Familiengesellschaft und Mietrecht
Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
Gestaltungen rund um die private Immobilienverwaltung können auch unerwartete mietrechtliche Auswirkungen haben.
Eine Familiengesellschaft - auch Familienpool genannt - ist ein hervorragendes Gestaltungsmittel, um Vermögen zu bündeln und dauerhaft zu erhalten. Gerade Immobilien gehören häufig zu den Assets einer solchen Gesellschaft. Werden diese zu Wohnzwecken vermietet, kann es bei der Eigenbedarfskündigung zu einer Überraschung kommen - wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt (BGH, Urteil v. 21. Januar 2026, Az. VIII ZR 247/24).
Immobilie gekauft, aufgeteilt und in GbR eingebracht
In dem Fall hatte ein Privatmann 2021 ein Hausgrundstück gekauft und es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Noch vor Vollziehung der Teilungserklärung gründete der Eigentümer mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen zwei Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Immobilie wurde 2022 mit sämtlichen Wohneinheiten auf diese Familiengesellschaft übertragen. Einige Wochen nach der Grundbucheintragung der Gesellschaft wurde dem Mieter einer der Wohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt. Eines der beiden Kinder, das sich in der Ausbildung befinde, wolle die Wohnung beziehen.
Über diese Kündigung kam es zum Streit und schließlich zur Räumungsklage. Zunächst bestätigte das Amtsgericht die Klage, was jedoch in der zweiten Instanz vom Landgericht abgewiesen wurde. Schließlich landete der Fall beim Bundesgerichtshof.
Kündigungssperre trotz anerkanntem Eigenbedarf
Der BGH stellte in seiner Entscheidung zunächst klar, dass eine Familiengesellschaft als GbR für einen ihrer Gesellschafter eine Eigenbedarfskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB aussprechen kann.
Dass die Richter in Karlsruhe die Räumungsklage dennoch scheitern ließen, lag an § 577a BGB.
§ 577a BGB | Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Diese - eher unbekannte - Vorschrift im Mietrecht kommt dann zur Anwendung, wenn ein Vermieter eine Wohnung in Wohnungseigentum umwandellt und anschließend veräußert. Dann gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, in der der Erwerber nicht wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Der BGH ist der Ansicht, dass die Übertragung der Wohnung auf die vermögensverwaltende Familiengesellschaft auch eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a Absatz 1 BGB darstellt. Die Familienmitglieder bzw. Gesellschafter der GbR verwiesen auf § 577a Absatz 1a Satz zwei BGB. Diese Norm nehme Familiengesellschaften ausdrücklich von der Sperrfrist aus, sodass die Kündigungssperre zugunsten des beklagten Mieters nicht greife. Der BGH hielt dagegen, dieses Privileg für Familiengesellschaften gelte nur, wenn das Mietshaus als Ganzes übertragen werden. Hier fand vorab ja eine Teilung in Wohnungseigentum statt.
Extra lange Sperrfrist wegen angespannter Wohnraumlage
Aus Sicht des Familienvaters wäre das Scheitern der Eigenbedarfskündigung wohl vermeidbar gewesen. Vor der Übertragung der Immobilie auf den Familienpool hätte er selbst als Eigentümer zugunsten seiner Tochter kündigen können. Alternativ hätte er auch das gesamte Objekt vor der Teilung in mehrere Eigentumswohnungen auf die GbR übertragen können. In dem Fall hätte ja gerade die Privilegierung des § 577a Absatz 1a Satz 2 BGB gegriffen.
Im Ergebnis musste die Vermieter-Familie sogar eine Sperrfrist von 10 Jahren hinnehmen. Die dreijährige Sperre des BGB verlängert sich nämlich den Regelungen der Bayerischen Mieterschutzverordnung auf 10 Jahre, da die Immobilie zum Stadtgebiet München gehört. Dieses gilt als “Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen … besonders gefährdet ist.” Daher verlängert sich die Frist des § 577a BGB gemäß § 1 MiSchV auf 10 Jahre.
Video: Familiengesellschaft - Gestaltungsmöglichkeiten und Vorteile
Rechtsanwalt Dr. Michael Demuth erklärt in diesem Video, wie der Familienpool funktioniert und wie er Vermögen langfristig bündeln und erhalten kann.