Praxismietvertrag

Informationen für Ärzte, Zahnärzte, Apotheker und Vermieter

Der Standort und die Standortsicherheit sind gerade für Heilberufler wie Ärzte, Zahnärzte, Psychologen etc. ein wichtiger Eckpfeiler für dauerhaften unternehmerischen Erfolg.  Daher sollte der Arzt das Thema Praxismietvertrag nicht auf die leichte Schulter nehmen und als vermeintliches Standarddokument abhaken, sondern sorgfältig handeln.

Wir geben nachfolgend Orientierung bezüglich „klassischer“ Themen solcher Mietverträge.

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Wer genau ist eigentlich Mieter?

Heilberufler schließen entweder einzeln oder im Namen einer Praxisgemeinschaft oder als Gemeinschaftspraxis Mietverträge ab. Fehler bei der Vertragsgestaltung können gravierende Folgen für den Mieter bis hin zur erzwungenen Aufgabe der Praxisräume haben. Ärzte sind daher gut beraten, in einen sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag zu investieren, um Standortsicherheit zu haben und die Entstehung von kostspieligen Rechtsstreitigkeiten bereits im Vorfeld zu unterbinden. Bei mehreren gemeinschaftlich tätigen Heilberuflern stellt sich die Frage, wer den Mietvertrag unterzeichnet.Aus Sicht jedes einzelnen Arztes innerhalb zum Beispiel einer Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) ist außerordentlich wichtig, darauf zu achten, dass der Mietvertrag nicht im Namen eines Mitgesellschafters, sondern im Namen der BAG, also der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, abgeschlossen wird. Wird dies nicht beachtet, so findet sich der Heilberufler in der unliebsamen Rolle des Untermieters einer seiner Mitstreiter wieder. Dies kann unerwünschte Abhängigkeiten und Gesellschafterstreitigkeiten nach sich ziehen. Auch ist nicht klar, ob nicht ein Gericht dies als ungenehmigte Gebrauchsüberlassung ansehen wird, mit dem Ergebnis, dass eine Kündigung des Vermieters wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung eventuell Erfolg haben könnte. Dies wäre der größtmögliche Schaden, da so die gesamte Praxis geräumt werden müsste.

Verknüpfung mit Kassenzulassung; Apothekenbetriebserlaubnis

Der Mieter sollte, gewissermaßen, als Notausgang, den Mietvertrag unter die auflösende Bedingung stellen, dass er – wider Erwarten – keine Kassenzulassung oder keine Finanzierung erhält oder gar vor Beginn des Mietverhältnisses berufsunfähig wird. Tritt einer dieser Fälle ein, gilt der Mietvertrag als nicht abgeschlossen, der Mieter ist von allen Pflichten befreit. Weiter sollte der Mietvertrag auch ein Sonderkündigungsrecht enthalten, wonach sich der Mieter bei erwiesener Berufsunfähigkeit oder Entzug der Approbation oder Apothekenbetriebserlaubnis vorzeitig aus dem Mietvertrag lösen können soll.

Eignung und Nutzung der Mieträume

Arztpraxen erfordern, anders als reguläre Büroräume, oft einen hohen technischen Aufwand, zum Beispiel Strahlenabsicherung (Röntgengeräte), Installation von Entsorgungsgeräten (Amalgamabscheider usw.), schweren Apparaturen und Starkstromanschlüssen. Die Mieträume müssen dazu geeignet sein. Hierfür muss der Vermieter ausdrücklich vertraglich einstehen.
Der Mieter sollte darauf achten, dass neben der genauen Bezeichnung der Heiltätigkeit auch etwaige Nebengeschäfte erfasst werden wie z.B. Labortätigkeit, Verkauf von Heil- und Hilfsmitteln (Beispiel: Zahnpflegeprodukte in Zahnarztpraxis).Bei Apothekenmietverträgen ist insbesondere auch auf die Apothekenbetriebsverordnung zu achten, die zum Beispiel strenge Regeln aufstellt hinsichtlich der höchstzulässigen Temperatur in Apothekenräumen.

Konkurrenzschutz

Ärzte profitieren von anderen Ärzten. Nicht umsonst gibt es diverse Ärztehäuser. Damit es funktioniert, müssen dort aber Ärzte jeweils unterschiedlicher Fachrichtungen beheimatet sein, anderenfalls entsteht ein schädlicher Konkurrenzkampf direkt vor der Tür. Der Mieter sollte unbedingt auf die Einräumung eines Konkurrenzschutzes bestehen, so dass der Vermieter sich verpflichtet, in dem Mietobjekt sowie in einem gewissen Umkreis keine Räume an branchengleiche Mieter zu vermieten.

