Verkauf einer Immobilie aus dem Nachlass

Immobilien in der Erbschaft führen nicht nur häufig zum Streit unter den Erben. Auch mit dem Finanzamt kann es Konflikte geben. Dass diese nicht nur die Ebene der Erbschaftsteuer betreffen, sondern auch die der Einkommensteuer, zeigt die Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem letzten Jahr (BFH, Urteil vom 26.09.2023 - IX R 13/22). Dabei ging es um die Versteuerung des Erlöses aus dem Verkauf geerbter Immobilien.

Privates Veräußerungsgeschäft?

In dem Fall ging es um das Immobilienvermögen einer Frau, welches durch ihr Versterben in den Schoß einer Erbengemeinschaft, bestehend aus den zwei Kindern und einem Mann, fiel. Der Mann übernahm den Immobilienbesitz vollständig und verkaufte ihn drei Jahre nach dem Erbfall. In der Veräußerung sah das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Entsprechend wurde Einkommensteuer festgesetzt, weil die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf weiterveräußert worden war. Hiergegen wehrte sich der Mann durch einen Einspruch gegen den Steuerbescheid.

Übernahme des Erbteils ist kein Immobilienkauf

Das Finanzamt blieb hart und auch vor dem Finanzgericht unterlag der Mann. Für Abhilfe sorgte erste der BFH, bei dem die Sache dann landete. Der IV. Senat sah in der Übernahme des Erbteils der beiden Kinder keinen klassischen Immobilienverkauf. Eine Besteuerung, so die Richter, setze voraus, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Davon sei nicht auszugehen, wenn lediglich Erbteile innerhalb einer Erbengemeinschaft veräußert würden.

Immobilien in der Erbengemeinschaft

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, wie man das Schicksal von Häusern, Wohnungen etc. in einer Erbengemeinschaft regeln kann. Im vorliegenden Fall haben sich die Miterben darauf geeinigt, dass einer von Ihnen alle Immobilien übernimmt und die Abwicklung über den Ankauf der Erbteile geschieht. Nicht immer ist aber ausreichend Cash und Vernunft für so eine Einigung vorhanden. Dann streiten sich die Erben oft jahrelang und es kommt zu einer Teilungsversteigerung, um den Grundbesitz im Nachlass zu liquidieren. Unabhängig davon, ob die Erben einvernehmlich oder im Streit die Aufteilung des Nachlasses vornehmen. Die steuerlichen Aspekte aller Gestaltungen bzw. Zwangsmaßnahmen sollten stets geprüft werden. Gerade bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien gibt es viele Optionen für die Optimierung nach dem Erbfall.