Immobilien in der Erbschaft

Was bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass zu beachten ist  

Immobilien gehören regelmäßig zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Gleichzeitig sorgen sie häufig für Konflikte. Als Kanzlei für Erbrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht beraten unsere Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater Erblasser und Erben in allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um die Erbschaft mit Immobilien - von der Gestaltung durch Testament bis zur Vertretung im Erbstreit.

Lesen Sie nachfolgend die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Immobilien im Nachlass  

Wer wird bei einer Erbschaft Eigentümer einer Immobilie des Erblassers?  

Hat der Erblasser kein Testament verfasst, gilt die gesetzliche Erbfolge. Eigentümer der sich im Nachlass befindenden Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben (Angehörige) entsprechend ihrer Quote. Erben mehrere eine Immobilie entsteht dann eine Erbengemeinschaft. Liegt hingegen ein Testament des Erblassers vor, so fällt die Immobilie den darin eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmern zu. Sofern der Erblasser das Haus oder die Wohnung nicht anhand einer Teilungserklärung an einen bestimmten Erben übertragen hat, entsteht bei einer Mehrheit von Erben auch in diesem Fall eine Erbengemeinschaft.

Wie sind die Rechte des überlebenden Ehepartners?

Dem überlebenden Ehepartner wird ein Vorrecht an der Immobilie die er mit dem Erblasser bewohnt hat, eingeräumt. Sofern er die Immobilie aus finanziellen Gründen nicht übernehmen kann, hat er die Möglichkeit sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen zu lassen. ZU beachten ist allerdings, dass diese Rechte ebenfalls einen Wert innehaben, den der Ehepartner gegenüber den anderen Erben ausgleichen müsste. Hinsichtlich weiterer sich im Nachlass befindenden Immobilie wie zum Beispiel eine Ferienwohnung, hat der überlebende Ehegatte keinerlei Vorrechte gegenüber den anderen Erben. Sie müssen dann gemeinsam als Erbengemeinschaft über das Schicksal der Immobilie entscheiden.

Wie werde ich als Erbe Immobilieneigentümer und komme ins Grundbuch?  

Der oder die Erben werden mit dem Erbfall Gesamtrechtsnachfolger und damit Eigentümer aller Nachlassgegenstände, einschließlich etwaiger Immobilien. Eine Annahme der Erbschaft ist dafür nicht erforderlich. Da der Erbe bereits mit dem Tod des Erblassers Eigentümer wird, ist das Grundbuch dann diesbezüglich falsch und muss berichtigt werden. Einen entsprechenden Antrag auf Grundbuchberichtigung können die Erben (innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei) beim zuständigen Grundbuchamt stellen.

Soll die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall veräußert werden, ist eine Grundbuchberichtigung gegebenenfalls nicht erforderlich. Das Grundbuchamt sollte aber zumindest informiert werden.    

Benötigen Immobilienerben einen Erbschein?  

Sofern die Erben nicht im Besitz eines vom Nachlassgericht eröffneten notariellen Testament sind, der sie als Erbe ausweist, verlangt das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins. Der entsprechende Antrag muss beim Nachlassgericht von einem oder mehreren Erben gestellt werden. Welches Nachlassgericht zuständig ist richtet sich grundsätzlich nach dem letzten Wohnort des Verstorbenen.

Die Beantragung eines Erbscheins verursacht Kosten. Eine Beschränkung der Kosten auf den Wert des eingetragenen Grundstücks gibt es nicht mehr. Vielmehr richten sich die Kosten nach dem Wert des gesamten Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Während der Stichtag für Wertpapiere oder Konten einfach festzustellen ist, bedarf es bei Immobilien einer genauen Wertermittlung. Den Erben sollten bemüht sein, einen realistischen Wert für die Immobilie anzugeben. Dem Nachlassgericht steht nämlich im Einzelfall die Möglichkeit zu, den Wert der Immobilie selbst festzulegen.

Gibt es Streit darüber, wer überhaupt Erbe geworden ist, wird dieser Streit in der Regel im Erbscheinsverfahren gerichtlich geklärt. Alternativ ist auch eine so genannte Erbfeststellungsklage vor den ordentlichen Zivilgerichten möglich.  

Wie ist die Rechtslage, wenn mehrere Erben Immobilien in Erbengemeinschaft erwerben?  

