Befreiung der Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer

Nur bei sofortigem Beginn der Grundstücksverwaltung

Kapitalgesellschaften wie GmbHs oder Aktiengesellschaften sind aufgrund ihrer Rechtsform grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Demnach werden ihre Gewinne regelmäßig mit Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag (15,825%) sowie Gewerbesteuer (je nach kommunalem Hebesatz ca. 7 bis 21%) belastet.

Veröffentlicht am: 09.09.2022
Qualifikation: Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt am Main

Wenn eine Kapitalgesellschaft jedoch ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann sie sich von der Gewerbesteuerpflicht praktisch freistellen lassen, indem sie die sogenannteerweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragt. Diese Möglichkeit bietet sich regelmäßig bei ausschließlich immobilienverwaltende Gesellschaften, sogenannte „vermögensverwaltende“ Immobilien-GmbHs" an, deren Erträge dann nur einer Steuerbelastung von insgesamt rd. 16% unterliegen.

Keine Gewerbesteuerkürzung bei verspätetem Grundbesitzverwaltungsbeginn

In einer aktuelleren Entscheidung hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass diese Befreiungs-möglichkeit nicht gewährt wird, wenn eine neugegründete Kapitalgesellschaft nach Eintragung in das Handelsregister zu lange mit der Verwaltungstätigkeit zuwartet (BFH, Beschluss vom 27.10.2021, III R 7/19).

Im Entscheidungsfall hatte die neugegründete GmbH erst mehrere Monate nach ihrer Eintragung mit der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes begonnen. Deshalb wurde die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt. Im relevanten Erhebungszeitraum, d. h. im ersten Wirtschaftsjahr der GmbH war die Gesellschaft durch die verspätete Aufnahme ihrer Unternehmensaktivität nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig.

Diese Auffassung wurde zunächst vom Finanzgericht und schließlich im Revisionsverfahren vom Bundesfinanzhof bestätigt.

Grundstückserwerb unmittelbar nach Eintragung

Die GmbH war als Vorratsgesellschaft errichtet und noch im selben Jahr in das Handelsregister eingetragen worden. Unternehmensgegenstand der GmbH war der Erwerb von Grundstücken und deren Verwaltung. Die GmbH erwarb die Immobilien noch im Gründungsjahr, aber erst mehrere Monate nach ihrer Eintragung Grundstücke, um sie sodann zu vermieten.

Für das Gründungsjahr beantragte die GmbH in Ihrer Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (erweiterte Gewerbesteuerkürzung).

Das Finanzamt berücksichtigte die Kürzung nicht, weil die Grundstücke zum Beginn des Erhebungszeitraums, d. h. bei Eintragung der GmbH in das Handelsregister noch nicht zum Betriebsvermögen der GmbH gehörten, sondern erst später angeschafft wurden. 

Ausschließliche Grundbesitzverwaltung

Die von der GmbH beantragte erweiterte Gewerbesteuerkürzung wird nur Kapitalgesellschaften gewährt, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Im Ergebnis wird der Teil der Erträge, der aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundvermögens stammt, von der Gewerbesteuer vollständig befreit; es erfolgt insoweit eine vollständige Kürzung der Gewerbesteuer.

Dabei bedeutet diese Ausschließlichkeit nicht, dass die GmbH neben der Grundbesitzverwaltung kein anderes eigenes Vermögen (wie z. B. Aktien, Wertpapiere, etc.) verwalten darf. Die Verwaltung dieses eigenen Kapitalvermögens darf jedoch nur neben der Grundbesitzverwaltung erfolgen.

Wenn die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens allerdings vor Beginn oder nach Ende der begünstigten Grundstücksverwaltung die alleinige Unternehmenstätigkeit darstellt, wird die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt.  

Zeitlicher Aspekt der Grundbesitzverwaltung

Soweit die Gesellschaft eigenen Grundbesitz und daneben auch eigenes Kapitalvermögen verwaltet, wird die Gewerbesteuerfreiheit jedoch nur bezüglich des Gewerbeertrags aus der Grundbesitzverwaltung gewährt. Auf den Ertrag aus der übrigen Verwaltungstätigkeit (Kapitalvermögensverwaltung) wird Gewerbesteuer erhoben.

Eine ausschließliche Grundbesitzverwaltung wird unter zeitlichen Aspekten jedoch dann verneint,

  • wenn zu Beginn des Erhebungszeitraums kein Grundbesitz verwaltet oder genutzt wird, (die Gesellschaft hat noch keinen Grundbesitz erworben)

oder

  • wenn die Grundbesitzverwaltung oder -nutzung vor Ablauf des Erhebungszeitraums eingestellt wird (die Gesellschaft hat ihren Grundbesitz bereits veräußert).

Die erweiterte Kürzung wird demnach verwehrt, wenn die begünstigte Grundbesitzverwaltung nicht während des gesamten Erhebungszeitraums (Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr der grundbesitzverwaltenden Gesellschaft) ausgeübt wird.

Prüfung durch Steueranwalt weiterhin erforderlich

Die Gewerbesteuerbefreiung stellt für Gesellschaften, die allein vermögensverwaltend aktiv sind, wirtschaftlich gesehen ein erhebliches steuerliches Einsparpotenzial dar.

Die erweiterte Kürzung bezweckt dabei eine Gleichstellung vermögensverwaltend tätiger Kapitalgesellschaften mit vermögensverwaltenden Personenimmobiliengesellschaften. Bei Letzteren wird bei korrekter steuerlicher Gestaltung eine rechtsformabhängige Belastung mit Gewerbesteuer in der Regel vermieden, solange die Risiken einer gewerblichen Infizierung oder gewerblichen Prägung sowie die Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel nicht außer Acht gelassen werden.

In zeitlicher Hinsicht besteht nun mit der vorgestellten BFH-Entscheidung zumindest hinsichtlich des zeitlichen Aspekts eine größere Rechtssicherheit für die Mandanten und Berater. Dennoch ist es im Hinblick auf die Fallstricke im Zusammenhang mit der Gewerbesteuerkürzung (z. B. Prüfung der Bagatellgrenzen bei Betriebsvorrichtungen sinnvoll, frühzeitig Steuerberater und Steuerfachanwälte bei der Gründung vermögensverwaltender Kapitalgesellschaften und beim Ankauf der zu verwaltenden Immobilien einzubinden.