Immobilien in einer Gesellschaft

Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft und Familienpool - Zweckmäßigkeit, rechtliche und steuerliche Aspekte

Für das Halten und Verwalten von Immobilien ist die vermögensverwaltende Personengesellschaft oft die ideale Form.  Dies gilt insbesondere in folgenden Fällen:

  1. Gemeinsamer Erwerb und Verwaltung von Immobilien durch mehrere Investoren
  2. Vermögensbündelung und Nachfolgesicherung in der Familie (Familiengesellschaft, Familienpool)

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten steuerlichen und rechtlichen Informationen zu Immobilien in vermögensverwaltenden Personengesellschaften. Weitere Informationen zum Bereich Immobilien und Steuern finden Sie hier: Immobilien & Steuern

Allgemeine Informationen zum Bereich Immobilien finden Sie hier: Immobilienrecht, Immobilienwirtschaftsrecht

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Abgrenzung zur gewerblichen Personengesellschaft und zur Kapitalgesellschaft

Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften beschränken sich auf die reine Vermietung und Verpachtung von Immobilien und kommen ausschließlich als GbR, KG oder OHG vor. Nachstehende Ausführungen gelten daher nicht in folgenden Fällen:

  • Kapitalgesellschaften: Immobilien im Eigentum von Kapitalgesellschaften (GmbH, AG), gehören zwingend zum Betriebsvermögen der Gesellschaft und die Erträge aus der Vermietung sind steuerlich stets Einkünfte aus Gewerbebetrieb, es sei denn, die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung liegen vor (dazu weiter unten).
  • Gewerblich tätige Personengesellschaften: Sind bei der Vermietung oder bei der Veräußerung (gewerblicher Grundstückshandel) die Grenzen der Gewerblichkeit überschritten, erzielt die Gesellschaft steuerlich gesehen sog. gewerbliche Einkünfte, so dass Gewerbesteuer anfällt. Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn eine selbständige, nachhaltige Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr mit Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.
  • Gewerblich infizierte Personengesellschaften: Erzielt die Gesellschaft neben den Einkünften aus Vermietung auch noch gewerbliche Einkünfte (z.B. Handel, Projektentwicklung) in nicht geringem Ausmaß, werden die Mieteinkünfte aus steuerlicher Sicht „infiziert“, so dass alle Einkünfte insgesamt als gewerblich gewertet werden.
  • Gewerblich geprägte Personengesellschaften: Eine Personengesellschaft bei der alle persönlich haftenden und zur Geschäftsführung befugten Gesellschafter Kapitalgesellschaften sind, erzielt ausschließlich gewerbliche Einkünfte. Typischer Fall ist die GmbH & Co. KG. Steuerliches Privatvermögen kann die GmbH & Co. KG nur halten, wenn ein Kommanditist Geschäftsführungsbefugnis besitzt oder eine natürliche Person neben der GmbH weiterer Komplementär ist.
  • Betriebsaufspaltungen: Wird eine Immobilie von einer eigentlich vermögensverwaltenden Gesellschaft einer anderen gewerblichen Gesellschaft als „wesentliche Betriebsgrundlage“ überlassen und beseht zwischen den Gesellschaften eine personelle und sachliche Verflechtung, werden auch die Einkünfte der sogenannten Besitzgesellschaft als gewerblich angesehen. Mehr dazu: Betriebsaufspaltung

Gründe für eine „Gesellschaftslösung“

Mehrere Eigentümer einer Immobilie müssen diese nicht in einer Gesellschaft halten, sondern können dies grundsätzlich auch als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft tun. Daneben können auch Erbengemeinschaften Eigentümer von Immobilien sein. Die Gesellschaftslösung bringt jedoch zahlreiche Vorteile. Hierzu zählen:

