Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer Immobilienrecht

Kaufpreis = Grundstückswert?

Immer wieder Streitereien bei der Bewertung von Grundstücken

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Britta Niakan, Fachanwältin für Steuerrecht

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte sich kürzlich damit zu beschäftigen, nach welchen Kriterien ein Grundstück im Rahmen einer mittelbaren Grundstücksschenkung für die Berechnung der Schenkungsteuer zu bewerten ist (AZ.: 11-K-3447/19-BG).

Die Tochter des Klägers erwarb ein bebautes Grundstück zum Preis von 920.000 Euro. Den für die Zahlung des Kaufpreises erforderlichen Geldbetrag hatte der Kläger ihr zuvor geschenkt. Für die Berechnung der fälligen Schenkungsteuer stellte das zuständige Finanzamt auf den gezahlten Kaufpreis ab. Nun stritten das Finanzamt und der Kläger vor Gericht über die anzuwendende Bewertungsmethode.

Mittelbare Grundstücksschenkung

Wird ein Geldbetrag mit der Auflage verschenkt, hierfür eine Immobilie zu erwerben, liegt eine sogenannte „mittelbare Grundstücksschenkung“ vor. Damit wird unterstellt, dass nicht ein Geldbetrag, sondern eine Immobilie Gegenstand der Schenkung ist. Der Schenkungsteuer unterliegt damit nicht der geschenkte Geldbetrag, sondern die damit erworbene Immobilie.

Verschiedene Verfahren zur Bewertung von Grundstücken

Das für die Schenkungsteuer relevante Bewertungsgesetz kennt drei Immobilienbewertungsverfahren für unterschiedliche Arten von Immobilien: Das Vergleichswertverfahren für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke und Mietshäuser sowie das Sachwertverfahren für die Fälle, in denen kein Vergleichswert vorliegt oder sich keine übliche Miete ermitteln lässt.

Finanzamt ermittelt im Wege des Vergleichswertverfahrens

Zum Zwecke der Festsetzung der Schenkungsteuer ermittelte das beklagte Finanzamt einen Grundbesitzwert für das von der Tochter erworbene Grundstück. Dabei legte es im Vergleichswertverfahren den von der Tochter gezahlten Kaufpreis in Höhe von Euro 920.000 zugrunde.

Hiergegen wehrte sich der Kläger, da dieser Wertansatz zu hoch sei, so sein Vortrag. Er begehrte die Bewertung des Grundstücks mit dem niedrigeren Sachwert. Es gebe keine gesetzliche Regelung, wonach der tatsächliche Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks selbst der Bewertungsmaßstab sei. Das sogenannte Vergleichswertverfahren sei nicht anwendbar, weil das Gesetz eine Mehrzahl von vergleichbaren Grundstücken verlange. Das Finanzamt habe aber nur den Kaufpreis eines einzigen Grundstücks herangezogen.

Das Finanzgericht Düsseldorf gab dem Finanzamt Recht

Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Klage abgewiesen und entschied im Sinne des Finanzamtes. Dieses habe zu Recht das Grundstück im Wege des Vergleichswertverfahrens mit dem von der Beschenkten gezahlten Kaufpreis bewertet, so die Richter.

Die einschlägige Vorschrift im Bewertungsgesetz sei dahingehend zu verstehen, dass ein einzelner Verkaufspreis als Vergleichswert ausreiche, wenn er das zu bewertende Grundstück selbst betrifft und zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Hierbei stellte das Gericht darauf ab, dass ein erzielter Kaufpreis als tatsächlicher Wert eines Grundstücks zu Gunsten der Steuerpflichtigen im Wege der Öffnungsklausel zu berücksichtigen ist. Dieser Grundsatz könne auch zu Lasten der Steuerpflichtigen herangezogen werden. Schließlich diene diese Vorgehensweise in beiden Fällen dazu, den gemeinen Wert möglichst genau abzubilden.

Auch der Wortlaut des Gesetzes stehe dieser Gesetzesauslegung nicht entgegen. Zwar verlange die gesetzliche Regelung die Heranziehung von "Grundstücken". Die Verwendung eines Begriffs in der Mehrzahl bedeute aber nicht zwingend, dass tatsächlich mehrere Gegenstände der genannten Art vorliegen müssen. Die Verwendung des Plural könne auch der Verwendung des Wortes als Oberbegriff dienen.

Zulassung der Revision

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die vom Finanzgericht zugelassene Revision wurde eingelegt und ist nun beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. II R 14/20). Es bleibt spannend, wie die Richter entscheiden werden.