Mietverhältnisse im Erbfall vor möglicher Reform
JU-MiKo diskutiert Kündigungsrecht des Vermieters
Die JU-MiKo hat darüber diskutiert, wie kündtig der Leerstand von Wohnungen nach dem Tod eines Mieters verhindert werden kann. Kommt demnächsst ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters?
Die Justizministerkonferenz (JU-MiKo) hat ein häufig unterschätztes Problem in den Fokus gerückt: den Leerstand von Wohnungen nach dem Tod eines Mieters. Oft stehen Vermieter wochen- oder monatelang ohne Ansprechpartner da, weil Erben noch nicht feststehen oder keine Entscheidungen treffen können. Gleichzeitig haften Erben beiImmobilien im Nachlassfür Miete und weitere Pflichten – auch wenn sie die Wohnung nicht nutzen. Die JU-MiKo sieht daher Handlungsbedarf und prüft mögliche Reformen.
Rechtslage: Wer tritt in den Mietvertrag ein?
Nach aktueller Rechtslage treten zunächst Personen in den Mietvertrag ein, die mit dem verstorbenen Mieter im selben Haushalt gelebt haben (§ 563 BGB). Erst wenn solche Personen nicht vorhanden sind oder ihr Eintrittsrecht ablehnen, gehen die Rechte und Pflichten auf die Erben über. Steht die Erbfolge nicht fest, verzögert sich die Abwicklung erheblich. Vermieter müssen warten, bis ein Erbe ermittelt oder ein Nachlasspfleger bestellt ist.
Leerstand als Kernproblem
Unklare Erbfolgen führen regelmäßig zu Leerstandszeiten, in denen die Wohnung nicht genutzt, aber auch nicht neu vermietet werden kann. Die Rückgabe verzögert sich, weil niemand berechtigt ist, Entscheidungen zu treffen. Das belastet Vermieter wirtschaftlich und führt für Erben später zu finanziellen Risiken.
Reformansätze der JU-MiKo
Nach dem Beschlussvorschlag sollen Vermieter nach dem Tod des Mieters künftig befugt sein, im Namen unbekannter oder noch nicht feststehender Erben zu handeln. Dazu soll ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, die Wohnung räumen sowie Gegenstände sichern und einlagern dürfen. Dieses Recht entfällt, sobald sich Erben innerhalb von acht Wochen melden und selbst tätig werden wollen. Ziel ist eine schnellere Wiedervermietbarkeit und mehr Rechtssicherheit.
Wie geht es jetzt weiter?
JU-MiKo-Beschlüsse lösen keine Gesetze aus, sondern geben politische Impulse. Das Bundesjustizministerium prüft, ob ein Gesetzentwurf ausgearbeitet wird. Erst Bundestag und Bundesrat entscheiden über eine tatsächliche Reform.
Bis dahin gilt weiterhin das bestehende Recht. Erben sollten unmittelbar nach einem Erbfall prüfen, ob ein Mietverhältnis besteht, das Sonderkündigungsrecht gegebenenfalls zügig ausüben und die Wohnung vollständig sowie nachweisbar zurückgeben. Vermieter müssen bei nicht ermittelbaren Erben weiterhin den Weg über die Beantragung einer Nachlasspflegschaft gehen, um handlungsfähige Ansprechpartner zu erhalten. Die JU-MiKo hat das Problem klar benannt – ob eine Reform folgt, bleibt abzuwarten.