Immobilienverkauf durch den Testamentsvollstrecker

Eine im letzten Willen angeordnete Testamentsvollstreckung bedeutet rechtlich in der Regel eine umfassende Entmachtung der Erben hinsichtlich des Nachlasses. Der Vollstrecker hat den Nachlass in Besitz und kann allein darüber verfügen. Ob seine Befugnisse so weit gehen, dass Immobilien im Nachlass an seine eigene Ehefrau zu veräußern kann, hatte kürzlich das Oberlandesgericht Braunschweig zu entscheiden (OLG Braunschweig, Beschluss vom 24. März 2026, 2 W 37/26).

Grundbuchamt verlangt Zustimmung der Erben und Erbschein

In dem Fall hatte eine verstorbene Frau in ihrer letztwilligen Verfügung eine Testamentsvollstreckung angeordnet und einen Vollstrecker bestimmt. Nach dem Erbfall wurde dieser dann entsprechend vom Nachlassgericht zum Testamentsvollstrecker bestellt. Er entschied sich nach ein paar Monaten, eine zum Nachlass gehörende Immobilie in Wolfenbüttel zu veräußern - und zwar an seine Ehefrau. Nachdem der notarielle Kaufvertrag geschlossen und die Auflassung erklärt war, sollte eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Diesbezüglich stellte sich das Grundbuchamt aber quer. Es verfügte, dass ein unzulässiges Insichgeschäft des Vollstreckers vorliege, weil der sich in einem Interessenkonflikt befinde. Eine Heilung komme nur durch die Zustimmung sämtlicher Erben und Vermächtnisnehmer in Betracht. 

Zwar konnte der Testamentsvollstrecker dann eine beglaubigte Zustimmungserklärung der Erben und Vermächtnisnehmer vorlegen; das Grundbuchamt war dann aber der Ansicht, es könne diese Zustimmungserklärung nicht prüfen, solange der Vollstrecker weder einen Erbschein, noch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorlegen könne. Hierüber kam es zum Streit, weil der Testamentsvollstrecker sein Testamentsvollstreckerzeugnis als ausreichenden Nachweis betrachtete. Der Fall landete schließlich beim OLG Braunschweig.

Kein Insichgeschäft, aber Interessenkonflikt

Richter am OLG sahen im vorliegenden Fall jedoch keine Konstellation des § 181 BGB (Insichgeschäft). Der Vollstrecker sei schließlich nur auf der Seite des Verkäufers, nicht aber auf der Seite des Käufers tätig. Die Tatsache, dass die eigene Ehefrau Käufer ist, könne weder als Selbstkontrahierung, noch als Mehrfachvertretung eingestuft werden. Entsprechend ergebe sich aus § 181 BGB auch kein Zustimmungserfordernis der Erben. Insoweit komme es nicht darauf an, ob ein solches Insichgeschäft nach dem Testament gestattet wäre oder nicht. 

Ungeachtet dessen sieht das OLG Braunschweig hier aber einen Interessenkonflikt, da es sich um eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand zugunsten einer nahestehenden Person handele. In diesen Konstellationen komme mit Rücksicht auf den mutmaßlichen Willen des Erblassers eine dinglich wirkende Verfügungsbefugnis in Betracht. Allerdings, so das Gericht, sei die durch Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses nachgewiesene Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis grundsätzlich umfassend und unbeschränkt. In diesen Fällen sei das Grundbuchamt nicht mehr zu einer eigenen abweichenden Auslegung des Testaments befugt. Ausnahmsweise gelte das aber nicht, wenn dem Grundbuchamt neue, vom Nachlassgericht noch nicht berücksichtigte Tatsachen, bekannt werden, die die Unrichtigkeit des Zeugnisses erwarten lassen. Und genau davon sei jedenfalls auszugehen, wenn die Befugnis des Vollstreckers aufgrund eines im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikts infrage stehe. In diesen Fällen führen Interessenkonflikte auch zu Beschränkungen mit dinglicher Wirkung. Das bedeutet, dass die Veräußerung durch den Testamentsvollstrecker schwebend unwirksam sind und der Genehmigung sämtlicher Erben bedarf. 

Hier lag zwar eine solche Genehmigung vor. Diese erfordere aber grundbuchrechtlich den Nachweis, dass sie tatsächlich von den Erben erteilt worden sei. Das könne nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis gewährleistet werden.