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Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer Immobilienrecht

Steuern sparen oder lieber renovieren?

Voraussetzungen für die Erbschaftsteuerbefreiung des Familienheims

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater

Das sogenannte Familienheim ist bei der Erbschaftsteuer von besonderer Bedeutung. Vor dem Hintergrund der privaten Lebenssphäre wird eine als Familienheim qualifizierte Immobilie von der Erbschafts- und Schenkungssteuer in besonderen Konstellationen vollständig ausgenommen. Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass ein Familienheim wegen der Erbschaftssteuer oder der anfallenden Schenkungssteuer veräußert werden muss.

Die Selbstnutzungspflicht

Nach allen in Frage kommenden Regeln muss ein Familienheim vom Erblasser oder Schenker bis zur Übertragung selbst genutzt worden sein. Ausnahmen von der Selbstnutzungspflicht werden nur zugelassen, soweit der Erblasser oder Schenker aus objektiv zwingenden Gründen (dies ist in der Regel die Unterbringung in einer Pflegeeinrichtung oder einem Altersheim) nicht möglich war.

Ferner muss der Erbe oder der Beschenkte in die Wohnung unverzüglich einziehen. Soweit die Wohnung nicht bewohnbar ist, muss mit einer Sanierung unverzüglich begonnen und die Wohnung muss unmittelbar nach dem Abschluss der Sanierung bezogen werden.

Umstritten ist dabei, wie lange sich die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten hinziehen dürfen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat bereits früher entschieden, dass ein Zeitraum von sechs Monaten in der Regel unschädlich sei.

Selbstnutzung eines Familienheims erst nach dreijähriger Renovierung

Das Finanzgericht Münster (FG Münster) hat in einem aktuellen Fall (Urteil v. 24.10.2019 – 3 K 3184/17) entschieden, dass ein dreijähriger Renovierungszeitraum nicht angemessen sei und hat die begehrte Steuerbefreiung aus diesem Grunde verweigert.

Im streitgegenständlichen Fall stritt der Kläger mit dem Finanzamt über die Steuerbefreiung des Familienwohnheimes gemäß § 13 Abs. ErbStG Absatz 1 Nummer 4c ErbStG. Der Kläger hatte seinen am 10.10.2013 verstorbenen Vater als Alleinerbe beerbt. Dieser bewohnte bis zu seinem Tod eine Doppelhaushälfte in welche der Kläger im August 2016 auch einzog. Der späte Einzug war nach Angaben des Klägers allein durch umfangreiche Renovierungsarbeiten begründet. Steitgegenständlich war somit allein die Frage, ob der Einzug noch als „unverzüglich“ gelten konnte.

Renovierungsbedingte Verzögerung

Der Kläger trug dabei vor, dass sich die Bauarbeiten unter anderem witterungsbedingt und aufgrund der engen Auftragslage des beauftragten Bauunternehmers verzögert hätten. Ferner hätten verschiedene Renovierungsabschnitte nacheinander erfolgen müssen. Diesem Vortrag schenkte das beklagte Finanzamt keinen Glauben. Mit den wesentlichen Renovierungsarbeiten sei erst ab Januar 2016 begonnen worden.

Auf die vom Kläger im Rahmen des Verfahrens vorgetragenen Argumente ist das FG Münster in seiner Entscheidung nicht eingegangen, da es einen Renovierungszeitraum von drei Jahren per se für zu lang hält. Unter Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung hält das FG Münster eine sehr enge Auslegung der Befreiungsvorschrift für notwendig. Ein Zeitraum von sechs Monaten zwischen dem Eintritt des Erbfalles und dem Einzug in das Familienwohnheim hält das FG Münster für grundsätzlich vollkommen ausreichend. Innerhalb dieses Zeitraumes sei eine ausreichende Überlegungszeit und die Zeit zur Durchführung von notwendigen Renovierungsarbeiten durchaus möglich.

Der Kläger habe daher wegen der erheblichen Überschreitung dieses Zeitraumes die Frist selbstverschuldet überschritten und könne daher die Steuerbegünstigung nicht in Anspruch nehmen. Der Kläger hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Aktenzeichen: II R 46/19).

Lebensfremd, wenn man Handwerker kennt?

Auch wenn der Hinweis des FG Münster auf die sehr enge Auslegung der Steuerbefreiungsvorschrift grundsätzlich richtig ist, ist es fraglich, ob in solchen Fällen allein auf die tatsächliche Dauer der Renovierungsarbeiten abgestellt werden kann. Hier verkennt das Gericht die Tatsache, dass es momentan aufgrund der allgemeinen Auftragslage unter Umständen sehr schwierig sein könnte, kurzfristige Termine bei den zur Ausführung in Frage kommenden Unternehmen zu erhalten. Im Übrigen müsste im Einzelfall auf die jeweils konkret notwendigen Arbeiten abgestellt werden. Daher erscheint eine pauschalisierte Sichtweise im Sinne einer starren Frist nicht als gangbar.

Soweit eine Renovierung des Familienwohnheimes im Falle der Erbschaft vor dem Einzug notwendig sein sollte, sollten Erben die notwendigen Maßnahmen unverzüglich in Auftrag gegeben. Ferner erscheint eine möglichst umfangreiche Dokumentation über den Baufortschritt als zwingend notwendig. Dabei ist insbesondere zu dokumentieren, wann welche Gewerke in Auftrag gegeben worden und welche etwaigen Verzögerungen aus welchen Gründen aufgetreten sind.

Bis zu einer abschließenden Entscheidung des BFH bleibt es bei der Überschreitung der Sech-Monatsfrist bei einer Rechtsunsicherheit.