Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren

Berliner Gutachterausschuss veröffentlicht Liegenschaftszinssatz

Ein Beitrag von Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin

Bei Schenkungen und Erbschaften von Berliner Mietshäusern wird der ermittelte Wert stark ansteigen, da der Gutachterausschuss am 12.04.2019 in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Finanzen lageabhängige Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten veröffentlicht hat.

Der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren

Je nach Art der Bebauung eines Grundstückes erfolgt die Bewertung der Immobilie nach unterschiedlichen Bewertungsverfahren. Für die steuerliche Bewertung von Mietshäusern ist das sogenannte Ertragswertverfahren gesetzlich vorgesehen. Dabei werden ausgehend von der Nettokaltmiete weitere rechnerische Faktoren berücksichtigt. Ein wesentlicher Faktor ist der Liegenschaftszinssatz. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung von Liegenschaften und ist abhängig von der Lage und der Nutzung einer Immobilie. Diese Liegenschaftszinssätze werden vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlicht.

Grundsätzlich führt ein hoher Liegenschaftszinssatz zu einer niedrigen steuerlichen Bewertung einer Immobilie. 

Ausgangslage

Soweit ein Gutachterausschuss keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt hat, gelten gemäß § 188 Abs. 2 BewG für steuerliche Zwecke je nach Art der Nutzung des Gebäudes als Miet- oder Geschäftshaus bzw. in Mischfällen Liegenschaftszinssätze zwischen 5 Prozent (für reine Mietshäuser) und 6,5 Prozent (für reine Geschäftsgrundstücke). Die bisher vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte erkannte die Finanzverwaltung nicht an.

Dies hatte aufgrund der aktuellen Bodenentwicklung zur Folge, dass bei der steuerlichen Bewertung häufig ein vergleichsweise geringer Ertragswert ermittelt worden ist. Je nach Lage der Immobilie konnte es passieren, dass neben dem Bodenwert kein weiterer Ertragswert zum Ansatz gekommen ist.

Geänderte Werte

Nunmehr hat der Gutachterausschuss für fast alle Berliner Bezirke veröffentlicht. Lediglich für die Bezirke Treptow und Köpenick konnten wegen zu geringer Datenlage keine Werte angegeben werden. Geltung finden die neuen Werte für Gebäude mit vier und mehr Wohnungen und einer gewerblichen Nutzung von bis zu 70 Prozent.

Festgelegt sind Liegenschaftszinssätze von 1,3 Prozent bis 3,4 Prozent. Diese neuen Liegenschaftszinsen können zur Folge haben, dass sich der Wert einer Immobilie im Zuge einer steuerlichen Bewertung zukünftig verdoppelt.

Ungeachtet des dramatischen Anstieges ist fraglich, ob die Liegenschaftszinsätze angegriffen werden können. Tatsächlich dürfte die steuerliche Bewertung damit eher realistische Verkehrswerte abbilden. Die nach bisherigen Liegenschaftszinssätzen ermittelten steuerlichen Werte erschienen unter Berücksichtigung der Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes teilweise als weit unterbewertet. Fraglich bleibt für die Zukunft lediglich, wie sich die Folgen der Berliner Mietpreisbremse auswirken werden.