Erbschaftsteuer-Befreiung des Familienheims
BFH zur Steuerbefreiung für Gärten und Wege
In diesem Beitrag beleuchten wir ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zu der Frage, ob die Erbschaftsteuer-Befreiung für Familienheime sich auch auf zugehörige Garten- oder Weggrundstücke erstrecken kann.
Erben Kinder von den Eltern das Familienheim, kann dieses unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden. Es stellt sich dann die Frage, welche Grundstücksflächen dem steuerbegünstigten Familienheim zugeordnet werden können. Der Bundesfinanzhof hat kürzlich darüber entschieden, ob die Steuerbefreiung auf das Flurstück mit dem Wohnhaus beschränkt wird oder auch Gärten und andere Zuwege erbschaftsteuerbefreit sein können (BFH, Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23).
Steuerfreiheit des Familienheims in der Erbschaftsteuer
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist geregelt in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Sie greift grundsätzlich dann, wenn der Erblasser die Wohnung bis zu seinem Ableben selbst wohnhaft genutzt hat und das erbende Kind sie nach dem Erbfall unverzüglich selbst bezieht. Die Erbschaftsteuer-Befreiung ist beschränkt auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Außerdem erstreckt sich die Steuerbefreiung grundsätzlich auch auf den zum Gebäude gehörenden Grund und Boden. Es ist jedoch im Einzelfall zu klären, welche Grundstücksflächen tatsächlich zum Familienheim gehören.
BFH: Auch Garten und Wege können zum Familienheim gehören
In dem vom BFH zu entscheidenden Fall ging es um einen Erbfall, bei dem der Sohn das von seinem Vater bis zuletzt noch bewohnte Haus erbte und daraufhin selbst dort einzog. Zum Anwesen des Vaters gehörten neben dem Hausgrundstück noch ein Gartengrundstück sowie ein Wegegrundstück.
Die zuständige Finanzbehörde gewährte die Steuerbefreiung ausschließlich für jenes Flurstück, auf dem sich das Wohnhaus befand. Es ermittelte für das Flurstück mit dem Familienheim einen Wert von 612.665 EUR, der dem Wert der wohnlich genutzten Fläche von 235 qm entsprach. Die davon durch die Steuerbefreiung begünstigte Fläche in Höhe von 200 qm wies das Finanzamt mit 521.417 EUR aus.
Die Richter des BFH waren anderer Auffassung und stellten klar, dass der Begriff des „bebauten Grundstücks“ in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bewertungsrechtlich ausgelegt werden müsse. Demnach sei vielmehr die wirtschaftliche Einheit entscheidend, die das Finanzamt am Ort des betroffenen Grundstücks (Belegenheitsfinanzamt) zuvor für Zwecke der Erbschaftsteuer feststellt.
Infolgedessen könnten auch mehrere verschiedene Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, vorausgesetzt, sie werden auch tatsächlich gemeinsam genutzt. Dies sei bei einem Wohnhaus mit angrenzendem Garten und Zuweg nicht von vornherein auszuschließen. Daher sei grundsätzlich der Grundbesitzwert in Höhe von 1.379.965 EUR, der alle drei Flurstücke (Haus, Garten, Zuweg) einbeziehe, heranzuziehen.
Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt
Nach wie vor bleibt die Erbschaftsteuer-Befreiung beim Familienhaus allerdings auf eine Wohnfläche von 200 qm beschränkt. Es kann mithin nicht jede beliebig große Immobilie vollständig steuerfrei an Kinder vererbt werden.
Im vorliegenden Fall hatte das Wohnhaus eine Wohnfläche von 235 qm, weshalb nur 200/235 des Werts der festgestellten wirtschaftlichen Einheit begünstigt werden konnten. Von dem Grundbesitzwert in Höhe von dann insgesamt 1.379.965 EUR waren daher 200/235 begünstigt, mithin ein Wert von 1.174.438 EUR statt der vom Finanzamt zuvor ermittelten 521.417 EUR.
Welche Bedeutung hat der Feststellungsbescheid des Finanzamts?
Das sogenannte Belegenheitsfinanzamt stellt den Wert des Grundstücks fest, somit auch, welche zugehörigen Grundstücksflächen insgesamt eine wirtschaftliche Einheit bilden. Diese Feststellung im Feststellungsbescheid wirkt im Rahmen des späteren Erbschaftsteuerverfahrens grundsätzlich bindend.
Wenn also der festgestellte Wert des Grundstücks inklusive des vom Finanzamt festgestellten Umfangs der wirtschaftlichen Einheit fehlerhaft ist, so muss man bereits gegen diesen Feststellungsbescheid Einspruch beim Finanzamt einlegen. Im späteren Erbschaftsteuerverfahren kann diese Frage grundsätzlich nicht erneut aufgerollt werden.
Das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt entscheidet nicht über den Wert des Grundstücks als solches. Es entscheidet aber darüber, ob die übrigen Voraussetzungen der Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim erfüllt sind.
10-Jahres-Frist für Selbstnutzung der Immobilie
Sofern die Steuerbefreiung für das Familienheim gewährt wurde und der Erbe bzw. die Erbin innerhalb von zehn Jahren das Objekt nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, wird die Erbschaftsteuerbefreiung rückwirkend wieder entfallen. Ausnahmen gelten bei zwingenden Gründen, die eine weitere Selbstnutzung verhindern.
Relevant wird die 10-Jahres-Frist auch in dem Fall, dass beispielsweise ein bisher zum Familienheim gehörendes Gartengrundstück innerhalb dieses Zeitraums abgetrennt und übertragen wird. Auch hierdurch könnte eine Nachversteuerung ausgelöst werden.
Erbschaftsteuer-Befreiung bei wirtschaftlicher Einheit
Im Ergebnis steht somit fest, dass die Erbschaftsteuer-Begünstigung für das Familienheim neben dem Flurstück mit dem Wohngebäude auch weitere Flurstücke mit gemeinsam genutzten Garten- oder Wegeflächen umfassen kann, sofern vom Belegenheitsfinanzamt die wirtschaftliche Einheit entsprechend festgestellt wurde. Davon unberührt bleiben die übrigen Voraussetzungen für die Steuerbefreiung, insbesondere die 200-Quadratmeter-Grenze bei Kindern und grundsätzlich die zehnjährige Selbstnutzung.