Grundsteuer, Feststellungserklärung 2022

Abgabe der "Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts" bis zum 31.10.2022

Statt des Einheitswertes gilt für die Festsetzung der Grundsteuer inzwischen der Grundsteuerwert. Außerdem haben sich die Steuermesszahlen geändert und die Gemeinden passen die Hebesätze an. Der erste Stichtag für die Neubewertung von Immobilien ist der 1. Januar 2022. Wenn Sie keine schriftliche Aufforderung des Finanzamts bekommen, erfolgt die Aufforderung aufgrund öffentlicher Bekanntmachung.

Erklärungspflicht für alle Grundeigentümer

Alle Eigentümer von Immobilien müssen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" elektronisch per ELSTER beim zuständigen Finanzamt einreichen.

Das erledigen wir für Sie.

Konditionen für die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022

Unsere Grundsteuer-Experten bieten Ihnen für die Grundsteuer-Erklärung aktuell die folgenden Konditionen

  • Pauschal 600 Euro (zzgl. 19% USt) je Grundbuchblatt/Wirtschaftseinheit oder
  • Zeithonorar 200 Euro/Stunde (zzgl 19% USt) bei größeren Einheiten wie z.B. Gewerbeeinheiten

Für eine unverbindliche Anfrage für Ihre Feststellungserklärung 2022 kontaktieren Sie bitte direkt unseren Ansprechpartner Martin Stürmer (grundsteuer@rosepartner.de) oder nutzen Sie das folgende Kontaktformular.

Unverbindliche Anfrage für die „Feststellungserklärung Grundsteuer“

Wir melden uns mit einem konkreten Angebot bei Ihnen

Hiermit willige ich in die Verarbeitung meiner Daten gemäß der Datenschutzerklärung (Ziffer VIII.) ein. Die Daten werden zur Bearbeitung meiner Kontaktanfrage benötigt und nicht an Dritte weitergegeben. Diese Einwilligung kann ich jederzeit mit Wirkung für die Zukunft durch Erklärung gegenüber ROSE & PARTNER widerrufen.

Schuldner der Grundsteuer - Eigentümer, Miteigentümer, GbR, Erbengemeinschaft etc.

Gemäß § 10 Absatz 1 GrStG ist Schuldner der Grundsteuer derjenige, dem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Das ist regelmäßig der Eigentümer der Immobilie. Die Zurechnung erfolgt bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts und damit durch das Finanzamt (nicht durch die Gemeinde).

Gehört das Grundstück mehreren Personen, also etwa Miteigentümern,Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG) oder einer Erbengemeinschaft, sind alle Personen Gesamtschuldner, unabhängig der Größe oder Wertigkeit ihres Anteils. Jeder Gesamtschuldner kann von der Gemeinde herangezogen werden, die vollständige Grundsteuer zu zahlen, wobei die Steuer insgesamt natürlich nur einmal gezahlt werden muss. Zahlt einer der Gesamtschuldner die volle Steuer, hat er im Innenverhältnis zu den anderen Ausgleichsansprüche. Wir empfehlen, die interne Kostentragung bereits im Vorfeld der Feststellungsklärung verbindlich abzustimmen.

Angaben und Unterlagen für das Finanzamt

Für die Feststellung des Grundsteuerwertes sind verschieden Angaben erforderlich. Welche Daten konkret abgefragt werden, hängt von der Art des Grundstücks und dem im jeweiligen Bundesland anwendbaren Modell (Bundesmodell, Flächen-Lage-Modell oder Bodenwertmodell) ab.:

  • Lage, Gemarkung, Flur und Flurstück
  • Einheitswert-Aktenzeichen
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart: unbebaut, bebaut, Wohngrundstück
  • Bodenrichtwert
  • Nutzungsart
  • Grundstücksfläche und gegebenenfalls Wohnfläche bzw. Gebäudegrundfläche
  • Gebäudeart
  • Baujahr
  • Kernsanierung (Jahr)
  • Quote Mieteigentum
  • Erklärung, ob das Grundstück zu mehreren Gemeinden gehört
  • Erklärung, ob es sich um ein "Baudenkmal" handelt und ob eine Abbruchverpflichtung besteht
  • Anzahl der Garagen selbständig nutzbare Flächen
  • Grundsteuerbefreiungen

