Steuerrecht allgemein Immobilienrecht

Steuersparmodell für Immobilien-Investoren vor dem Aus?

Bundesregierung will neue Regeln für Immobilien-Share-Deals

Ein Beitrag von Bernfried Rose

Werden Grundstücke in Gesellschaften gehalten, können Sie durch die Veräußerung von Gesellschaftsanteile übertragen werden, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Nach dem Willen der Bundesregierung soll das bald nicht mehr so einfach möglich sein. Eine  entsprechende Gesetzesänderung wurde auf den Weg gebracht.

Steuersparmodell Share-Deal

Die in der Vergangenheit vielerorts gestiegene Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Komponente bei Transaktionen mit Immobilienvermögen. Investoren nutzen daher häufig gesellschaftsrechtliche Gestaltungen zur steuerlichen Optimierung des Immobilienkaufs.  Beim sogenannten Immobilien-Share-Deal wird Grundbesitz in einer Personen- oder Kapitalgesellschaft gehalten und statt der Grundstücke die entsprechenden Gesellschaftsanteile veräußert. Erwirbt der Investor dabei weniger als 95% der Immobiliengesellschaft,  fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Die 95 %-Schwelle wurde in der Praxis häufig so gehandhabt, dass ein Co-Investor die übrigen Gesellschaftsanteile erwarb und die beiden Käufer dann nach einer Wartezeit von fünf Jahren alle Anteile grunderwerbsteuerneutral wieder vereinten.

Neue Spielregeln für Immobilieninvestoren

Dieses Steuersparmodell, das zu erheblichen Ausfällen bei der Grunderwerbsteuer führt, will die Bundesregierung künftig erschweren. Im Grunderwerbsteuergesetz soll die 95%-Schwelle auf 90% gesenkt und die Haltefrist für die Anteile von fünf auf zehn Jahre erhöht werden.

 Außerdem sollen die Regelungen in Zukunft nicht nur für Personengesellschaften, also  etwa GbRs oder GmbH & Co. KGs,  sondern auch für Kapitalgesellschaften wie GmbHs und AGs gelten.

Immobilien in Gesellschaften - mehr als ein Steuersparmodell

Nicht nur grunderwerbsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind der Grund, warum Immobilien häufig in Gesellschaften gehalten werden. Auch für den Erhalt und die Weitergabe von Immobilienvermögen in der Familie bietet das Gesellschaftsrecht zahlreiche interessante Möglichkeiten.

Bei einem sogenannten Familienpool,  in der Praxis häufig eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft,  können zum Beispiel mehrere Häuser, Eigentumswohnungen und andere Objekte gebündelt werden. Durch die schrittweise Beteiligung  von Kindern und Ehegatten an den Familienpool kann eine vorweggenommene Erbfolge im Hinblick auf die Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer optimiert werden. Die Klausel im Gesellschaftsvertrag sorgen dafür, dass der Senior auch bei abnehmenden eigenen Anteilen das Sagen behält und den Familienangehörigen eine Versicherung ihrer Anteile erschwert wird.

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