresumsatz wird das zu versteuernde Einkommen pauschal ermittelt:  

• Die Umsatzgrenze liegt bei 15.000 Euro pro Jahr und der Gewerbegewinn wird als 50% des Umsatzes festgelegt. Weitere Abzüge sind nicht vorgesehen.
• Bei Vermietung eines meublé de tourisme classé in bestimmten ländlichen Gemeinden liegt die Umsatzgrenze bei 188.700 Euro und der Gewinn wird als 29% des Umsatzes festgelegt. 

Wenn der Umsatz darüber hinausgeht - oder auf Wunsch - kann der Gewerbegewinn als Differenz von Einnahmen und Ausgaben, die zur Erlangung der Einnahmen getätigt wurden, ermittelt werden. In diesem Falle sind ebenfalls Provisionen und Abschreibungen auf Wertverlust möglich. 

Die ersten 29.315 Euro des Einkommens von Personen, die in Frankreich beschränkt steuerpflichtig sind, werden zu 20% verteuert, das darüberhinausgehende Einkommen zu 30%. 

Muss eine Steuererklärung für die Mieteinnahmen in Frankreich abgegeben werden?

Es muss eine jährliche Steuererklärung abgegeben werden. Dabei können unbeschränkt in Deutschland Steuerpflichtige nachweisen, dass ihr effektiver Steuersatz geringer wäre, wenn sie in Frankreich ansässig wären. Dann wird das französische Einkommen nur zu dem entsprechenden Satz versteuert. 

Unterliegt die Vermietung in Frankreich der Mehrwertsteuer?

Grundsätzlich unterliegt die Vermietung einer Ferienwohnung nicht der Mehrwertsteuer, es sei denn, es werden mindestens drei der folgenden vier Leistungen erbracht: 

• Empfang der Gäste, Frühstück,
• Reinigung,
• Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern,
• Mieteinnahmen von mehr als 85.000 Euro/Jahr (diese Grenze soll zum 01.01.2026 auf 25.000 Euro verringert werden). 

Welche sonstigen Steuern und Abgaben sind zu beachten?

Es wird zusätzlich zur Einkommensteurer ein prélèvement de solidaritévon 7,5% des zu versteuernden Einkommens erhoben. Hinsichtlich einer möglichen Gewerbesteuer oder auch Zweitwohnsitzsteuer sollten Auskünfte beim örtlich zuständigen Finanzamt in Frankreich eingeholt werden. 

Was gilt für Ferienimmobilien in einer SCI?

Wenn die Ferienwohnung durch eine Société civile immobilière (SCI) gehalten wird, unterliegen Einkommen und Veräußerungsgewinn der Körperschaftsteuer und werden auf Höhe der Personengesellschaft erklärt und besteuert. 

Welche Steuern fallen beim Verkauf der Ferienimmobilie in Frankreich an?

Bei dem Verkauf des Ferienheims wird der erzielte Gewinn besteuert. Sollte die Vermietung nur im Nebenerwerb erfolgt sein, wird der Gewinn nach den Regeln für die privaten Immobiliengewinne ermittelt. Dabei wird der Veräußerungsgewinn proportional zur Haltedauer verringert, ab einer Haltedauer von 6 Jahren, bis nach 22 Jahren keine Einkommensteuer, derzeit 19%, mehr anfällt und nach 30 Jahren jegliche Gewinnbesteuerung entfällt.