Bewertung von Immobilien für die Schenkung- und Erbschaftsteuer

Bewertungsverfahren, Gutachten, Praxis

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, wird regelmäßig durch das Finanzamt für Verkehrs- und Schenkungssteuern zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung bzw. Schenkungssteuererklärung aufgefordert. Es ist dann der erbschafts- bzw. schenkungsteuerliche Wert der Immobilie zu ermitteln.

Die korrekte Ermittlung des Werts ist umso wichtiger, als dass die Immobilienpreise besonders in Ballungsgebieten, jedoch auch in Kleinstädten und auf dem Land, in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die deutlichen höheren Verkehrswerte bringt die Begünstigten oft in die missliche Situation, für das Objekt, das sie unter Umständen nicht veräußern wollen, liquide Mittel zur Steuerzahlung aufbringen zu müssen.

Vorweggenommene Übertragung von Immobilien zur Reduzierung oder Vermeidung von Erbschaftsteuer lohnen sich somit mehr als je zuvor. So haben wir verschiedene Möglichkeiten zur Übertragung von Immobilien ohne dass der Geber die Kontrolle über sein Vermögen verliert und wahlweise auch von den Mieteinahmen oder einem Wohnrecht weiter profitiert, entwickelt.

Anwaltlichen Leistungen bei der Bewertung von Immobilien

Unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Erbrecht sowie Steuerberater betreuen Mandanten bundesweit in allen Fragen der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien:

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Verschiedene Bewertungsverfahren

Das für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer relevante Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren für unterschiedliche Arten von Immobilien: Das Vergleichswertverfahren für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und Mietwohnungen sowie das Sachwertverfahren für die Fälle in denen kein Vergleichswert vorliegt oder keine übliche Miete ermitteln lässt. Ziel ist, die Immobilie möglichst dem Verkehrswert entsprechend bewerten zu können und dementsprechend die zu zahlenden Steuern festzusetzen. Abgesehen von diesen Verfahren kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Verkehrswert durch einen Verkauf zu fremdüblichen Konditionen innerhalb Jahres vor Übergang der Immobilie oder durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.

  1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Familienhäusern zur Anwendung, wenn entsprechende Vergleichswerte ermittelt werden können. Der Wert wird ermittelt, indem mit dem tatsächlich realisierten Kaufpreis andere vergleichbarer Objekte vergleichen wird. Zum Vergleich herangezogen werden typischer Weise Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten, Garagenstellplatz.
  2. Ertragswertverfahren: Mit dem Ertragswertverfahren werden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Der Ertragswert addiert sich aus den zu erwartenden zukünftigen Einnahmen der Immobilie und aus dem Bodenwert. Der Bodenwert errechnet sich aus dem „Bodenrichtwert“ und der Größe des Grundstücks Bei der Ermittlung des Jahresrohertrags wird grundsätzlich auf die erzielte Miete abgestellt. Die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung sind bei der Berechnung des Gebäudeertragwertes ebenfalls zu berücksichtigen. Gerade in Ballungsräumen führt das Ertragswertverfahren oft zu einem etwas niedrigeren Wert als der Marktwert.
  3. Sachwertverfahren: Zur Feststellung des Sachwerts wird der Bodenwert bestimmt wie auch beim Ertragswertverfahren und mit dem Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudesachwert berechnet sich aus der Grundfläche mal den Normalherstellungskosten, sprich den normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (einfach/gehoben). Davon abgezogen wird die Alterswertminderung. Dieser Wert wird dann mit einem sog. Sachwertfaktor multipliziert. Gerade beim Sachwertverfahren, das stets da, wo das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung kommen, herangezogen wird, kommt es leicht zu steuerlichen Überbewertungen.

Sachverständigengutachten

Immer dann, wenn das angewandte Bewertungsverfahren zu sehr hohen Ergebnissen führt, kommt der Nachweis eines geringeren Werts durch Sachverständigengutachten in Betracht. Dabei bedarf es einiger Erfahrung des Beraters abzuschätzen, wann es sinnvoll die Kosten eines Sachverständigengutachtens auf sich zu nehmen. Indikatoren sind

  • Schäden am Gebäude oder Investitionsstau
  • langfristig herrschendem Leerstand
  • nicht barrierefreien Ladenlokalen für den Einzelhandel
  • Restnutzungsdauer kleiner als 30% der Gesamtnutzungsdauer
  • Objekt mit hochwertiger Außenanlage, die bei der Berechnung zu Buche schlagen, beim Verkauf aber kaum wertbildend sind
  • Mehrfamilienhäuser mit ortsüblicher geringer Miete kann durch ein Sachverständigengutachten eine Reduzierung der Steuerlast erreicht werden.

Je höher der Steuersatz - bei Steuerklasse II beträgt bereits der Eingangssteuersatz 30% - oder je auffälliger der Sanierungsstau desto eher wird ein Sachverständigengutachten unter Kostengesichtspunkten sinnvoll sein.

Eine weitere Möglichkeit des Nachweises eines geringeren Verkehrswerts ist der erzielte Verkaufswert innerhalb eines Jahres.

Weiterführende Informationen erhalten Sie im Aufsatz „Bewertung von Immobilien für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer“, erschienen in der NWB Erben und Vermögen, 2017 Nr. 4, vom 05.04.2017 auf Seite 122 

Allgemeine Informationen zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer finden Sie hier:

Nützliche Hinweise für die Abzugsfähigkeit der Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit Schenkungen und Erbschaften finden Sie hier:

Autoren:

  • Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Hamburg
  • Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin
  • Ralph Butenberg, Fachanwalt für Erbrecht und Steuerrecht in Hamburg

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