Vermögensverwaltende Immobilien GmbH

Steueroptimierung für das Immobilien-Vermögen

Für den Immobilieninvestor stellt sich die Frage, wie er seine Immobilie(n) halten soll: Als Einzeleigentümer oder Mitteigentümer (sog. Bruchteilseigentümer), in einer Personengesellschaft (GbR, KG) oder über eine Immobilien-GmbH bzw. Immobilien-Familienstiftung. Die Wahl der richtigen Rechtsform für die Immobilieninvestition hängt von vielen – nicht unbedingt nur steuerlichen - Faktoren ab.

Sie interessieren sich für die vermögensverwaltende GmbH für Börsengeschäfte (Aktien, Forex, etc.)? Dazu hier: Vermögensverwaltende Spardosen GmbH

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Anwaltliche Leistungen für vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs

Unsere Rechtsanwälte für Steuerrecht und Immobilienrecht und Steuerberater in Hamburg, Frankfurt, Berlin, München und Köln helfen Ihnen gerne bei allen Themen rund um die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH. Dazu gehören insbesondere folgende Leistungen:

  1. Steuerliche Beratung zur Rechtsformwahl als Immobilieninvestor (Steuerbelastungsvergleiche)
  2. Steuerliche und  rechtliche  Begleitung der Gründung von vermögensverwalten GmbHs oder anderer immobilienverwaltender Immobiliengesellschaftten
  3. Beratung und Gutachten zur erweiterten Grundbesitzkürzung
  4. Rechtliche und steuerliche Begleitung der Gründung von Holdinggesellschaften
  5. Beratung zur Grunderwerbsteuer
  6. Beratung zu Einzelfragen der Immobilienbesteuerung
  7. Beratung zur Umstrukturierung von Immobilienportfolios
  8. Rechtliche und steuerliche Begleitung von Vermögensnachfolgen

Gerne bieten wir Ihnen einen Pauschalpreis zur Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH an.

Vorteile einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Die Immobilien-GmbH ist bei ertragsstarken Immobilien für die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte attraktiv.

Die laufende Ertragsteuerbelastung liegt bei gerade einmal 15 % Körperschaftsteuer und 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf (der Solidaritätszuschlag ist für GmbHs nicht abgeschafft). Das ergibt eine laufende Steuerbelastung von 15,825 % auf den Gewinn. Voraussetzung ist, dass die sog. erweiterte Grundbesitzkürzung eingreift und die Immobilien-GmbH daher keine Gewerbesteuer zu zahlen hat.

Erkauft wird der Vorteil der laufend niedrigen Besteuerung mit dem Nachteil, dass die Wertzuwächse der Immobilie beim Verkauf zu versteuern sind. Allerdings kann unter bestimmten Umständen der Wertzuwachs zunächst weiterhin unversteuert bleiben, indem die „stillen Reserven“ auf eine neu erworbene Immobilie übertragen werden.  

Erweitere Grundbesitzkürzung für die Gewerbesteuer

Eine GmbH – auch eine vermögensverwaltende GmbH - ist aufgrund ihrer Rechtsform immer gewerblich und unterliegt daher grundsätzlich der Gewerbesteuer. Eine außerbetriebliche Sphäre der GmbH existiert nicht.

Für Immobilien-GmbHs, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, wird jedoch aus dem Gewinn der GmbH der Immobilienertrag auf Antrag gekürzt. Daneben darf die Immobilien-GmbH nur eigenes Kapitalvermögen verwalten, Wohnungsbauten betreuen oder Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bauen und veräußern.

Ob die Voraussetzungen für die erweiterte Grundbesitzkürzung vorliegen unterliegt einer strenge Kontrolle seitens der Finanzverwaltung. Bereits  bei schädlichen Nebentätigkeiten in ganz geringem Umfang kann zu einer Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung führen. Wird die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht gewährt, so wird zusätzlich Gewerbesteuer erhoben. Die Höhe der Gewerbesteuerbelastung hängt vom Standort ab und beträgt mindestens 7,0 % bis zu 31,5 %, im Durchschnitt rund 15,0 %.  

Die erweiterte Grundbesitzkürzung ist daher von zentraler Bedeutung für den Steuervorteil der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH und bei jedem Investment sehr kritisch zu prüfen.

Höhere Gebäudeabschreibungen

Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, werden mit 3 % statt 2,5 % abgeschrieben (Afa). Im Privatvermögen wird mit 2 % bzw.  bei Altgebäuden mit 2,5 % abgeschrieben.

Die Übertragung von Grundstücken auf eine vermögensverwaltende Immobilien-KG kann je nach Ausgestaltung auch zum sog. Afa-StepUp verwendet werden. Afa-StepUp bedeutet, dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung neu angesetzt wird.

Thesaurierungsvorteil der vermögensverwaltenden Immobilien GmbH

Die niedrige Steuerbelastung der GmbH ermöglicht eine schnellere Tilgung der Verbindlichkeiten oder die zügige Bildung von Eigenkapital zum Erwerb weiterer Immobilien.

