Immobilien in einer Gesellschaft

Objektgesellschaften, Joint Venture, Familienpool etc.

Größere Immobilienbestände werden regelmäßig nicht durch natürliche Personen sondern durch Gesellschaften gehalten. So lässt sich Immobilienvermögen als Gesellschaftsvermögen flexibler handhaben und steuerlich optimieren. Unsere Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater begleiten Sie in allen Fragen des Immobilienrechts und Gesellschaftsrechts.

Die Gesellschaft als Eigentümerin

Grundsätzlich kann jede Gesellschaftsform Grundeigentum erwerben, auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Bei der rechtsfähigen GbR ist das für die Gesellschaft erworbene Grundeigentum nach § 713 BGB Gesellschaftsvermögen. Soll ein Recht für eine GbR neu im Grundbuch eingetragen werden, muss die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 47 Abs. 2 GBO); sie tritt dann als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) auf. Bei bereits vor dem 1. Januar 2024 unter Angabe ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragenen GbR ist vor späteren Eintragungen, die das Gesellschaftsrecht betreffen, grundsätzlich zunächst die Registrierung als eGbR und die Anpassung der Grundbucheintragung erforderlich (Art. 229 § 21 EGBGB). Auch ausländische Gesellschaften können Grundeigentum erwerben. Bei Projektentwicklungen und Fonds-Strukturen hat sich das Halten einzelner Immobilien in jeweils einer Objektgesellschaft („PropCo“) durchgesetzt. Typischerweise ist dies eine GmbH. Auf diese Weise werden Haftungsrisiken reduziert.

Sind die Mehrheitsgesellschafter nicht gleichzeitig auch Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft, so muss sichergestellt werden, dass das angestellte Management sorgsam überwacht wird und die Mehrheitsgesellschafter nötigenfalls auch das Steuer übernehmen können. Dies kann zum Beispiel durch Sonderrechte, etwa das Recht zur Ausübung des Geschäftsführeramts, abgesichert werden.

Transaktionen mit Objektgesellschaften

Beim Verkauf bzw. Kauf von Immobilien kann es opportun sein, diese zunächst als Gesellschaftsvermögen in eine Objektgesellschaft einzubringen und dann die Gesellschaftsanteile zu veräußern, sogenannter Share Deal. Wie sinnvoll diese Vorgehensweise (im Vergleich zum sog. Asset Deal) ist, muss im konkreten Einzelfall entschieden werden. Hierbei spielen selbstverständlich auch steuerliche Gründe eine gewichtige Rolle.

Nicht unterschätzt werden sollte auch der deutlich höhere steuerliche und rechtliche Prüfungsaufwand bei einem Share Deal. Schließlich wird nicht nur ein Grundstück, sondern eine „lebendige“ Gesellschaften mit zahlreichen rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen oder Behörden gekauft. Hinzu kommen die potentiell deutlich weitreichenderen Haftungsrisiken bei Erwerb einer Gesellschaft im Vergleich zum reinen Grundstückskauf. Daher wird sich ein Share Deal mit Blick auf angemessene Transaktionskosten oftmals erst ab einer gewissen (Millionen) Höhe lohnen. Das gilt auch für die Entscheidung, ob als Objektgesellschaft eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft fungieren soll. 

Der Einsatz von Immobiliengesellschaften ist auch aus grunderwerbssteuerlicher Sicht höchst interessant. Das Grunderwerbsteuergesetz privilegiert aktuell noch die mittelbare Übertragung von Grundeigentum. Im Grundsatz gilt: gehen nicht mehr als 89,9 % der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft über, so ist die Transaktion grunderwerbsteuerfrei. Durch Einsatz dieses „Grundwerbsteuerblockers“ können die Transaktionskosten signifikant gesenkt werden. Diese Gestaltung bedarf hoher steuerlicher Expertise, insbesondere müssen hier stets aktuelle Entwicklungen in Rechtsprechung aber auch in der Gesetzgebung sehr genau beobachtet werden.

Immobilien-Joint-Venture/Club-Deals

Viele Immobilienprojekte bedürfen mehrere Partner – sei es um Risiken auf mehrere Akteure zu verteilen oder unterschiedliche Expertisen unter einem Dach zu bündeln. Vor allem Projektentwickler und Investoren gehen häufig Joint Ventures ein und gründen zu diesem Zweck Projektgesellschaften. Diese sind rechtlich selbständig. Häufig sind Immobilien-Joint-Ventures bei grenzüberschreitenden Aktivitäten opportun, wenn Investoren auf ausländischen Immobilienmärkten agieren und lokale Partner mit ins Boot holen wollen.

Bei sogenannten Club-Deals bündeln mehrere private Investoren ihre finanziellen Ressourcen, um eine Immobilie zu erwerben. Die Investoren steuern das (bilanzielle) Eigenkapital über eine Mezzaninefinanzierung bei. Hier ist auf aufsichtsrechtliche Beschränkungen (KAGB) zu achten; es ist frühzeitig zu prüfen, ob gegebenenfalls das Vorhaben erlaubnispflichtig (BaFin Genehmigung). Anderenfalls drohen empfindliche Sanktionen.

Die wirtschaftsrechtliche Beratung von Immobilien-Joint-Ventures und Club-Deals zielt im Wesentlichen auf die gesellschaftsrechtliche Gestaltung und die steuerliche Optimierung. Neben dem Gesellschaftsrecht und dem Steuerrecht können darüber hinaus jedoch zum Beispiel auch Aspekte aus dem Wettbewerbsrecht eine Rolle spielen.

Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften, Familienpool

Bei nennenswertem Grundbesitz in Privateigentum bieten sich gesellschaftsrechtliche Strukturen an, um das Immobilienvermögen zu verwalten und langfristig zu erhalten. Bündelt man die einzelnen Objekte in einer Personengesellschaft, bietet das Gesellschaftsrecht zahlreiche Möglichkeiten, den Zugriff zum Beispiel von Gläubigern, Schwiegerkindern oder des Finanzamts zu erschweren. Auch wird so verhindert, dass durch Einleitung der Teilungsversteigerung das Familienvermögen zerschlagen wird. Unter diesem Gesichtspunkt ist die vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft bzw. der Familienpool oder die Familiengesellschaft ein ideales Instrument in der Gestaltung der Nachfolge. Wird hierfür eine rechtsfähige GbR eingesetzt, sollte sie wegen des Grundeigentums als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen werden. Der Gesellschaftsvertrag sollte insbesondere Verfügungen über Gesellschaftsanteile, Aufnahme und Ausscheiden von Gesellschaftern, Vertretung sowie die Nachfolge im Todesfall ausdrücklich regeln. Nach § 711 Abs. 1 BGB bedarf die Übertragung eines GbR-Anteils grundsätzlich der Zustimmung der anderen Gesellschafter, soweit der Gesellschaftsvertrag keine abweichende Regelung vorsieht. Änderungen im Gesellschafterbestand und in den Vertretungsverhältnissen einer eGbR sind zum Gesellschaftsregister anzumelden. Im Einzelfall kann – unter Haftungsgesichtspunkten – auch eine GmbH & Co. KG oder GmbH in Frage kommen. Dies etwa, wenn die Immobilien nicht nur verwaltet, sondern teilweise auch entwickelt oder verkauft werden sollen. In jedem Fall darf die Festlegung auf eine bestimmte Gesellschaftsform nur nach intensiver steuerlicher Beratung erfolgen.

Weitere Informationen hierzu:

• Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft
• Familienpool, Familiengesellschaft