Verdeckte Gewinnausschüttung bei Ferienimmobilien
BFH-Urteil zur vGA durch Gesellschafter
Der BFH konkretisiert den Bewertungsmaßstab für eine verdeckte Gewinnausschüttung bei der privaten Nutzung von Ferienimmobilien, die von einer Kapitalgesellschaft gehalten werden. Die bloße Möglichkeit einer privaten Nutzung genügt nicht. Eher komme es darauf an, ob eine tatsächliche oder von der Gesellschaft eingeräumte Privatnutzung vorliegt.
Wer Ferienimmobilien über eine Kapitalgesellschaft hält, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren, muss sich aber gleichzeitig der möglichen Risiken bewusst sein. Vor allem in Verbindung mit einer möglichen privaten Nutzung durch die Gesellschafter stellt sich nicht selten die Frage nach einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA).
Der Bundesfinanzhof musste darüber entscheiden, ob bereits die bloße Möglichkeit eines Gesellschafters, eine im Eigentum der Kapitalgesellschaft stehende Ferienimmobilie privat zu nutzen, genügt, um eine verdeckte Gewinnausschüttung anzunehmen (BFH, Urteil vom 1. Oktober 2024 – VIII R 4/21).
Ferienimmobilie in Spanien – private Nutzung durch Gesellschafter?
Im vom BFH zu entscheidenden Fall ging es um ein Ehepaar, das seinen Wohnsitz 2007 von Spanien nach Deutschland verlegt hat. Beide Eheleute hielten jeweils eine Beteiligung in Höhe von 50 % an zwei spanischen Kapitalgesellschaften. Eine in Spanien gelegene Immobilie bestand aus drei Teilen. Zwei Teile standen jeweils im Eigentum der Kapitalgesellschaften und ein Teil im Eigentum der Eheleute. Bevor das Ehepaar den Umzug nach Deutschland angetreten hatte, zahlte es monatlich noch jeweils 1.000 EUR Miete für die im Eigentum der Gesellschaften stehenden Immobilienteile. Mit dem Wohnsitzwechsel nach Deutschland endeten diese Mietzahlungen.
Im Folgezeitraum suchte das Ehepaar nach eigenen Aussagen die Ferienimmobilie nur noch gelegentlich auf und auch nur zu dem Zweck der Vorbereitung von Besichtigungen und der Überwachung des Zustands der Immobilie, um die Immobilie zeitnah zu verkaufen. Hierfür wurden als Nachweis ein Maklervertrag aus dem Jahr 2008, E-Mails des Maklers aus 2008 und 2013 und Flugtickets von 2009, 2010 und 2013 vorgelegt. Die Immobilie wurde 2013 veräußert.
Für die Streitjahre 2010 bis 2012 hat das deutsche Finanzamt im Steuerbescheid eine verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe von 42.000 EUR hinzugerechnet. Dabei wurde eine marktübliche Miete von 3.500 EUR monatlich zugrunde gelegt. Nach einem erfolglosen Einspruch und einer Klage gegen den Steuerbescheid gab das Hessische Finanzgericht dem Finanzamt im Wesentlichen recht. Über die Revision sollte dann der BFH entscheiden.
Wann liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?
Eine verdeckte Gewinnausschüttung setzt grundsätzlich voraus, dass bei der Kapitalgesellschaft eine Vermögensminderung bzw. verhinderte Vermögensmehrung vorliegt, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, sich auf die Höhe des Unterschiedsbetrags i.S.d. § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG (den Gewinn) der Kapitalgesellschaft auswirkt und in keinem Zusammenhang mit einer offenen Ausschüttung steht.
Für den BFH ist in diesem Rahmen die Frage entscheidend, ob dem Gesellschafter durch die bloße Möglichkeit der Nutzung einer Ferienimmobilie tatsächlich ein entsprechender Vermögensvorteil zugewendet wird. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der bloßen Nutzungsmöglichkeit und einer tatsächlichen oder eingeräumten Privatnutzung.
Im BFH-Urteil heißt es:
1. Die bloß tatsächliche Möglichkeit des Gesellschafters einer Kapitalgesellschaft, ein betriebliches Wirtschaftsgut der Kapitalgesellschaft (hier: Wohnimmobilie) auch privat nutzen zu können (hier: zu Wohnzwecken), führt für sich genommen beim Gesellschafter noch nicht zu einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA).
2. Eine vGA kann aber anzunehmen sein, wenn die Gesellschaft ihrem Gesellschafter ein betriebliches Wirtschaftsgut unentgeltlich oder verbilligt auch zur privaten Nutzung überlassen hat (Zuwendung).
3. Eine vGA kann auch vorliegen, wenn der Gesellschafter das betriebliche Wirtschaftsgut ohne Nutzungsvereinbarung oder entgegen einem Nutzungsverbot privat nutzt und sich so zulasten der Gesellschaft einen Vorteil verschafft, der ihm von der Gesellschaft nicht zugewendet worden ist.
BFH: Bloße Nutzungsmöglichkeit begründet noch keine vGA
Das Hessische Finanzgericht habe in seinem vorinstanzlichen Urteil weder eine tatsächliche noch eine betrieblich eingeräumte Privatnutzung der Ferienimmobilie konkret dargelegt. Den BFH-Richtern zufolge gebe es darüber hinaus auch keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass ein Gesellschafter eine zum Verkauf stehende Immobilie auch privat nutzt, nur weil er eine tatsächliche Zugriffsmöglichkeit hat. Im vorliegenden Fall sei nicht hinreichend anhand konkreter Indizien geprüft worden, ob eine Privatnutzung durch die Gesellschafter tatsächlich auch stattgefunden hat. Im Rahmen dieser Beurteilung können die Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie, ihre Bewohnbarkeit sowie die Dauer und der Anlass der Aufenthalte im Ausland relevant sein – ebenso wie Flugtickets, Fotos, Verkaufsunterlagen oder Verbrauchsabrechnungen. Entsprechende Feststellungen hatte das Finanzgericht jedoch nicht hinreichend dargelegt und im Rahmen der Beurteilung der vGA berücksichtigt.
Das Hessische Finanzgericht habe den Richtern des BFH zufolge rechtsfehlerhaft angenommen, dass allein die Möglichkeit eines jederzeitigen privaten Zugriffs auf die Immobilie eine vGA begründe. Im Ergebnis wurde daher die Entscheidung des Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung an das vorinstanzliche Hessische Finanzgericht zurückverwiesen.
Vorsicht vor vGA bei tatsächlicher privater Nutzung
Nach diesem BFH-Urteil müssen Gesellschafter, die eine Ferienimmobilie über eine Kapitalgesellschaft halten, nicht befürchten, dass allein durch die theoretische Möglichkeit, die Immobilie privat zu nutzen, automatisch eine verdeckte Gewinnausschüttung angenommen werden kann. Dafür bedarf es konkreter Indizien, die im Einzelfall auf eine tatsächliche Nutzung der Immobilie im Ausland zurückführbar sind. Wird die Immobilie tatsächlich privat genutzt, kann durchaus eine vGA vorliegen. Maßgeblich seien den Richtern zufolge die jeweiligen konkreten Nutzungs- und Vertragsverhältnisse im Einzelfall.