Bauliche Veränderungen

In Arztpraxen sind oft erhebliche Umbauten erforderlich. Dies kann auch – zum Beispiel bei einer Modernisierung des Praxisinventars – erst nach einigen Jahren der Fall sind. Für diesen Fall sollte sich der Mieter die ausdrückliche Zustimmung zu Umbaumaßnahmen geben und sich bereits mit dem Mietvertrag Grundrisse übergeben lassen. Aus Vermietersicht ist hier darauf zu achten dass der Mieter nur fachkundiges Personal einsetzt und insbesondere auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen respektiert.
Es ist dringend zu empfehlen, dass Mieter und Vermieter eine klare Regelung hinsichtlich der Anbringung von Hinweisschildern geben lassen (Größe, farbliche Gestaltung, Kosten der Anbringung, evtl. Kosten der Beleuchtung). Auch sollte für den Fall eines späteren Auszugs bereits geregelt werden, dass der Mieter innerhalb einer Übergangszeit ein Schild mit Verweis auf die neue Praxisanschrift anbringen darf.

Praxiserweiterung/Nachmieterklausel

Wichtig ist auch, dass sich der Mieter die Freiheit vorbehält, die Praxis personell zu erweitern. Der Mieter sollte sich also ausbedingen, dass er weitere Partner oder Kooperationspartner (Praxisgemeinschaft) aufnehmen darf. Insbesondere sollte er sich vorbehalten, die Praxis auch untervermieten zu dürfen. Der Vermieter kann hier dadurch geschützt werden, dass nur nachweislich solvente Untermieter mit eintreten dürfen.
Der Mieter sollte sich das Recht vorbehalten, bei Stellen eines adäquaten Nachmieters aus dem Mietvertrag ausscheiden zu können. Das ist fundamental wichtig über einen rechtssicheren Praxisverkauf. Denn für einen möglichen Übernahmeinteressenten an einer Praxis ist es sicherlich attraktiv, zu lesen, dass er zu unveränderten Konditionen in den bestehenden Praxismietvertrag einsteigen kann.
Auch für den Todesfall des einzig verbleibenden Behandlers sollte eine Regelung aufgenommen werden, wonach seine Erben entweder den Mietvertrag kündigen oder einen anderen Arzt als Nachmieter stellen dürfen.

Sonderkündigungsrechte für den Mieter

Der Mieter sollte sich ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall vorbehalten, dass er nachweislich (z.B. Rentenbescheid des Versorgungswerks über Eintritt von Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit oder Erwerbsminderung; amtsärztliches Zeugnis über den Eintritt der Berufsunfähigkeit; amtlicher Bescheid über eine Minderung der Erwerbsfähigkeit (MdE) von 50 %) berufsunfähig wird. Bei Apotheken ist der Bestand des Mietvertrags stets an die Erlaubnis zum Betrieb einer Apotheke zu knüpfen.
Denkbar ist auch, dass er bei einer zum Beispiel länger als 6 Monaten andauernden Arbeitsunfähigkeit zur Kündigung berechtigt ist. Dringend sollte auch ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden, für den Fall dass dem Mieter die Zulassung von der kassenärztlichen oder kassenzahnärztlichen Vereinigung entzogen wird.

Zuletzt: der „Dauerbrenner“ des Gewerbemietrechts: Schriftformmängel

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr müssen zwingend in Schriftform abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Vereinfacht gesagt bedeutet Schriftform, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthält (Person des Vermieters, Person des Mieters, Mietobjekt, Mietdauer, Miethöhe) und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Ein Mietvertrag, welcher z.B. per Email geschlossen worden ist, entspricht nicht der Schriftform. Auch alle späteren Änderungen eines Mietvertrags (Nachträge) müssen immer und ausnahmslos schriftlich festgehalten werden. Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien dien Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen kann. Der Vermieter könnte also den Heilberufler per ordentlicher Kündigung „hinauswerfen“ und die Immobilie an einen besser zahlenden Mieter vermieten.

Vorsorge: Jegliche Änderung des Mietvertrags muss in einem schriftlichen Nachtrag fixiert werden. Mündliche Absprachen oder Email-Korrespondenz genügt nicht!

Ein Vermieter könnte sich also aus einem unliebsam gewordenen Mietvertrag lange vor Ablauf der Festmietzeit lösen. Für den Praxisinhaber wäre das eine Katastrophe. Andererseits ist es nicht gesagt, dass nicht auch ein Vermieter einen Mieter vor der Zeit unter Berufung auf Formmängel kündigt und dadurch Platz schafft, für einen lukrativeren Mieter.
In der Praxis versuchten Vermieter und Mieter jahrelang dieses Risiko durch sogenannten Heilungsklauseln zu minimieren. Diese Klauseln haben zum Inhalt, dass beide Parteien verpflichtet sind, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf eventuelle Formverstöße zu kündigen. Ob und inwieweit derartige Klauseln wirksam sind, ist noch nicht endgültig entschieden. Im Jahr 2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine solche Heilungsklausel unwirksam sein kann, je nachdem, wie sie formuliert ist.

