Erbschaftssteuer bei Immobilien

Befreiungen, Bewertungen und Steuererklärungen für Häuser, Wohnungen, Gewerbe und andere Grundstücke

Immobilien sind regelmäßig wirtschaftlich bedeutende Bestandteile von Nachlässen. Ihre erbschaftsteuerliche Relevanz ist enorm, da die Werte von Immobilienvermögen die Freibeträge der Erben häufig deutlich übersteigen. Das Erbschaftssteuerrecht kenn jedoch verschiedene Befreiungen bzw. Begünstigungen für bestimmte Häuser, Eigentumswohnungen, vermieteten Grundbesitz und auch Immobiliengesellschaften. Bei allen Objekten spielen zudem Bewertungsfragen eine wichtige Rolle.

In diesem Beitrag verraten Ihnen unsere Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht und Erbrecht, was Sie zur Erbschaftssteuer bei Immobilien wissen sollten und wie Sie auch Immobilienvermögen von mehreren Millionen Euro steuerfrei vererben können.

1. Überblick über die Besteuerung von Grundbesitz in der Erbschaft

Immmobilien - also bebaute und unbebaute Grundstücke im rechtlichen Sinn - unterliegen beim Erwerb von Todes wegen grundsätzlich der Erbschaftssteuer. Bei der Festsetzung der Steuer ist durch die passende Bewertungsmethode der tatsächliche Verkehrswert zu ermitteln. Unter Umständen sind selbst genutzte Wohnimmobilien bei der Vererbung an Kinder oder Ehegatten steuerfrei. Bei vermieteten Wohnimmobilien winkt ein Bewertungsabschlag. Bei großen Wohnungsunternehmen oder Grundbesitz im sonstigen Betriebsvermögen ist auch eine vollständige Steuerbefreiung möglich.

Im Übrigen gelten die persönlichen Erbschaftssteuerfreibeträge, die 500.000 Euro bei Ehegatten und 400.000 Euro bei Kindern erreichen, aber für viele andere Verwandte und familienfremde Personen nur bei 20.000 Euro liegen.

Wer sich mit den Themen Erbschaft und Erbschaftssteuer befasst, sollte unbedingt auch die vorweggenommene Erbfolge durch Schenkung kennen. Solche Übertragungen zu Lebzeiten bieten sowohl steuerliche als auch rechtliche Möglichkeiten und sind daher häufig eine lohnende Alternative zum Vererben.

2. Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer

Maßgeblich für die Höhe der Erbschaftssteuer ist der Steuerwert, den das Finanzamt festsetzt.

a. Bewertungsverfahren

Das heutige Erbschaftsteuerrecht hat den Anspruch, dass Vermögenswerte grundsätzlich mit ihrem tatsächlichen Verkehrswert zu versteuern sind. Das Bewertungsgesetz (BewG) sieht die folgenden Verfahren für die Wertermittlung vor:

• Das Vergleichswertverfahren gilt für Eigentumswohnungen, Teileigentum und Familienhäuser. Hier zählt der Vergleich mit den tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke gilt das Ertragswertverfahren. Wertbildende Faktoren sind die zu erwartenden Mieteinnahmen, der Bodenrichtwert sowie Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung.
• Beim Sachwertverfahren addiert man den Sachwert mit dem Bodenwert, wobei sich der Gebäudesachwert aus der Grundfläche und den Herstellungskosten ergibt.

b. Nachweis eines niedrigeren Wertes durch Gutachten oder Veräußerung

Es versteht sich von selbst, dass die dargestellten standardisierten Bewertungsverfahren regelmäßig nicht den genauen Marktwert einer Immobilie abbilden können.

Der Erbe hat daher grundsätzlich die Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Immobilienwert darzulegen (§ 198 BewG). Ein erfahrener Steuerberater mit Expertise im Bereich der Erbschaftssteuer und Immobilienbewertung sollte wissen, wann sich die Kosten für ein solches Gutachten lohnen.

Ein niedrigerer Immobilienwert kann auch dann angesetzt werden, wenn die Nachlassimmobilie innerhalb eines Jahres nach der Erbschaft verkauft wird und der Kaufpreis unter dem vom Finanzamt ermittelten Steuerwert liegt.

c. Bewertungsabschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnimmobilien

§ 13d Absatz 1 ErbStG bestimmt, dass zu Wohnzwecke vermietete Gebäue nur mit 90 Prozent ihres (meist mit Ertragswertverfahren) ermittelten Wertes berücksichtigt werden. Dieser Abschlag von 10 Prozent gilt nur, wenn die Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Erbfalls vorgelegen haben.