Wird der Gewinn ausgeschüttet, dann unterliegt diese Ausschüttung der Abgeltungssteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag (bleibt bestehen bei Kapitalerträgen). Bei bestimmten Voraussetzungen kann auch zum sogenannten Teileinkünfteverfahren gewechselt werden. Danach werden 60 % der Gewinnausschüttung mit dem individuellen Steuersatz besteuert.

Die Gesamtstrategie der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH zielt daher darauf ab, möglichst lange keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen. Es verbleiben auf Grund der niedrigen laufenden Besteuerung 84,175 % des Gewinns für Reinvestitionen.

Selbst bei einer Ausschüttung des Gewinns kann sich eine um bis zu 10,31 % geringere Gesamtsteuerbelastung der laufenden Mieterträge durch den Einsatz einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH ergeben.

Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH bietet sich daher an, um eine Altersvorsorge aufzubauen. Die gesparten Steuern können zur schnelleren Entschuldung der Immobilie verwendet werden oder um weitere Anlagen (ggf. am Aktienmarkt, etc.) zu tätigen. Dies gilt gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase.

Kombination mit Holdingstruktur

Um Ausschüttungen zu vermeiden kann eine Holdingstruktur interessant sein. Mehr zur Holding finden Sie hier: Steuersparmodell Holdiing

Die Kombination der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH und einer Holdingstruktur ermöglicht die Option für einen Share-Deal und damit die Chance auf eine Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn von nur ca. 1,5 %.

Holdingstrukturen bieten sich an, um als Unternehmer eine unabhängige Altersvorsorge aufzubauen.

Nachfolgegestaltung über die vermögensverwaltende Immobilien GmbH

Die Immobilien-GmbH wie auch die Immobilien-Familienpoolgesellschaft eignen sich für Übertragungen zur Optimierung der Erbschaftsteuer.

Hierbei kann bei entsprechendem Immobilienbestand oder auch durch Gestaltung eine steuerfreie Übertragung als Wohnungsunternehmen in Betracht kommen.

Alternativ bietet sich die Klaviatur der Übertragung unter Nießbrauchgestaltungen auch bei Immobilien-GmbHs an.

Alternative: Die Immobilien-Familienstiftung

Die Immobilien-Familienstiftung kann eine sinnvolle Alternative zur vermögensverwaltenden Immobilien GmbH sein. Anders als eine GmbH ist eine Familienstiftung nicht auf Grund der Rechtsform gewerblich tätig. Daher sind die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nicht zu beachten und es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu veräußern.

Insbesondere im Hinblick auf den Schutz des Vermögens vor Vollstreckungsversuchen von Gläubigern (Asset Protection) kann die Familienstiftung bei entsprechendem zeitlichen Vorlauf erhebliche Vorteile gegenüber der Immobilien-GmbH haben.

Mehr zur Immobilien-Familienstiftung finden Sie hier: Immobilien-Familienstiftung

Alternative: Immobilien-Personengesellschaft

Für Investoren, die gemeinsam in Immobilien investieren und die nicht über eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH investieren wollen, bietet sich eine Investition in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder vorzugswürdig über eine Kommanditgesellschaft (KG) an. Die Mieteinnahmen sind mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern. Es besteht (noch) die Möglichkeit, nach einer Haltedauer von zehn Jahren die Immobilie steuerfrei zu veräußern.

Besonderes Augenmerk ist auf die Ausgestaltung des Gesellschaftervertrags zu legen. Ein guter Gesellschaftsvertrag kann teure Gesellschafterstreitigkeiten unterbinden.

Mehr zu anderen vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften finden Sie hier: Vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften

Alternative: Der Immobilien-Familienpool

Der Immobilen-Familienpool wird regelmäßig als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Kommanditgesellschaft (KG) ausgestaltet. Der Immobilien-Familienpool eignet sich insbesondere für frühzeitige Übertragungen in die nächste Generation. Mehr zu Familienpoolgesellschaften finden SIe hier: Familienpoolgesellschaften

Keine Alternative: Die Immobilien-Familiengenossenschaft

Eine Zeitlang wurde die Familiengenossenschaft propagiert. Diese Gestaltung zielte darauf ab, die Mieteinnahmen vollständig steuerfrei erzielen zu können. Dafür versuchte man an sogenannte  investierende Genossen zu vermieten und die „echten“ Genossen waren die Familienmitglieder, die dann von den Mieteinahmen profitierten. 

Mit Gesetzesänderung in 2019 ist diese Steuerlücke geschlossen worden.

Nachteile der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Neben dem Nachteil, dass die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien auch nach Ablauf der 10-Jahresfrist nicht steuerfrei veräußert werden können und dem Risiko der erweiterten Grundbesitzkürzung, sind die höheren Verwaltungskosten und die Pflicht zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses wesentliche Nachteile.

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