Sonderabschreibung für Neubau-Mietwohnungen

Greift für einen Mietwohnungsneubau die Sonderabschreibung ist das für Investoren aus steuerlicher Perspektive sehr attraktiv. Der Bundesfinanzhof musste Ende letzten Jahres entscheiden, welche Neubauten tatsächlich die Voraussetzungen für eine steuerliche Förderung erfüllen (BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 24/24). 

Welche steuerlichen Fallstricke es beim Abriss und anschließendem Neubau von Wohnungen zu beachten gibt, erfahren Sie im Folgenden.

§ 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

In § 7b EStG ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau geregelt. Danach können Steuerpflichtige, die neue Wohnungen herstellen oder anschaffen, jährlich eine Sonderabschreibung in Höhe von bis zu 5 % geltend machen. Das gilt sowohl für das Jahr der Fertigstellung als auch für die darauffolgenden drei Jahre.

Von der Förderung können laut Wortlaut der Vorschrift in § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG nur „neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen“ profitieren. Grund dafür ist der Lenkungszweck der Norm: Durch die steuerliche Förderung soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, um zur Entspannung angespannter Wohnungsmärkte beizutragen.

Kann ein Ersatzbau nach Abriss steuerlich begünstigt werden?

Im zu entscheidenden Fall war zunächst ein vermietetes Einfamilienhaus vorhanden. Dieses wurde im Jahr 2020 abgerissen, woraufhin direkt mit dem Neubau eines neuen Einfamilienhauses begonnen wurde. Wie zuvor befand sich danach genau eine Wohnung auf dem Grundstück. 

Die Bauherren machten trotzdem die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geltend. Sie argumentierten damit, dass durch den Ersatzbau eine „neue“ Wohnung entstanden sei – die alte existiere schließlich nicht mehr. Das Finanzamt war anderer Ansicht und erklärte, dass kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde, sondern lediglich bestehender Wohnraum ersetzt wurde.

Jeder Neubau = Neubau i.S.d. § 7b EStG?

Die Richter des BFH schlossen sich der Auffassung des Finanzamtes an. Eine Wohnung im Sinne des § 7b EStG sei nur dann „neu“, wenn sich durch den Neubau der Wohnungsbestand insgesamt vermehrt hat. Nach steuerrechtlichem Verständnis seien daher nur solche Wohnungen begünstigt, die zusätzlich neu entstehen. Nicht jede im sprachlichen Sinne neu errichtete Wohnung ist daher auch „neu“ i.S.d. § 7b EStG.

Maßgeblich ist für die Anwendbarkeit der Sonderabschreibung, dass bei einem Bestandsvergleich vor und nach der Baumaßnahme, am Ende mehr Wohnungen vorhanden sind als vorher.

Wer kann die Sonderabschreibung geltend machen?

Bei Abriss eines Gebäudes und identischem Ersatzneubau, Sanierung oder Modernisierung, bloßer Vergrößerung von Wohnflächen innerhalb bestehender Wohnungen oder Umwandlung in Wohnungseigentum ohne neue Wohneinheiten sei keine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau möglich. Denn die genannten Baumaßnahmen verlängern oder verbessern lediglich bestehenden Wohnraum, schaffen aber keinen zusätzlichen.

Von der Steuerbegünstigung profitieren dagegen Baumaßnahmen, die den Wohnungsbestand tatsächlich erhöhen. Dazu zählt der Neubau mit zusätzlichen Wohneinheiten, die Aufstockung eines Gebäudes, der Anbau neuer Wohnungen sowie der Ausbau bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Flächen.

Ausnahme bei Abriss und Neubau

Bei Abriss und späterem Neubau kann eine Förderung ausnahmsweise doch möglich sein. Voraussetzung dafür ist, dass für die vorgenommenen Baumaßnahmen kein einheitlicher Gesamtplan vorlag. Es muss daher differenziert werden zwischen nicht begünstigten einheitlichen Maßnahmen und begünstigungsfähigen getrennten Vorgängen.

Von einem schädlichen Zusammenhang ist regelmäßig auszugehen, wenn der Neubau bereits beim Abriss geplant ist, schon vor dem Abriss ein Bauantrag gestellt wurde, der Neubau sich unmittelbar anschließt und die Planung bereits konkret fortgeschritten ist. In diesen Fällen ist keine steuerliche Förderung des Neubaus möglich.

Anders sieht es aus, wenn beim Abriss noch keine Neubauabsicht bestand, das Grundstück längere Zeit brachliegt, sich der Wegfall der alten Wohnung „verfestigt“ hat und Planung und Bau der Neubauwohnung erst deutlich später beginnen. In diesen Fällen können Abriss und Neubau als getrennte Vorgänge qualifiziert werden und eine Sonderabschreibung ist ausnahmsweise doch möglich.

BFH: Sonderabschreibung erfordert echten Wohnraumzuwachs

Im vorliegenden Fall wurde die Förderung des Neubaus durch Sonderabschreibung ausgeschlossen, weil der Bauantrag für den Neubau bereits vor dem Abriss gestellt wurde, der Neubau unmittelbar folgte und damit ein einheitlicher Gesamtplan vorlag. Entscheidend war den Richtern zufolge ausschließlich der Planungsstand im Zeitpunkt des Abrisses.

Der Abriss einer Wohnung mit anschließendem Neubau kann infolge des Urteils nicht pauschal als „Neubau“ i.S.d. § 7b EStG behandelt werden. Bauherren sollten Neubauprojekte frühzeitig von einem Fachanwalt für Steuerrecht oder Steuerberater prüfen lassen, um eine steueroptimierte Strukturierung zu gewährleisten.

Im Ergebnis steht fest, dass eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG einen echten Wohnraumzuwachs erfordert. Nicht der Neubau als solcher ist maßgeblich für die Beurteilung, sondern dessen Auswirkung auf den Wohnungsbestand.

Weitere Informationen zur Abschreibung von Immobilien finden Sie hier: Abschreibung Immobilien (AfA)