  • Verhinderung einer Vermögenszerschlagung durch Teilungsversteigerung eines Miteigentümers
  • Zusammenhalt des Immobilienvermögens durch restriktive gesellschaftsrechtliche Kündigungs- und Abfindungsregelungen
  • Gewährleistung einer funktionierenden Immobilienverwaltung durch Geschäftsführung unabhängig von den Eigentumsverhältnissen
  • Schutz des Immobilienvermögens vor Gläubigern im Falle wirtschaftlicher Krisen oder Insolvenz einzelner Eigentümer (asset protection)
  • Möglichkeit der Beteiligung von Familienmitglieder am Vermögen, insbesondere zur Ausnutzung steuerlicher Möglichkeiten ohne Preisgabe des wirtschaftlichen Eigentums oder der Verfügungsbefugnis (Familienpool).
  • Ermöglichung schenkungsteuerlich optimierter Schenkungen von Immobilienvermögen
  • Optimierung der erbrechtlichen Vermögensnachfolge
  • Haftungsreduzierung
  • Möglichkeit, die Beteiligung von Schwiegerkindern zu verhindern

Die Wahl der Gesellschaftsform

In der Praxis kommen für die vermögensverwaltende Gesellschaft bzw. den Familienpool die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bzw. „BGB-Gesellschaft“ und die KG (Kommanditgesellschaft) in Betracht.

Die GbR als Grundform der Personengesellschaft ist die beliebteste Rechtsform für die Immobilienverwaltung in einer Gesellschaft. Alle Gesellschafter haften persönlich und unbeschränkt für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Zu beachten ist bei der GbR die Eintragungspraxis der betroffenen Grundbuchämter für die Immobilien im Gesellschaftsvermögen, um rechtliche Probleme bei einer späteren Veräußerung der Immobilien zu vermeiden. Grundsätzlich wird jeder einzelne GbR Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.

Bei der Kommanditgesellschaft gibt es neben mindestens einem persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementär) noch sog. Kommanditisten, bei denen die Haftung beschränkt ist. Diese Gesellschaftsform sollte insbesondere dann in Erwägung gezogen werden, wenn Minderjährige (zum Beispiel im Familienpool) an der Gesellschaft beteiligt werden sollen.

Im Übrigen stehen Haftungsfragen bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft mit Immobilienvermögen generell weniger im Fokus als bei gewerblich tätigen Gesellschaften. In Einzelfällen ist es aber auch denkbar, die persönliche Haftung sämtlicher Gesellschafterauszuschließen, in dem als voll haftender Gesellschafter (Komplementär) eine Kapitalgesellschaft (UG oder GmbH) installiert wird.

Die immobilienverwaltende GmbH

Auch eine GmbH oder UG kann unter bestimmten Umständen gewerbesteuerfreie Einkünfte erzielen. Dazu sind die Voraussetzungen der sogenannten erweiterten Grundbesitzkürzung, auch als erweiterte Gewerbesteuerkürzung bekannt, einzuhalten. Vereinfacht gesagt, darf die Gesellschaft nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Bereits die Mitvermietung von Betriebseinrichtungen oder der Verkauf von durch Solaranlagen auf dem Gebäude erzielten Strom an den Mieter können dazu führen, dass die Immobilien-GmbH voll gewerbesteuerpflichtig ist.

Die Verwaltung der Immobiliengesellschaft

Die Entscheidungsfindung sowie die laufende Geschäftsführung der Gesellschaft sind im Gesellschaftsvertrag geregelt. Die Stimmrechte der Gesellschafter entsprechen regelmäßig der Höhe ihrer Beteiligung. Dies kann jedoch vertraglich modifiziert werden, so dass zum Beispiel in einem Familienpool der „Senior“ ungeachtet seiner Beteiligungshöhe aufgrund eines besonderen Stimmrechts stets die Gesellschaft dominieren kann. Die Gesellschafter bestimmen einen oder mehrere Geschäftsführer, die entweder allein oder gemeinschaftlich vertretungsberechtigt sein sollen. Während Fragen der Vermietung von Immobilien im Gesellschaftsvermögen oft solche der Geschäftsführung sein werden, sollten Entscheidungen über den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien nur aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses getroffen werden.