Berechnung der Grundsteuer

Für die Festsetzung der Grundsteuer gilt folgende Rechnung:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Ermittlung erfolgt in drei Schritten:

1. Ermittlung des Grundsteuerwertes

2. Berechnung des Grundsteuermessbetrages unter Anwendung der Steuermesszahl

3. Festsetzung der Grundsteuer unter Anwendung des Hebesatzes

Die Steuermesszahl beträgt beim Bundesmodell je nach Art der Immobilie zwischen 0,31 Promille und 0,34 Promille.

Während der Grundsteuerbescheid durch die örtliche Gemeinde erlassen wird, erhalten Sie vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag.

Grundsteuermodelle der einzelnen Bundesländer

Da die Grundsteuerreform im Detail sehr umstritten war (und ist) haben sich die Bundesländer darauf geeinigt, dass es zwar ein sogenanntes "Bundesmodell" geben soll, einzelne Bundesländer aber auch eigene Modelle entwickeln oder das Bundesmodell modifizieren können.

Bundesmodell

Das Bundesmodell gilt in 11 Bundesländern und berücksichtigt zahlreiche individuelle Grundstücksfaktoren und vor allem auch die gesetzlich normierte Miete. Hierdurch soll ein möglichst realistischer Verkehrswert ermittelt werden, der als Grundlage der Festsetzung der Grundsteuer genutzt wird.

Modifiziertes Bundesmodell

Sachsen und das Saarland wenden zwar grundsätzlich auch das Bundesmodell an, haben dies aber insoweit abgewandelt, als dass die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt, Wohnimmobilien also bei der Grundsteuer bevorzugt werden.

Flächenmodell (wertunabhängiges Modell)

Hamburg, Niedersachsen, Bayern und Hessen haben gemeinsam das sogenannte Flächenmodell entwickelt. Dies ist weniger komplex und basiert vor allem auf der Fläche der Grundstücke, der Gebäude- bzw. Wohnfläche und der Nutzung der Immobilie.

Bodenwertmodell

Noch schlichter ist das in Baden-Württemberg zur Anwendung kommende Bodenwertmodell. Ausschlaggebend ist allein der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße. Insbesondere die Bebauung spielt keine Rolle.

 

Die Bundesländer im Überblick

Bundesland

Grundsteuer-Modell

Baden-Württemberg

Bodenwertmodell

Bayern

Flächenmodell

Berlin

Bundesmodell

Brandenburg

Bundesmodell

Bremen

Bundesmodell

Hamburg

Flächenmodell

Hessen

Flächenmodell

Mecklenburg-Vorpommern

Bundesmodell

Niedersachsen

Flächenmodell

Nordrhein-Westfalen

Bundesmodell

Rheinland-Pfalz

Bundesmodell

Saarland

Modifiziertes Bundesmodell

Sachsen-Anhalt

Bundesmodell

Sachsen

Modifiziertes Bundesmodell

Schleswig-Holstein

Bundesmodell

Thüringen

Bundesmodell

   
   

Bewertungsverfahren für den Grundsteuerwert

Für die Immobilienbewertung zum Zwecke der Grundsteuer werden verschiedene Bewertungsmethoden eingesetzt. Die Wahl der Methode hängt im Wesentlichen von der Bebauung und Nutzung ab:

Bodenrichtwert

Bei unbebauten Grundstücken gilt der Bodenrichtwert. Dieser wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Auskünfte zum Bodenrichtwert können in der Regel telefonisch, schriftlich oder online eingeholt werden.

Ertragswertverfahren

Vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, vermieteten Immobilien und sonstigem Wohneigentum kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Parameter sind insbesondere die Grundstücks- und Wohnfläche, der Bodenrichtwert, die Art der Immobilie und Nutzung sowie die Mietniveaustufe und die gesetzliche normierte Miete je qm.

