Gewerblicher Grundstückshandel

3-Objekte-Grenze und sonstige steuerliche Fragestellungen

Immobilientransaktionen können auch bei Privatpersonen zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen und entsprechende steuerliche Folgen auslösen. Was Sie darüber wissen müssen, finden Sie auf dieser Seite.

Als Kanzlei für Steuerrecht und Immobilienrecht beraten wir bundesweit Investoren und Privatleute in allen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen der Immobilienwirtschaft.                                                           

Anwaltliche Leistungen im Bereich gewerblicher Grundstückshandel

  1. Steuerliche Beratung zu Fragen der 3-Objekt-Grenze
  2. Begleitung von Einspruch beim Finanzamt und Klagen vor dem Finanzgericht
  3. Steuerliche Gutachten zur Fragen der 3-Objekt-Grenze
  4. Einholung von verbindlichen Auskünften zur 3-Objekt-Grenze
  5. Rechtliche Beratung bei gewerblichen Immobilientransaktionen
  6. Prüfung von Immobilienkaufvertrag bzw. Grundstückskaufvertrag

Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Ab wann liegt gewerblicher Grundstückshandel vor?

Veräußern Privatpersonen Immobilien oder Grundstücke, so ist zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder die Veräußerungen im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung erfolgt. Wesentlich für die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung sind dabei die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte.

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt die Überschreitung der 3-Objekt-Grenze.

Die 3-Objekt-Grenze

Wer mehr als drei Immobilien oder Grundstücke, wie zum Beispiel Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Garagen oder Bürogebäude etc. innerhalb von fünf Jahren veräußert, wird steuerlich grundsätzlich wie ein Gewerbetreibender behandelt.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch schon ohne Überschreitung der 3-Objekt-Grenze vorliegen, bereits die Veräußerung einer einzigen Immobilie kann ausreichen. Die 3-Objekt-Grenze ist keinesfalls als starre Grenze zu verstehen. Entscheidend ist der Einzelfall.

Problematisch können auch Veräußerungen innerhalb von 5-10 Jahren nach Erwerb sein, hier gilt insbesondere für beruflich mit Immobilien beschäftigte Personen (wie z. B. Architekten, Makler, etc.) ein verschärfter Prüfungsmaßstab.

Rechtsgrundlage im Steuerrecht

Die 3-Objekt-Grenze ist nicht – explizit – in einem Steuergesetz geregelt. Sie hat sich im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung der Finanzgerichte ausgebildet und fußt auf § 15 Einkommensteuergesetz, der die Einkünfte aus Gewerbebetrieb regelt. Nach dieser Norm ist eine selbstständige, nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht Gewinn zu erzielen unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, grundsätzlich ein Gewerbebetrieb, solange die Tätigkeit keine private Vermögensverwaltung ist. Für genau diese Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit sind die Grundsätze der 3-Objekt-Grenze entwickelt worden.

"Objekte" bei der 3-Objekte-Grenze

Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze können sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke sein. Dabei sind als Zielobjekt nur solche Grundstücke und Immobilien zu berücksichtigen bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht. Wie groß oder wie viel eine Immobilie wert ist, spielt dagegen keinerlei Rolle. Auch ein Bürogebäude mit einem Wert von 20 Million Euro kann nur ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze sein.

Ausnahmsweise kann ein selbstgenutztes Familienheim nicht Zählobjekt sein.

Zu beachten ist, dass auch bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft (wie zum Beispiel einer GbR oder Kommanditgesellschaft) dem Gesellschafter ein Zählobjekt zugerechnet werden. Auch Einlagen in eine Gesellschaft können zu einem Zählobjekt führen.

Beispiel:

A ist 100 % Gesellschafter einer gewerblich tätigen GmbH & Co KG. In 2017 legt er in die Personengesellschaft ein Grundstück ein, welches er vier Jahre vorher erworben hatte. In 2018 veräußert die Personengesellschaft das Grundstück. In 2019 veräußert A sein in 2015 erworbenes ausschließlich selbstgenutztes Ferienhaus, weil er in unmittelbarer Nähe ein noch schöneres Ferienhaus günstig erwerben konnte. Nun bietet ihm ein Nachbar für eine vor nicht ganz 5 Jahren erworbene Garage einen sehr guten Preis.

A würde mit der Veräußerung der Garage die 3-Objekt-Grenze überschreiten.

5-Jahres-Grenze / 10-Jahres-Grenze

Grundsätzlich zählen als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze nur Objekte, die nicht länger als 5 Jahre genutzt worden sind. Bei Branchenkundigen können dagegen auch Objekte, die nicht länger als 10 Jahre gehalten worden sind, Zählobjekt sein.

Die 3-Objekt-Grenze bei Erbschaften und Schenkungen

Hat ein Steuerpflichtiger ein Gebäude oder Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen,  so zählt die Vorbesitzzeit des Erblassers oder Schenkers mit.

Sogenannte gemischte Schenkungen führen allerdings zu einem – teilweisen – Erwerb und lösen damit einen neuen 5-Jahreszeitraum für die 3-Objekt-Grenze aus. An eine gemischte Schenkung ist vor allen in Fällen der Übertragung von Grundstücken im Wege der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme, Abstandszahlung an Geschwister oder an den Schenker zu denken.

Auch bei der Aufteilung von Erbengemeinschaften kann es zu einer Anschaffung einer Immobilie kommen und damit der 5-Jahreszeitraum der 3-Objekt-Grenze neu ausgelöst werden.

Die steuerlichen  Folgen des gewerblichen Grundstückshandels

Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler.

Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels.

Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar. Abschreibung und Sonderabschreibungen können daher nicht geltend gemacht werden. Dies führt zu Nachzahlungen in Jahren der Veräußerungen vor Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Diese Steuernachzahlungen sind dann mit 0,5 % pro Monat auch noch zu verzinsen.

Natürlich darf nicht übersehen werden, dass auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung trotzdem regelmäßig nach  § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird.

Eine echte Mehrbelastung  des gewerblichen Grundstückshandels liegt damit in der Gewerbesteuerpflicht der Veräußerungen.

Aber!  Wird das selbst bewohnte Familienheim bei Bestehen eines gewerblichen Grundstückhandels veräußert, so droht eine deutliche steuerliche Mehrbelastung.

Veräußerungen von Immobilien durch Erbengemeinschaften

Veräußerungen von Immobilien aus einer Erbengemeinschaft führen schnell zur Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Hier sollte zunächst eine Aufteilung der Erbengemeinschaft erfolgen, sodass jeder Erbe nur noch „seine“ Immobilie veräußert.

Beispiel:

Die zwei Kinder des V erben vier Wohnungen des V, welche dieser vier Jahre vor seinem Tod erworben hatte. Die Erben verkaufen vor Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die vier Wohnungen. Damit wird die 3-Objekt-Grenze überschritten und die Veräußerung erfolgt damit im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Wird  die Erbengemeinschaft aufgelöst und zwischen den beiden Erben die Wohnungen aufgeteilt  und werden dann die Wohnungen durch die Erben veräußert, so überschreiten die Veräußerungen für sich genommen die 3-Objekt-Grenze nicht

Veräußerungen an nahe Angehörige

Auch bei einer Veräußerung an nahe Angehörige  kann die Veräußerung zur Überschreitung der 3-Objekt-Grenze und damit zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Hier ist zwar außerordentlich zweifelhaft, ob tatsächlich die von § 15 Einkommensteuergesetz geforderte Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegt. Die Rechtsprechung der Finanzgerichte legt dieses Erfordernis aber außerordentlich weit aus.

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