Steuerliche Aspekte bei Immobilien in der Personengesellschaft

Bei der rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft gelten steuerliche „Spielregeln“, die nachfolgend vereinfacht  dargestellt werden sollen (eine Darstellung aller Fallgruppen und Ausnahmen ist in dieser Form hier nicht möglich).

Steuersubjekt ist grundsätzlich nicht die Gesellschaft als Gesamthand sondern der einzelne Gesellschafter. Das steuerliche Ergebnis wird zunächst auf Ebene der Gesellschaft festgestellt und dann anteilig den einzelnen Gesellschaften auf Grundlage des Gesellschaftsvertrags zugeordnet. Für die wichtigsten Sachverhalte und Vorgänge gilt: 

  • Kauf und Verkauf einer Immobilie durch die Gesellschaft: Erwirbt die Gesellschaft eine Immobilie, erwirbt jeder Gesellschafter aus ertragssteuerlicher Sicht die Immobilie entsprechend der Höhe seines Gesellschaftsanteils. Bei der Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschaft unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn bei den einzelnen Gesellschaftern dann der Einkommensteuer (also sonstige Einkünfte), wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Die Veräußerung von Immobilien durch rein vermögensverwaltende Personengesellschaften unterfällt nicht der Umsatzsteuer. Dagegen fällt jedoch – soweit kein Befreiungstatbestand erfüllt ist – beim Erwerb (und beim Verkauf) einer Immobilie durch eine Gesellschaft grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.
  • Mieteinkünfte: Die Einkünfte werden zunächst auf der Ebene der Personengesellschaft ermittelt und dann den jeweiligen Gesellschaftern entsprechend zugerechnet. Diese erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Körperschaftsteuer oder Gewerbesteuer fallen bei der vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft nicht an.
  • Erwerb bzw. Veräußerung des Gesellschaftsanteils: Der Erwerb eines Gesellschaftsanteils an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft mit Immobilien löst keine Ertragssteuern aus. Beim Verkauf des Gesellschaftsanteils liegt steuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft vor, bei dem die 10-jährige Spekulationsfrist zu beachten ist. Die Veräußerung des Anteils gilt dabei als Veräußerung der einzelnen Immobilien im Gesellschaftsvermögen.
  • Schenkung und Erbschaft: Unentgeltliche Vermögensübertragungen unterliegen grundsätzlich der Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer. Zuwendungen durch Schenkung oder Erbfall an die Gesellschaft (z.B. durch Einbringung von Immobilien) entsprechen Zuwendungen an die Gesellschafter. Sie sind im Grundsatz ebenso steuerpflichtig wie unentgeltliche Übertragungen von Gesellschaftsanteilen. Hier gelten die allgemeinen persönlichen Freibeträge der Erben bzw. Beschenkten. Für Immobilien finden darüber hinaus die Steuervergünstigungen für das „Familienheim“ sowie für vermietete Wohnimmobilien. Mehr dazu: Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien

Unsere Beratung zur vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft

Die Gestaltung von Gesellschaften zum Halten und Verwalten von Immobilien oder anderen Vermögenswerten ist stets ein rechtsgebietsübergreifendes Vorhaben. Aus diesem Grund arbeiten bei ROSE & PARTNER Fachanwälte für Gesellschaftsrecht, Steuerrecht und Erbrecht stets Hand in Hand. Jeder Mandant kann so sicher sein, eine individuelle Lösung zu bekommen, die seinen unterschiedlichen Interessen am ehesten gerecht wird. Zudem ist die Arbeit in einem Team von Spezialisten effektiver und damit für den Mandanten wirtschaftlicher.

Inhaltliche Verfasser: Dr. Boris Schiemzik, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht; Dr. Ronny Jänig, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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