3. Das Familienheim und seine Steuerbefreiung in der Erbschaft

Von großer praktischer Bedeutung bei der Besteuerung von Erbschaften ist die Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Erbt der Ehegatte die vom Erblasser bewohnte Immobilie und nutzt diese noch mindestens 10 Jahre weiter, geht das Haus bzw. die Wohnung steuerfrei über. Auch erbende Kinder kommen grundsätzlich in den Genuss dieser Steuerbefreiung, allerdings nur, soweit die Wohnfläche der Wohnimmobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt.

Nutzung durch den Erblasser

Die Steuerbefreiung setzt zunächst voraus, dass der Erblasser das Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Hat er das vor seinem Tod nicht mehr getan, ist der steuerfreie Erwerb dennoch möglich, wenn er zuletzt an einer Selbstnutzung aus zwingenden Gründen gehindert war, zum Beispiel weil er sich unfreiwillig im Krankenhaus, Pflegeheim oder im Gefängnis war. Es kommt darauf an, ob der Erblasser einen endgültigen Auszug wollte.

Nutzung durch den Erben

Nach dem Gesetzeswortlaut muss der Erbe das Familienheim unverzüglich für Wohnzwecke nutzen. Laut der Rechtsprechung des BFH setzt die Verschonung voraus, dass der Erbe zeitnah nach dem Erbfall selbst in die Wohnimmobilie einzieht. Als angemessene Frist hat der BFH einen Zeitraum von grundsätzlich sechs Monatenangesehen. Ein späterer Einzug soll aber dann kein Problem sein, wenn Gründe außerhalb des Einflussbereichs des Erben vorliegen, zum Beispiel eine Verzögerung wegen einer streitigen Erbauseinandersetzung.

Die Steuerbefreiung gibt es auch dann, wenn der überlebende Ehegatte die Immobilie aus „zwingenden Gründen“ nicht selbst weiter nutzen kann, zum Beispiel weil er aus gesundheitlichen Gründen in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss. Unter "zwingend" versteht der BGH aber auch den Fall der Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims, also wenn der das weitere Bewohnen zum Beispiel eine erhebliche Beeinträchtigung des Gesundheitszustandes erwarten lässt. In diesen Fällen bedarf es dann einer ärztlichen Begutachtung.

Die Behaltensfrist kann zu einer Bürde werden, wenn sich der überlebende Ehegatte - aus welchen Gründen auch immer - verkleinern will.

Im Falle einer Erbengemeinschaft mit mehreren Erben wird regelmäßig nicht jeder Miterbe die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllen, weil zum Beispiel nur eines der Kinder in das Familienheim einzieht. Dann kommt entsprechend auch nicht jeder Erbe in den Genuss der Steuerbefreiung. Bei der Erbauseinandersetzung wird dann häufig die Zuordnung zu einem begünstigungsfähigen Erwerber geboten sein.

4. Immobilien im Betriebsvermögen bzw. in Gesellschaften

Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich grundsätzlich wie das Unternehmen selbst behandelt. Welche Privilegierung der Erbe bzw. der Beschenkte in Anspruch nehmen kann, hängt insbesondere von der Vermögensstruktur des Unternehmens ab. Dafür ist wiederum maßgeblich, ob die Immobilien im Betrieb zum begünstigten Produktivvermögen gehören oder als sogenanntes Verwaltungsvermögen einzustufen sind.

Auch bei Immobilien im Privatvermögen kann es aus steuerlichen Erwägungen sinnvoll sein, diese in eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft bzw. einen Familienpool einzubringen. Dann kann zum Beispiel die Elterngeneration den Kindern in Höhe ihrer Schenkungsteuerfreibeträge Gesellschaftsanteile übertragen und sich über den Gesellschaftsvertrag und Schenkungsvertrag weiter die alleinige Verfügungsgewalt sichern.

