Immobilienbewertung für Erbschaften und Schenkungen
Vergleichswerte der Gutachterausschüsse entscheiden
Wenn bei einer Immobilienerbschaft oder -schenkung der steuerliche Grundbesitzwert durch Vergleichswerte ermittelt werden kann, muss dafür der örtliche Gutachterausschuss bemüht werden - sagt der BFH.
Erbschaftssteuererklärungen und Schenkungssteuererklärungen sind vor allem immer dann anspruchsvoll, wenn Immobilien im Spiel sind. Die Musik in Sachen Erbschaft- und Schenkungsteuer spielt dann bei der Bewertung. Bedeutend dabei sind oft die Gutachterausschüsse, deren Rolle vor einigen Wochen vom Bundesfinanzhof gestärkt wurde (BFH, Urteil vom 11. März 2026 - II R 6/23).
Erben wenden Sachwertverfahren an
In dem Fall war ein Mann verstorben, der von seiner Ehefrau und seinen Kindern beerbt worden war. Zum Nachlass gehörte eine Wohnung. Deren Wert gaben die Erben gegenüber dem Finanzamt mit 78.493 Euro an. Ermittelt hatten sie ihn mit dem sogenannten Sachwertverfahren.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren (§§ 189, 190 BewG) dient dient nachrangig der Wertermittlung von Immobilien für die Erbschaftsteuer, wenn für die zu bewertende Immobilien keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen oder sich für speziellere Gebäudearten (z.B. Geschäftsgrundstücke) keine marktübliche Miete ermitteln lässt.
Finanzamt ermittelt Wohnungswert im Vergleichswertverfahren
Der vom Finanzamt festgestellte steuerliche Grundbesitzwert war allerdings wesentlich höher - nämlich 170.000 Euro. Das war das Ergebnis im angewandten Vergleichswertverfahren. Grundlage des Bescheids war ein Ausdruck des allgemein zugänglichen Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen. Aufgrund der erheblichen Differenz entschlossen sich die Erben zu einem Einspruch gegen den Steuerbescheid. Sie argumentierten, der dem Bescheid beigefügte Ausdruck des Kalkulators entspreche nicht den gesetzlichen Vorgaben.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren bildet die Grundlage für die Bewertung von Standardimmobilien bei der Erbschaftsteuer, indem es sich an realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte orientiert und so den Verkehrswert (gemeiner Wert, § 177 Absatz 1 BewG) möglichst wirklichkeitsnah abbildet.
Vergleichsfaktoren statt Vergleichspreise?
Im Einspruchsverfahren kam das Finanzamt den Erben insoweit entgegen, als es anbot die Eigentumswohnung statt auf Grundlage von Vergleichspreisen (§ 183 Absatz 1 BewG) mit Vergleichsfaktoren (§ 183 Absatz 2 BewG) zu bewerten. Während es sich bei Vergleichspreisen um tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte handelt, sind Vergleichsfaktoren aus mehreren Verkaufspreisen abgeleitete Durchschnittswerte (z.B. Euro/qm). Sie dienen als indirekte Bewertungsgrundlage, wenn nicht ausreichend viele Vergleichspreise vorliegen.
Auf diese Weise wurde von der Steuerverwaltung ein Grundbesitzwert von 153.456 Euro ermittelt. Immer noch zu viel für die Erben, die weiter ihre Auffassung vertraten, das Sachwertverfahren sei hier die richtige Methode. Nun schaltete das Finanzamt den Gutachterausschuss ein. Dieser ermittelte insgesamt 20 Vergleichspreise mit einem Durchschnittswert von 186.000 Euro. Die Erben wurden auf die Möglichkeit der “Verböserung” hingewiesen und im Einspruchsverfahren wurde ein Wert in Höhe von 186.000 Euro festgestellt.
Video: Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
Helge Schubert, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht erklärt, wie Häuser, Wohnungen etc. bei Erbschaften und Schenkungen steuerlich bewertet werden.
Gutachterausschuss bleibt das Maß aller Dinge
Der Fall landete schließlich beim Bundesfinanzhof. Dort kritisierten die Erben unter anderem die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswertes. Dem folgte das Gericht nicht. Im Bewertungsgesetz sei nun einmal das Vergleichswertverfahren die vorrangige Methode, um den steuerlichen Wert von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen zu ermitteln. Und dafür seien die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse maßgeblich. Diese staatlichen Behörden, so der BFH, verfügten über eine besondere Sach- und Fachkenntnis, über eine größere Ortsnähe und über besondere Kompetenz bei der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Immobilienbewertung.