Grunderwerbsteuer bei Trennung nach Immobilienkauf

Hat das Finanzamt eine Grunderwerbsteuer festgesetzt, kann diese nur dann noch nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) aufgehoben werden, wenn der Immobilienkauf vollständig und zivilrechtlich wirksam beseitigt wird. 

Als nach der Trennung eine Frau aus dem Immobilienkaufvertrag ausscheiden wollte, wurde der Vertrag nachträglich so geändert, dass ihr Ex-Partner das Grundstück nunmehr allein erwirbt und für den Kaufpreis aufkommt. Der BFH musste daraufhin entscheiden, ob die Frau trotzdem noch 50 % der angesetzten Grunderwerbsteuer zahlen muss (BFH, Urteil vom 14.01.2026 – II R 24/23).

Immobilienkauf durch nicht verheiratetes Paar

Erst im April 2020 hatte das Paar den Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus unterschrieben. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag ist der Erwerb „zu je ½ Anteil“ vereinbart worden. Innerhalb einer Woche wurde auch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Kurz darauf erhielt das Paar den Steuerbescheid des Finanzamts zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer. Pro Kopf müssen – bei hälftiger Betrachtung – 9.912 EUR Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Nachdem Anfang 2021 auch das Grundpfandrecht bestellt wurde, kam es allerdings zur Trennung der Lebensgefährten. Eine schnelle Abwicklung des Immobilienkaufs musste her.

Änderung des Grundstückskaufvertrags nach Trennung

Nach der Trennung von ihrem Ex-Partner wollte sich die Frau so schnell wie möglich vom Grundstückskaufvertrag lösen. Es wurde sich mit den Verkäufern des Grundstücks geeinigt und bei einem zweiten Notartermin sowohl ein "Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils" als auch ein "Neuverkauf des Anteils" beurkundet.

Es wurde vertraglich vereinbart, dass der anfangs geschlossene Kaufvertrag "hinsichtlich des an [die Ex-Partnerin] verkauften Miteigentumsanteils" aufgehoben wird. Die Ex-Partnerin sollte aus allen kaufvertraglichen Pflichten entlassen werden, indem ihre 50 % der Miteigentumsanteile an den Ex-Partner gehen, der ab sofort den gesamten Kaufpreis selbst zahlen würde. Diesen Vereinbarungen lag die Annahme aller Parteien zugrunde, dass anfangs zwei eigenständige Kaufverträge über je 50 % des Grundstücks geschlossen worden waren.

Ex-Partnerin beantragt Aufhebung der Grunderwerbsteuer

Die Ex-Partnerin wandte sich daraufhin ans zuständige Finanzamt, um die Aufhebung des Steuerbescheides zu ihrem Teil der Grunderwerbsteuer zu beantragen. Es kam nach erfolglosem Widerspruch zur Klage vor dem Finanzgericht Köln. Die Richter gaben ihr Recht. Begründet wurde dies mit dem fehlenden wirtschaftlichen Interesse der Frau an der Weiterveräußerung an ihren Ex-Partner. Maßgeblich müsse ihr Interesse an der Lösung vom Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden.

Wann kann ein Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben werden?

Die Richter des BFH waren im Rahmen der Revision anderer Auffassung. In der Urteilsbegründung wurde insbesondere darauf abgestellt, dass dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zufolge eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids nur möglich sei, wenn die Vereinbarung über den Erwerb rückgängig gemacht wurde. In ständiger Rechtsprechung des BFH setze das voraus, dass der Veräußerer des Grundstücks seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt.

Dies sei erst dann erreicht, wenn der Anspruch auf Veräußerung des Grundstücks zivilrechtlich wirksam beseitigt wurde, z.B. durch Aufhebung des Grundstückkaufvertrags in seiner Gesamtheit. Die Ex-Partner haben hier ursprünglich einen Erwerb zu Miteigentumsanteilen vereinbart, der den Richtern zufolge auf einen gemeinschaftlichen Anspruch gerichtet sei. Infolgedessen sei die Leistung – entgegen der Annahme aller Beteiligter – nicht teilbar.

BFH: Grunderwerbsteuer bleibt bestehen

Laut BFH könne daher die Beseitigung des Anspruchs einer Rückgängigmachung nur dann gleichkommen, wenn der Kaufvertrag vollständig aufgehoben wird. Das Ausscheiden nur einer Person der Bruchteilsgemeinschaft gegen Übernahme der Position durch die andere Person genüge nicht. Der Grundstückskaufvertrag bleibe daraufhin insgesamt noch bestehen. Diese Konsequenz der Unteilbarkeit des Grundstückskaufvertrags habe das Finanzgericht in seinem Urteil verkannt.

Die Richter des FG Köln hätten nicht berücksichtigen dürfen, dass die Parteien fälschlicherweise davon ausgingen, zwei getrennte Verträge geschlossen zu haben. Auch die Klausel, dass der Kaufvertrag das Grundstück "zu je ½ Anteil" zum Gegenstand hatte, ändere nichts daran. 

Der BFH kam zu dem Urteil, dass sobald einer von zwei Miteigentümern aus einem Grundstückskaufvertrag nachträglich ausscheidet, die Grunderwerbsteuer vom ausscheidenden Part nicht aufgehoben werden kann, wenn der Grundstückskaufvertrag nur geändert und nicht vollständig aufgehoben wurde.