Sachwertverfahren

Bei gewerblichen Geschäftsgrundstücken, Grundstücken im Teileigentum und gemischt genutzten Immobilien sowie sonstige bebaute Grundstücke wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Dabei kommt es auf die Gebäude-Herstellungskosten, den Bodenrichtwert, die Grundstücks- und Gebäudefläche und das Alter des Gebäudes an.

Infos zur Grundsteuerreform 2022, Einheitswert etc.

Da die Grundstücksbewertung nach den jahrzehntealten Einheitswerten die tatsächlichen Werte und ihre unterschiedlichen Entwicklungen nicht realistisch abbilden konnte, kippte das Bundesverfassungsgericht 2018 die Heranziehung der Einheitswerte als Grundlage für die Grundsteuer (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14).Für die umfassende Ungleichbehandlung, so die Richter in Karlsruhe, gebe es keine ausreichende Rechtfertigung. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen.

Damit wurde Reform der Grundsteuer angestoßen, die den Anspruch hat, Grundstücke in gleicher Lage, mit gleicher Größe auch im gleichen Maße für die Steuer heranzuziehen. Entwickelt wurde das sogenannte Bundesmodell, das jedoch nicht in allen Bundesländern zur Anwendung kommt. Die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen und das Saarland haben entweder eigene Modelle entwickelt oder wenden das Bundesmodell modifiziert an.

Q&A Grundsteuer, Feststellungserklärung

Schnelle Antworten auf häufige Fragen

Wann muss ich die Feststellungserklärung für die Grundsteuer abgeben?

Nach der Grundsteuerreform werden die Grundsteuerwerte erstmals zum 1. Januar 2022 ermittelt. Die Abgabefrist für die Feststellungserklärung der Grundsteuer läuft vom 1. Juni 2022 bis zum 31. Oktober 2022. Bis dahin muss sie dem Finanzamt elektronisch (ELSTER) übermittelt werden.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem das Grundstück zugerechnet wird. Das können bei Miteigentum, Gesellschaftsvermögen oder Erbengemeinschaften mehrere Personen sein. Der Mieter schuldet selbst keine Grundsteuer, diese kann jedoch vom Vermieter (Eigentümer) als Betriebskosten auf ihn umgelegt werden.

Wie wird die neue Grundsteuer 2022 berechnet?

Die Grundsteuer ergibt sich aus der Rechnung Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. 2022 ändern sich alle drei Faktoren. Der Grundsteuerwert orientiert sich dabei nicht mehr am Einheitswert sondern am tatsächlichen Wert, ermittelt nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder schlicht dem Bodenrichtwert.

Was kostet die Feststellungserklärung für die Grundsteuer?

Die Steuerbertergebührenverordnung (StBGebV) enthält keine Gebühr für die Erstellung der Feststellungserklärung durch einen Steuerberater. Das Honorar kann und sollte daher direkt mit dem Steuerberater vereinbart werden. Möglich sind zum Beispiel Vergütungen, die sich am Wert der Immobilie orientieren oder auch Pauschalen, die unabhängig vom Zeitaufwand und dem Grundstückswert sind.

Welche Angaben muss ich für die Grundsteuer machen?

Das Finanzamt benötigt für die Ermittlung der Grundsteuer eine Reihe von Informationen von Ihnen als Eigentümer. Für den Grundsteuerwert sind vor allem Angaben zur Lage, Größe und Nutzung der Immobilie von Bedeutung. Aber auch besondere Informationen werden abgefragt, zum Beispiel ob es sich um ein Baudenkmal handelt oder eine Abbruchverpflichtung vorliegt.

Kann ich die Feststellungserklärung für die Grundsteuer schon vor dem 1. Juli 2022 abgeben?

Die Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts kann frühestens zum 1. Juli 2022 an das Finanzamt übermittelt werden. Sie können jedoch bereits im Vorfeld die Informationen zusammenstellen und die Erklärung vorbereiten. Dies ist grundsätzlich auch geboten, um mögliche Engpässe im Abgabezeitraum bis zum 31. Oktober zu vermeiden.