Sonderfall Betriebsaufspaltung: Geht es um die weitreichenden Privilegierungen für Betriebsvermögen, gehören an Dritte zur Nutzung überlassene (vermietete, verpachtete) Grundstücke eigentlich zum Verwaltungsvermögen, das erbschaftsteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Ausnahme besteht hier jedoch für die Konstellationen der sogenannten Betriebsaufspaltung. Diese ist nicht steuerschädlich, wenn der Erblasser sowohl das Besitzunternehmen als auch die Betriebskapitalgesellschaft faktisch beherrscht.

5. Wohnungsunternehmen - Steuervermeidung für große Immobilienvermögen

Bei größeren privaten Immobilienvermögen z.B. mit vermieteten Mehrfamilienhäusern, kann die Einbringung in eine Gesellschaft unter Umständen sogar dazu führen, dass die Privilegien für Betriebsvermögen anzuwenden sind, wenn der Hauptzweck der Gesellschaft die Vermietung der Wohnungen ist und für die Verwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig ist. Dann spricht man von einem sogenannten Wohnungsunternehmen. Nur bei so qualifizierten Unternehmen gelten vermietete Immobilien als begünstigtes Betriebsvermögen. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann auf diese Weise auch ein Immobilienvermögen von mehreren Millionen Euro steuerfrei vererben.

6. Erbschaftssteuererklärung für Grundbesitz

Eine Erbschaft - ob mit oder ohne Immobilie - müssen Sie beim Finanzamt anzeigen. In den meisten Fällen erfahren die Steuerbehörden aber auch ohne Ihr Zutun von dem Erwerb und werden Sie auffordern, eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben. Zuständig ist das Finanzamt des Ortes, an dem die verstorbene Person (Erblasser) seinen Wohnsitz oder letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Im Rahmen der Erbschaftssteuererklärung müssen Sie in den Anlagen zum Grundbesitz zahlreiche Angaben machen. Die Wertermittlung durch das Finanzamt erfolgt dann in einem gesonderten Feststellungsverfahren. Örtlich zuständig für dieses Verfahren ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie belegen ist - also nicht unbedingt das für die Erbschaftssteuererklärung zuständige Finanzamt. Am Ende des Verfahrens ergeht ein Erbschaftssteuerbescheid. Gegen diesen Bescheid können Sie Einspruch erheben und gegebenenfalls auch beim Finanzgericht klagen.

Unsere erfahrenen Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht sorgen bei der Erbschaftssteuererklärung für eine günstige Bewertung und die Nutzung aller steuerlichen Befreiungen und Vergünstigungen. Im Konflikt mit dem Finanzamt vertreten wir Sie gegenüber den Steuerbehörden - außergerichtlich und gerichtlich.

Wichtige amtliche Vordrucke zur Erbschaftssteuererklärung von Immobilien:

• Anzeige eines Erwerbs von Todes wegen (gem. § 30 ErbStG)
• Erbschaftsteuererklärung
• Anlage Steuerbefreiung Familienheim zur Erbschaftsteuererklärung
• Anlage Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke zur Erbschaftsteuererklärung
• Anlage Angaben zu Bedarfswerten zur Erbschaft-/Schenkungsteuererklärung

7. Stundungsmöglichkeiten der Erbschaftsteuer für Immobilien

Auch wenn das Finanzamt grundsätzlich davon ausgeht, dass derjenige, der eine Immobilie erbt, die festgesetzte Erbschaftsteuer unmittelbar zahlen kann, so gibt es doch die Möglichkeit der Stundung. Diese ergibt sich aus § 28 ErbStG. Der für Immobilien einschlägige Absatz 3 lautet sinngemäß:

Gehört zur Erbschaft ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohneigentum, das der Erbe nach dem Tod zu eigenen Wohnzwecken nutzt, ist ihm die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren - längstens für die Dauer der Selbstnutzung - zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann.

Der entsprechende Antrag auf Stundung ist beim zuständigen Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungsteuer zu stellen. In dem Antrag muss dargelegt werden, warum die wirtschaftliche Situation eine sofortige Zahlung der Steuer nicht zulässt. Dabei kommt es auf das persönliche Einkommen, das zugewendete und eigene Vermögen sowie Belastungen an. Wird der Antrag negativ beschieden ist ein Einspruch und gegebenenfall auch eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.

8. FAQ Erbschaftssteuer Immobilien

Schnelle Antworten auf häufige Fragen