Vorsorge: Für den Fall, dass trotz aller Bemühung die Schriftform nicht gewahrt ist, ist eine sogenannte Heilungsklausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufzunehmen – sie kann helfen, den Mietvertrag „am Leben zu erhalten“. Die unzähiigen Heilungsklauseln aus laufenden Mietverträgen dürften aber vor dem Hintergrund der neuen Rechtsprechung unwirksam sein. Mieter sollten keinesfalls auf ältere Vertragsmuster oder Vorlagen zurückgreifen sondern, mit Blick auf die noch nicht gefestigte Rechtsprechung, anwaltlichen Rat zum Thema Heilungsklauseln einholen.

Hier ist zuletzt zu beachten dass aktuell (Frühjahr 2020) ein Gesetzgebungsentwurf kursiert, wonach künftig nur noch der Erwerber einen Praxismietvertrag kündigen darf, wenn er entdeckt, dass es neben der schriftlichen Vertragsurkunde noch relevante Nebenvereinbarungen in mündlicher oder Textform gibt. Weiter ist eine solche Kündigung auch nur innerhalb einer bestimmten Frist möglich. Der Mieter soll (quasi als Ausgleich für den Verlust des eigenen Kündigungsrechtes) die Möglichkeit erhalten, die Kündigung des Käufers einseitig zu verhindern, indem er der Kündigung innerhalb von 2 Wochen ab Zugang widerspricht und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne die schriftformwidrige Zusatzabrede verlangt. Im Ergebnis muss der Mieter dann entscheiden, ob es für nicht wirtschaftlicher ist, auf die nicht formgerechte Regelung zu verzichten, dafür im Gegenzug aber Standortsicherheit zu erlangen.

Die Kündigung aufgrund eines Schriftformmangels dürfte also insgesamt deutlich entschärft werden.

Abschließend finden Sie eine Checkliste, die bei jedem Praxismietvertrag als Gedankenstütze dienen kann:

  1. Vertragsabschluss: Bei Berufsausübungsgemeinschaften sollte darauf geachtet werden, dass die GbR und nicht ein einzelner Arzt den Mietvertrag unterzeichnet.
  2. Eignung und Nutzung der Praxisräume: Nicht jede Mietfläche ist für die besonderen Anforderungen von Heilberuflern geeignet. Hier ist eine genaue Beschreibung der Tätigkeit im Mietvertrag wichtig.    
  3. Konkurrenzschutz: Wer keine Wettbewerber in seiner Nachbarschaft wünscht, muss dies durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag sichern.
  4. Bauliche Veränderungen: Weil beim Abschluss des Mietvertrags oft künftige Umbaumaßnahmen für Modernisierungen und Erweiterungen der Praxis nicht absehbar sind, sollte man sich bereits im Mietvertrag die Zustimmung zu bestimmten Umbauten geben lassen.
  5. Praxisschild: Gerade bei Heilberufen spielt das Praxisschild noch immer eine wichtige Rolle bei der Gewinnung neuer Patienten. Größe, Gestaltung, Beleuchtung etc. gehören in den Praxismietvertrag.
  6. Praxiserweiterung: Weil sich bei Freiberuflern die personellen Konstellationen häufig ändern, sollte der Mietvertrag dem Mieter hier Flexibilität geben und auch keine zu hohen Anforderungen an eine Untervermietung.
  7. Sonderkündigungsrechte: Für den Fall der Berufsunfähigkeit oder Verlust der Zulassung kann ein vertragliches Sonderkündigungsrecht für den Arzt als Mieter von großer Bedeutung sein. 8.    Todesfallregelung: Interessengerecht ist eine Regelung, die beim Tod des Mieters den Erben das Recht gibt, den Mietvertrag entweder zu kündigen oder einen anderen Heilberufler als Nachmieter zu stellen.
  8. Schriftformmängel: Für Gewerbemietverträge ab 1 Jahr gilt der Zwang zur Schriftform. Dies gilt sowohl für den Vertragsschluss als auch für alle späteren Änderungen. Vereinbarungen z.B. per Email reichen nicht aus.

Beratungshintergrund

Zu den Mandanten von ROSE & PARTNER gehören bundesweit, insbesondere an unseren Standort in Hamburg, Berlin, Frankfurt und München viele Freiberufler wie zum Beispiel Ärzte. Diese haben schon längst den gleichen wirtschaftsrechtlichen Beratungsbedarf wie Gewerbetreibende. Unsere Rechtsanwälte und Steuerberater beraten und vertreten Angehörige von Heilberufen in allen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen – vom Praxismietvertrag über über das Reputationsmanagement und den Praxiskauf bis zum  Gesellschafterstreit in der Gemeinschaftspraxis.  

Spezielle rechtliche Informationen für Ärzte und Heilberufe finden Sie hier:

Allgemeine Informationen zum Gewerbemietrecht finden Sie hier:

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