16.05.2022, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer

Immobilienwert für die Erbschaftsteuer

Übertragung innerhalb der Erbengemeinschaft nicht bindend

Autor: Bernfried Rose, Rechtsanwalt in Hamburg

Wird mit dem Finanzamt um die Erbschaftsteuer gestritten, geht es häufig um die Bewertung von Immobilien. Ausschlaggebend für die Festsetzung der Steuer soll der tatsächliche Verkehrswert des Grundbesitzes sein. Ob dieser Wert auch anhand einer Übertragung der Nachlassimmobilie im Rahmen einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ermittelt werden kann, musste im Jahr 2020 das Finanzgericht Düsseldorf entscheiden (FG Düsseldorf, Urteil vom 3. September 2020 – 11 K 2359/19 BG).

Übertragung eines Hauses im Rahmen einer Teilerbauseinandersetzung

In dem zu entscheidenden Fall war die Eigentümerin eines Reihenhauses verstorben und wurde von ihrem Bruder (60%) und einem Freund (40%) beerbt. Die beiden Erben einigten sich darauf, dass der Bruder seinen Anteil gegen Zahlung von 48.000 Euro im Wege einer Teilerbauseinandersetzung an seinen Miterben überträgt. Den Verkehrswert des gesamten Reihenhauses in Höhe von 80.000 Euro hatte der Miterbe durch einen Vergleich mit einer anderen Immobilie in der Nachbarschaft ermittelt, die zum Kauf angeboten war.

Finanzamt setzt höheren Verkehrswert an

Auf diese Wertermittlung ließ sich das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt nicht ein. Es führt selbst ein Vergleichswertverfahren für das Haus durch und kam auf einen Grundbesitzwert in Höhe von 137.592 Euro. Gegen den entsprechenden Steuerbescheid legte der Erbe erfolglos Einspruch ein und klagte dann vor dem Finanzgericht.

Die Teilauseinandersetzung, so argumentierte er, sei ein Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, durch den im vorliegenden Fall ein „niedrigerer gemeiner Wert im Sinne von § 189 BewG“ nachgewiesen sei. Dem hielt das Finanzamt entgegen, dass die Immobilie schließlich nur dem miterbenden Bruder der Verstorbenen angeboten worden sei und man daher von einem Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht sprechen könne.

Was ist ein „Kaufpreis“ im gewöhnlichen Geschäftsverkehr?

Die Richter am FG Düsseldorf folgten dieser Argumentation des Finanzamts. Weder Verkäufe von Miteigentumsanteilen noch eine Teilerbauseinandersetzung zwischen Erben einer Erbengemeinschaft seien geeignet, den für die Erbschaftsteuer entscheidenden Wert einer Immobilie zu ermitteln – gerade wenn ein Haus nur einer einzigen Person zum Erwerb angeboten worden sei. So zeigte sich also auch das Finanzgericht nicht sehr entgegenkommend bei der Bewertung der Immobilie für die Erbschaftsteuer.

Erbschaftsteuer bei Immobilien - vielfältige Problemstellungen

Bei vielen Nachlässen stellen Häuser, Wohnungen, Gewerbeflächen, Grundstücke und andere Immobilien die größten Werte dar. Entsprechend hoch ist ihre Bedeutung bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer. Neben den Bewertungsfragen spielen bei Grundbesitz vor allem die Steuerbefreiungen eine wichtige Rolle. So kann etwa eine vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie bei einer Weiternutzung durch erbende Ehegatten oder Kinder unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden.

Problematisch im vorliegenden Fall war auch, dass sowohl der Bruder als auch dessen Miterbe Freibeträge bei der Erbschaftssteuer von nur 20.000 Euro haben. Während für den Bruder der Verstorbenen in Steuerklasse II die Tarife bei 15 Prozent starten, muss der erbende Freund die Erbschaft jenseits der 20.000 Euro sogar mit 30 Prozent versteuern. Gehören neben der Immobilie nicht ausreichend Barmittel zur Erbschaft, bringt die Erbschaftsteuer die Erben dann in Schwierigkeiten, wenn auch die Eigenmittel für die Begleichung der Steuerschuld fehlen. Gerne beraten unsere Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht Sie im Bereich Erbschaftsteuer & Immobilien.

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