Erbschaftsteuer-Befreiung entfällt bei spätem Einzug

Das Finanzgericht München hatte kürzlich zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim bei verspätetem Einzug des Erben versagt werden kann (FG München, Urteil v. 07.01.2026 – 4 K 1677/24). Welche Rolle die 6-Monats-Frist dabei spielt, beleuchten wir in diesem Beitrag.

Erbe bezieht Elternhaus erst 2,5 Jahre nach Erbfall

Im vom FG München zu entscheidenden Fall verstarb ein Vater am 1. August 2021. Sein Sohn war Alleinerbe. Der Nachlass umfasste auch eine Doppelhaushälfte, die vom Erblasser noch bis zu dessen Tod bewohnt wurde. Der Sohn hat im November 2021 damit angefangen, die Doppelhaushälfte auszuräumen. Erst im März 2022 folgten kleinere Renovierungsarbeiten an der Immobilie, die der Alleinerbe selbst vornahm. Im September 2022 beauftragte er diverse Baufirmen für Teilarbeiten.

Bis der Alleinerbe das Familienheim ab April 2024 tatsächlich und dauerhaft selbst bewohnte, vergingen knapp 2,5 Jahre. Er wollte daraufhin beim Finanzamt die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG geltend machen. Mit Hinweis darauf, dass der Sohn die Fremdleistungen unverzüglich hätte durchführen lassen müssen, versagte das Finanzamt die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim des Klägers. 

Wann gilt Erbschaftsteuer-Befreiung für Familienheim?

Das FG München befasste sich im Rahmen des Urteils intensiv mit den Voraussetzungen für die Anwendbarkeit der Erbschaftsteuer Befreiung für Familienheime i. S. d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG. Diese kommt in Betracht, wenn der der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Ableben zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt hat. Der Erbe, der die Immobilie von Todes wegen erwirbt, muss sie nach dem Erbfall unverzüglich – also „ohne schuldhaftes Zögern“ – für eigene Wohnzwecke nutzen, um sich auf die Steuerbefreiung berufen zu können. 

Grundsätzlich hält die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs dafür einen Zeitraum von 6 Monaten nach dem Erbfall für angemessen. Vergeht bis zur Selbstnutzung durch den Erben ein längerer Zeitraum als 6 Monate, kann die Steuerbefreiung für Familienheime nur noch unter strengen Bedingungen anerkannt werden.

Wichtig: Die Steuerbefreiung in § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG wird nur für Immobilien gewährt, deren Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Sie kann außerdem rückwirkend entfallen, wenn der Erbe das Elternhaus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall nicht mehr selbst bewohnt – Ausnahmen vorbehalten.

Steuerbefreiung bei späterer Selbstnutzung nur ausnahmsweise

Bezieht der Erbe die Wohnung erst nach Ablauf der 6-Monats-Frist zur Selbstnutzung, kann die Erbschaftsteuerbefreiung nur noch gewährt werden, wenn er darlegt, beweist und glaubhaft macht, dass ein Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war. Die Gründe für den verspäteten Einzug in das Familienheim darf der Erbe außerdem nachweislich nicht selbst zu vertreten haben. Das könnte z.B. der Fall sein, wenn erst nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Immobilie ans Tageslicht kommt.

Es genügt dagegen nicht, wenn sich Erben bloß auf die geplante Renovierung, fehlende finanzielle Mittel oder private Belastungen berufen. Renovierungsarbeiten, die den sofortigen Einzug verhindern, müssen insbesondere tatsächlich objektiv notwendig sein.

Die entsprechende Beweis- und Darlegungslast für eine spätere Selbstnutzung liegt beim Erben.

Richter versagen Erbschaftsteuer-Befreiung

Im vorliegenden Fall wurden die Voraussetzungen für die Erbschaftsteuerbefreiung der Immobilie den Richtern zufolge nicht erfüllt. Der Alleinerbe hätte seinen Lebensmittelpunkt nicht unverzüglich nach dem Tod des Erblassers in die Doppelhaushälfte verlegt. Dafür legte er keine triftigen Gründe vor, die er nicht selbst zu vertreten hatte. 

Irrelevant sei in diesem Zusammenhang insbesondere, dass der Erbe argumentierte, dass ihm unmittelbar nach dem Erbfall die finanziellen Mittel zur unverzüglichen Renovierung gefehlt hätten und der zeitliche Aufschub lediglich darauf zurückzuführen sei. Die Richter betonten zudem, dass der Erbe keinen belastbaren Sanierungsplan, keine nachvollziehbare Dokumentation der Arbeiten und keine konkreten Nachweise zu den beauftragten Maßnahmen der Handwerker vorlegen konnte.

Erben müssen frühzeitig handeln

Daraus folgt für Erben, die das Elternhaus erben, dass sie frühzeitig tätig werden sollten, um die Steuerbefreiung nicht unnötig zu riskieren. Die Entscheidung, ob das Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden soll, sollte innerhalb von sechs Monaten getroffen werden. Außerdem sollten Umbau- und Renovierungsarbeiten – sofern notwendig – sorgfältig dokumentiert werden.

Falls der Einzug doch erst verspätet erfolgen sollte, müssen Erben triftige Gründe dafür vorbringen. Damit folgt das FG München auch der BFH-Rechtsprechung (BFH, Urteil vom 28.05.2019 – Az. II R 37/16).

Die Richter des FG München wiesen die Klage im Ergebnis als unbegründet zurück. 

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