Steuerrecht allgemein

Grunderwerbsteuer bei Pflicht des Käufers zur Gebäudeerrichtung?

BFH-Entscheidung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand

Ein Beitrag von Dr. Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt am Main

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich der Kaufpreis für diesen Erwerbsgegenstand als maßgeblich herangezogen. Wird der Verkäufer bereits beim Abschluss des Kaufvertrags dazu verpflichtet, ein Gebäude auf dem erworbenen Grundstück zu errichten, wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich auf den Wert des Grundstücks im späteren bebauten Zustand erhoben.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 27.05.2020 nochmals ausdrücklich klargestellt, dass nur bei der entsprechenden zivilrechtlichen Verpflichtung des Verkäufers zur Gebäudeerrichtung auf dem veräußerten Grundstück dieser einheitliche Erwerbsgegenstand für die Bemessung der Grunderwerbsteuer maßgeblich ist (BFH, Urteil vom 27.05.2020, Az II R 25/17 NV).

Käufer übernimmt teilweise errichtetes Outlet-Center

Die Eigentümerin plante auf ihrem Grundstück ein Outlet-Center zu errichten. Hierfür hatte ein Planungsbüro die notwendigen Bauplanungen erstellt und eine Baugenehmigung erwirkt. Die Käuferin übernahm das unvollendete Projekt und erwarb das Grundstück mit teilweise bereits errichteten Gebäuden. Zudem verpflichtete sich die Käuferin, den „Baukörper 5“ herzustellen. Sie erwarb von dem am Vertrag beteiligten Planungsbüro ferner die Baugenehmigung, Mietverträge und Planungsunterlagen.

Der Gesamtkaufpreis bezog sich auf den Grundbesitz, die Herstellungskosten für den „Baukörper 5“ und die vom Planungsbüro veräußerten Wirtschaftsgüter. Im Verlauf der Bauphase erhöhten sich die Baukosten deutlich, sodass die Parteien vereinbarungsgemäß den Gesamtkaufpreis nachträglich reduzierten. Sowohl das Finanzamt wie auch die Vorinstanz (FG Saarland) bezogen den neu vereinbarten Gesamtkaufpreis zuzüglich der Baukosten als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein.

BFH stellt auf zivilrechtliche Verpflichtung ab

In seiner Entscheidung hat der BFH das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und für die Grunderwerbsteuer ausschließlich den Kaufpreisanteil für das Grundstück und die Herstellungskosten für den „Baukörper 5“ herangezogen.

Der BFH bestätigt zunächst die bisherige Rechtsprechung, wonach beim Abschluss des Kaufvertrags ein unbebautes Grundstück nur dann in bebauten Zustand Gegenstand eines Erwerbsvorgangs sein kann, wenn der Veräußerer zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Hierbei können auf Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Es entsteht ein Vertragsgeflecht, das darauf zielt, dem Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand als einheitlichen Erwerbsgegenstand zu übertragen.

Ein solcher einheitlicher Erwerbsgegenstand lässt sich jedoch nicht begründen, wenn der Erwerber verpflichtet ist, das Gebäude zu errichten. Folgerichtig argumentiert der BFH, dass ohne eine entsprechende Verpflichtung des Verkäufers die Bebauung eine eigennützige Leistung des Erwerbers bleibt und deshalb keine Gegenleistung darstellt.

Grunderwerbsteuerbescheid des Finanamts auf richtige Aufteilung des Kaupfreises überprüfen

Wurde der Kaufvertrag für Grundstück und Zubehör bereits notariell beurkundet, ist der nachfolgende Grunderwerbsteuerbescheid dahingehend zu überprüfen, ob das Finanzamt eine korrekte Aufteilung des Gesamtkaufpreises nach dem Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte von Grundstück und Zubehör vorgenommen hat. Bei einer fehlerhaften oder gänzlich fehlenden Aufteilung sollte Einspruch erhoben werden.

Für noch bevorstehende Beurkundungen ist es grundsätzlich empfehlenswert, sich mit Blick auf die geschilderte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bei der Ausgestaltung der Kaufpreisklausel anwaltlich und steuerlich beraten zu lassen.

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