Wird die Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist abgeschafft?

Wenn eine Immobilie verkauft wird, hat dies unweigerlich steuerliche Konsequenzen für den Verkäufer – insbesondere, wenn die sogenannte „Spekulationssteuer“ anfällt, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen war. Anfang des Jahres, im Rahmen der Koalitionsverhandlungen der neuen Bundesregierung im März 2025, soll die Abschaffung der Steuerfreiheit des Immobilienverkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist diskutiert worden sein.

In diesem Beitrag beleuchten wir, wann Spekulationssteuer anfällt, unter welchen Umständen man eine Immobilie steuerfrei verkaufen kann und welche aktuellen politischen Entwicklungen es zur Regelung der Spekulationsfrist gibt.

Spekulationssteuer – Die Basics

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich nicht um eine Steuer eigener Art. Vielmehr bezeichnet man damit den Teil der Einkommensteuer, der auf Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG entfällt. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb wieder veräußert, fällt diese Spekulationssteuer an. Als zu versteuernder Gewinn zählt dann die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (davon abgezogen werden gegebenenfalls noch bestimmte Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren).

Steuerfreier Verkauf einer Immobilie – wann geht das?

Der Immobilienverkauf unterliegt nicht der Spekulationssteuer, wenn der Verkauf der Immobilie erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (sogenannte Spekulationsfrist) erfolgt – also erst zehn Jahre nach Anschaffung der Immobilien. Wichtig zu beachten ist, dass die Spekulationsfrist mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags zu laufen beginnt.

Ausnahmsweise kann der Verkauf der Immobilie auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sein – vorausgesetzt, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt oder aber sie wurde nach der Fertigstellung oder Anschaffung ausschließlich selbst genutzt (sogenannte Eigennutzung oder Selbstnutzung). Bei einer solchen Eigennutzung fällt keine Spekulationssteuer an, der Eigentümer kann die Immobilie steuerfrei verkaufen. Als Eigennutzung zählt auch das unentgeltliche Bewohnen der Immobilie durch unterhaltsberechtigte Kinder, für die noch Kindergeld bezogen wird.

Achtung: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft, vermutet das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit. Im Falle eines solchen gewerblichen Grundstückhandels kann der Immobilienverkauf trotz Selbstnutzung steuerpflichtig sein. Mehr zu diesem Thema finden Sie auf der Themenseite zum gewerblichen Grundstückshandel

Wer will den steuerfreien Immobilienverkauf abschaffen?

Erst vor zwei Monaten wurde bekannt, dass im Bundestag darüber diskutiert wurde, den steuerfreien Verkauf von Immobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist abzuschaffen – jedoch „nur“ für Kapitalanleger. Aufgrund der Tatsache, dass die Spekulationsfrist vor allem für nicht selbst genutzte Immobilien gilt, ist sie ein zentraler Aspekt, den viele Kapitalanleger im Rahmen ihrer steuerlichen Planung berücksichtigen müssen.

Die Anregungen, den steuerfreien Immobilienverkauf abzuschaffen, sollen insbesondere von SPD und Bündnis 90 / Die Grünen gekommen sein. Es soll eine Reform gefordert worden sein, durch die Veräußerungsgewinne aus einem Immobilienverkauf auch nach einer abgelaufenen Spekulationsfrist noch zu versteuern sind. Zwei Ziele stünden dabei im Vordergrund: Die Generierung zusätzlicher Steuereinnahmen sowie das Entgegenwirken spekulativer Tendenzen am Immobilienmarkt.

Obgleich der bisherigen Diskussionen im Bundestag sollen bislang noch keine konkreten Pläne zu Gesetzesänderungen und entsprechenden Gesetzentwürfen etc. beschlossen worden sein. Somit bleibt die Spekulationsfrist erst einmal in ihrer bisherigen Ausprägung erhalten und Immobilienverkäufe – mit der Ausnahme gewerblichen Immobilienhandels – nach wie vor steuerfrei, wenn die 10-Jahres-Frist zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits abgelaufen ist.

Steuerliche Nachteile beim Immobilienverkauf vermeiden

Immobilieneigentümer sollten dennoch zukünftige Entwicklungen im Bereich der Immobilienbesteuerung aufmerksam verfolgen und im Zweifel professionelle Beratung durch einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht in Anspruch nehmen, um angemessen auf potenzielle Änderungen im Bereich des Immobiliensteuerrechts reagieren zu können.

Ist ein Immobilienverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist geplant, wurde eine Immobilie geerbt oder geschenkt, kann der Verkauf je nach Gestaltung erhebliche finanzielle Auswirkungen für den Eigentümer haben. Nur durch frühzeitige Planung des Immobilienverkaufs lassen sich eine Vielzahl steuerlicher Nachteile vorbeugen.