In der Erbengemeinschaft gehört grundsätzlich alles allen gemeinsam. Man spricht von einer Gesamthandsgemeinschaft. Die meisten Entscheidungen bezüglich der Verwaltung bzw. Veräußerung einer Immobilie müssen dann entweder mehrheitlich oder einstimmig von der Erbengemeinschaft getroffen werden. Dies ist in der Praxis extrem konfliktträchtig. Komplex sind auch Sachverhalte, bei denen einer der Erben die Immobilie bewohnen will/soll und den anderen eine Nutzungsentschädigung zusteht. Können die Miterben keine Einigung über die Zukunft der Immobilie erzielen, droht die Versilberung im Wege der Teilungsversteigerung. Hierauf hat jeder der Miterben grundsätzlich einen Anspruch.  

Ausführliche Informationen hier: Immobilien in der Erbengemeinschaft

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an den Immobilien im Nachlass?

Pflichtteilsberechtigte Angehörige, die aufgrund einer Enterbung zu kurz gekommen sind, werden nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. Sie haben auch keinen Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Miteigentumsanteilen gegenüber den Erben. Ihnen steht lediglich ein Anspruch gegen die Erben auf Auszahlung ihres Pflichtteils in Geld zu. Dieser Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und entspricht der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. Daher muss der Wert aller Vermögenswerte im Nachlass ermittelt werden. HIerüber kommt es unter den Beteiligten regelmäßig zum Streit. Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben verlangen, dass dieser (auf Kosten des Nachlasses) ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Nachlassimmobilien erstellen lässt.  

Welche Erbschaftsteuer fällt für Immobilien an?  

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie andere Nachlasswerte der Erbschaftsteuer. Seit längerem wird nicht mehr ein vereinfachter Ertragswert oder gar der Einheitswert dabei angesetzt sondern der tatsächliche Verkehrswert. Privat genutzte Immobilien, die nach dem Erbfall durch die Erben zu Wohnzwecken weiter genutzt werden, genießen unter bestimmten Voraussetzungen eine Privilegierung bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer.  

Erheblich Steuern sparen lassen sich mit der lebzeitigen Übertragung des Familienheims an den Ehegatten. Diese Schenkung ist gänzlich steuerfrei. Auch die vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation unter Einräumung eines Nießbrauchrechts kann als Steueroptimierung angedacht werden.

Ausführliche Informationen rund um die Erbschaftsteuer (und Schenkungsteuer) bei Immobilien finden Sie hier:

Was kann ich als Erblasser tun, um Streit bezüglich einer Immobilie auszuschließen?  

Immobilieneigentümer sind also gut beraten, wenn Sie durch eine Regelung im Testament dafür sorgen, dass die Immobilie im Erbfall nicht zum Zankapfel im Erbstreit wird und womöglich zwangsversteigert werden muss. Wie oben gezeigt, sollten Immobilien grundsätzlich nicht in den Schoß einer Erbengemeinschaft fallen. Daher sollte man Objekte, die nicht zerschlagen werden sollen, im Zweifel einzelnen Personen im Wege der Teilungsanordnung oder des Vermächtnisses zuwenden. Führt dies zu nicht tragbaren Ungerechtigkeiten bei der Verteilung des Erbes, können Immobilienbesitzer auch überlegen, zu Lebzeiten die Immobilie in einen Familienpool zu übertragen, an dem dann mehrere Personen beteiligt sind.

Will man verhindern, dass der Immobilienwert in den Pflichtteil mit einfließt, besteht die Möglichkeit, das Objekt zu Lebzeiten an andere Personen zu übertragen. Bei einer Schenkung werden dann mit jedem Jahr das vergeht, 10 Prozent des Immobilienwertes weniger für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Nach dem Ablauf von 10 Jahren wird die verschenkte Immobilie dann nicht mehr dem pflichtteilsrelevanten Nachlass zugerechnet. Doch Vorsicht: dies funktioniert nur, wenn der Veräußerer auch tatsächlich das wirtschaftliche Eigentum aufgibt und nicht etwa durch Wohnrecht, Nießbrauch und Widerrufsrecht faktisch Eigentümer bleibt.

Ausführliche Informationen: Pflichtteilsreduzierung durch Schenkung

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