Steuerrecht allgemein

Reform des Grunderwerbsteuergesetzes bei Anteilsübertragungen

R. I. P. Immobilien-Share-Deal?

Ein Beitrag von Dr. Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt am Main

Nur wenige Monate vor der anstehenden Bundestagswahl haben sich die Regierungsfraktionen von Union und SPD doch noch auf eine Reform des Grunderwerbsteuerrechts bei Anteilsübertragungen einigen können. Diese Entwicklung ist Presseberichten, insbesondere dem Handelsblatt vom 02.04.2021, zu entnehmen. Der Bundestag soll bis Ende April über den Entwurf der Bundesregierung zur Novellierung der sogenannten Share Deals beraten, sodass die Neuregelungen schon am 01.07.2021 in Kraft treten könnten.

Bei laufenden oder geplanten Immobilien-Transaktionen ist es daher notwendig, das richtige Timing für die Aufnahme oder den Wechsel von Investoren auszuloten und die steuerlichen Auswirkungen der angedachten Transaktionsstruktur eingehend zu analysieren.

Share Deals können Grunderwerbsteuer vermeiden

Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Eigentumswechsel an einem Grundstück erhoben. Hiervon kennt das Gesetz jedoch eine wichtige Ausnahme: Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie als solche (sogenannter Asset Deal) übertragen. Stattdessen erwirbt der Käufer nur die Anteile an einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft.

Ein solcher Share Deal unterliegt aktuell jedoch nur dann der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95 % der Anteile übertragen werden und die Anteile nicht mindestens 5 Jahre gehalten wurden.

Unterhalb dieser Beteiligungsschwelle (z.B. mit 94,9 %) kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, sofern ein oder mehrere Minderheitsgesellschafter die übrigen 5,1 % der Anteile (sog. RETT-Blocker) halten. Nach Ablauf der 5 Jahre kann die Beteiligung dann auf 100 % aufgestockt werden, wobei dann nur auf den hinzuerworbenen Anteil die Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Über dieses Modell konnten bisher vorwiegend Bauträger und Projektentwickler die Grunderwerbsteuer einsparen und dadurch die Gesamtkosten der Projekte reduzieren, sofern sich geeignete Investoren für eine mittelfristige Beteiligung (Mindesthaltedauer 5 Jahre) an den Projektgesellschaften fanden.

Verschärfte Anforderungen an Share Deal

Die bestehenden Regelungen und Anforderungen sollen nun jedoch mit der Gesetzesänderung deutlich verschärft werden. Der aktuelle, in den Bundestag eingebrachte Entwurf sieht erhebliche Verschärfungen hinsichtlich der Beteiligungsschwellen sowie Haltefristen vor und beinhaltet noch weitere Änderungen.

Wesentliche Punkte der Gesetzesänderung sind:

  • Absenkung des Schwellenwerts auf 90 %,
  • Ausweitung der Haltefrist soll auf 10 Jahre,
  • Einführung eines Tatbestands für Immobilien-Kapitalgesellschaften,
  • Einführung einer Börsenklausel.

Bei sämtlichen grundstückshaltenden Gesellschaften soll fortan die Überschreitung der Beteiligungsschwelle von 90 % bereits steuerschädlich sein und Grunderwerbsteuer auslösen. Die abgesenkte Beteiligungsquote gilt für sämtliche Tatbestände des GrEStG, das betrifft die Änderung des Gesellschafterbestands (§ 1 Abs. 2 a), Anteilsvereinigungen und -übertragungen (§ 1 Abs. 3) und wirtschaftliche Beteiligungen (§ 1 Abs. 3a).

Zudem soll die bisherige Haltefrist von aktuell 5 auf 10 Jahre ausgedehnt werden. Die längere Haltefrist gilt ebenfalls für sämtliche vorstehenden Grunderwerbsteuer-Tatbestände.

Die Regelungen des Share-Deals bezüglich der Änderung des Gesellschafterbestandes gelten bisher nur für Personengesellschaften, das heißt für grundbesitzhaltende GbR, OHG oder KG. Mit der Neuregelung soll ein zusätzlicher Tatbestand (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E) eingeführt, der auch den Wechsel von mehr als 90 % Anteilen an einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft (z. B. Immobilien-GmbH oder -AG) der Grunderwerbsteuer unterwerfen soll.

Anders als in der ersten Gesetzfassung soll nunmehr eine sogenannte Börsenklausel in das Gesetz mitaufgenommen werden (§ 1 Abs. 2c GrEStG-E). Danach sollen Anteilswechsel von Immobilien-Aktiengesellschaften, deren Aktien an einer nach WpHG zugelassenen Börse gehandelt werden, von der Besteuerung ausgenommen werden. Hier hat der neue Entwurf die vorangegangene Kritik aufgegriffen und eine sinnvolle Einschränkung in das Gesetz aufgenommen. Andernfalls hätte die ständige Überprüfung, ob die kritische Beteiligungsschwelle bereits überschritten ist, bei börslich gehandelten Beteiligungen von Immobiliengesellschaften zu unverhältnism溥igen Kosten und Aufwand bei diesen Unternehmen geführt. Die häufigen Wechsel von börslich gehandelten Immobilien-Beteiligungen wäre auch für die Finanzverwaltung nicht mehr nachvollziehbar gewesen.

Bedeutung für laufende und geplante Transaktionen

Die neue Gesetzregelung soll zum 01.07.2021 in Kraft treten. Es soll demnach keine Rückwirkung für Übertragungen, die vor diesem Stichtag umgesetzt werden, eintreten.  

Es kann daher teilweise sinnvoll sein, geplante Transaktionen (so z.B. bei Immobilien-GmbH) auf einen späteren Zeitpunkt in der zweiten Jahreshälfte zu verschieben, um die gesamte Anteilsübertragung einheitlich dem neuen Besteuerungsregime zu unterwerfen. Im Gegenzug besteht die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer als sofort abzugsfähige Betriebsausgabe anzusetzen.

Bei bereits laufenden Transaktionen mag es mitunter auch lohnen, noch vor dem Stichtag einen weiteren (Co-) Investor ins Boot zu holen, um die sogenannte Altgesellschaftereigenschaft bei einer später geplanten Übertragung nutzen zu können (Stichwort: Vertrauensschutz).

In jedem Fall ist es ratsam, derartige Transaktionsvorhaben auf die grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen zu untersuchen und bestehende Strukturen gegebenenfalls anzupassen. Lassen Sie sich bei der rechtlichen sowie steuerlichen Analyse und Vertragsgestaltung von Beratern begleiten. Hierbei drängt auch die notwendige steuerliche Bewertung der von den Gesellschaften gehaltenen Immobilien nach dem Bewertungsgesetz die von erfahrenen Steuerspezialisten übernommen werden sollte, immer weiter in den Vordergrund.

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