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Leider haben wir aktuell keine Kapazitäten, um weitere Mandanten mit Beratungsbedarf rund um die Grundsteuer betreuen zu können. Wir bitten daher höflich, keine Anfragen zu diesem Themenbereich zu stellen und hoffen auf Ihr Verständnis.
Grundsteuer, Feststellungserklärung 2022
Abgabe der "Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts" bis zum 31.01.2023
Statt des Einheitswertes gilt für die Festsetzung der Grundsteuer inzwischen der Grundsteuerwert. Außerdem haben sich die Steuermesszahlen geändert und die Gemeinden passen die Hebesätze an. Der erste Stichtag für die Neubewertung von Immobilien ist der 1. Januar 2022. Alle Grundeigentümer von Immobilien müssen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 eine "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" elektronisch per ELSTER beim zuständigen Finanzamt einreichen. Die Aufforderung erfolgt schriftlich durch das Finanzamt oder durch öffentliche Bekanntmachung.
Unser Honorar für die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022
- Pauschal 600 Euro (zzgl. 19% USt) je Grundbuchblatt/Wirtschaftseinheit oder
- Zeithonorar 200 Euro/Stunde (zzgl 19% USt) bei größeren Einheiten wie z.B. Gewerbeeinheiten
Für eine Anfrage für Ihre Feststellungserklärung 2022 kontaktieren Sie bitte direkt unseren Steuerberater Martin Stürmer (grundsteuer@rosepartner.de) oder nutzen Sie das folgende Kontaktformular.
Themen dieser Seite
Schuldner der Grundsteuer – Eigentümer, Miteigentümer, GbR, Erbengemeinschaft etc.
Gemäß § 10 Absatz 1 GrStG ist Schuldner der Grundsteuer derjenige, dem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Das ist regelmäßig der Eigentümer der Immobilie. Die Zurechnung erfolgt bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts und damit durch das Finanzamt (nicht durch die Gemeinde).
Gehört das Grundstück mehreren Personen, also etwa Miteigentümern,Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG) oder einer Erbengemeinschaft, sind alle Personen Gesamtschuldner, unabhängig der Größe oder Wertigkeit ihres Anteils. Jeder Gesamtschuldner kann von der Gemeinde herangezogen werden, die vollständige Grundsteuer zu zahlen, wobei die Steuer insgesamt natürlich nur einmal gezahlt werden muss. Zahlt einer der Gesamtschuldner die volle Steuer, hat er im Innenverhältnis zu den anderen Ausgleichsansprüchen. Wir empfehlen, die interne Kostentragung bereits im Vorfeld der Feststellungsklärung verbindlich abzustimmen.
Angaben und Unterlagen für das Finanzamt
Für die Feststellung des Grundsteuerwertes sind verschieden Angaben erforderlich. Welche Daten konkret abgefragt werden, hängt von der Art des Grundstücks und dem im jeweiligen Bundesland anwendbaren Modell (Bundesmodell, Flächen-Lage-Modell oder Bodenwertmodell) ab.:
- Lage, Gemarkung, Flur und Flurstück
- Einheitswert-Aktenzeichen
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart: unbebaut, bebaut, Wohngrundstück
- Bodenrichtwert
- Nutzungsart
- Grundstücksfläche und gegebenenfalls Wohnfläche bzw. Gebäudegrundfläche
- Gebäudeart
- Baujahr
- Kernsanierung (Jahr)
- Quote Mieteigentum
- Erklärung, ob das Grundstück zu mehreren Gemeinden gehört
- Erklärung, ob es sich um ein "Baudenkmal" handelt und ob eine Abbruchverpflichtung besteht
- Anzahl der Garagen selbständig nutzbare Flächen
- Grundsteuerbefreiungen
Berechnung der Grundsteuer
Für die Festsetzung der Grundsteuer gilt folgende Rechnung:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Die Ermittlung erfolgt in drei Schritten:
1. Ermittlung des Grundsteuerwertes
2. Berechnung des Grundsteuermessbetrages unter Anwendung der Steuermesszahl
3. Festsetzung der Grundsteuer unter Anwendung des Hebesatzes
Die Steuermesszahl beträgt beim Bundesmodell je nach Art der Immobilie zwischen 0,31 Promille und 0,34 Promille.
Während der Grundsteuerbescheid durch die örtliche Gemeinde erlassen wird, erhalten Sie vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag.
Grundsteuermodelle der einzelnen Bundesländer
Da die Grundsteuerreform im Detail sehr umstritten war (und ist) haben sich die Bundesländer darauf geeinigt, dass es zwar ein sogenanntes "Bundesmodell" geben soll, einzelne Bundesländer aber auch eigene Modelle entwickeln oder das Bundesmodell modifizieren können.
Bundesmodell
Das Bundesmodell gilt in 11 Bundesländern und berücksichtigt zahlreiche individuelle Grundstücksfaktoren und vor allem auch die gesetzlich normierte Miete. Hierdurch soll ein möglichst realistischer Verkehrswert ermittelt werden, der als Grundlage der Festsetzung der Grundsteuer genutzt wird.
Modifiziertes Bundesmodell
Sachsen und das Saarland wenden zwar grundsätzlich auch das Bundesmodell an, haben dies aber insoweit abgewandelt, als dass die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt, Wohnimmobilien also bei der Grundsteuer bevorzugt werden.
Flächenmodell (wertunabhängiges Modell)
Hamburg, Niedersachsen, Bayern und Hessen haben gemeinsam das sogenannte Flächenmodell entwickelt. Dies ist weniger komplex und basiert vor allem auf der Fläche der Grundstücke, der Gebäude- bzw. Wohnfläche und der Nutzung der Immobilie.
Bodenwertmodell
Noch schlichter ist das in Baden-Württemberg zur Anwendung kommende Bodenwertmodell. Ausschlaggebend ist allein der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße. Insbesondere die Bebauung spielt keine Rolle.
Die Bundesländer im Überblick
Bundesland | Grundsteuer-Modell |
|---|---|
Baden-Württemberg | Bodenwertmodell |
Bayern | Flächenmodell |
Berlin | Bundesmodell |
Brandenburg | Bundesmodell |
Bremen | Bundesmodell |
Hamburg | Flächenmodell |
Hessen | Flächenmodell |
Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell |
Niedersachsen | Flächenmodell |
Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell |
Rheinland-Pfalz | Bundesmodell |
Saarland | Modifiziertes Bundesmodell |
Sachsen-Anhalt | Bundesmodell |
Sachsen | Modifiziertes Bundesmodell |
Schleswig-Holstein | Bundesmodell |
Thüringen | Bundesmodell |
Bewertungsverfahren für den Grundsteuerwert
Für die Immobilienbewertung zum Zwecke der Grundsteuer werden verschiedene Bewertungsmethoden eingesetzt. Die Wahl der Methode hängt im Wesentlichen von der Bebauung und Nutzung ab:
Bodenrichtwert
Bei unbebauten Grundstücken gilt der Bodenrichtwert. Dieser wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Auskünfte zum Bodenrichtwert können in der Regel telefonisch, schriftlich oder online eingeholt werden.
Ertragswertverfahren
Vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, vermieteten Immobilien und sonstigem Wohneigentum kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Parameter sind insbesondere die Grundstücks- und Wohnfläche, der Bodenrichtwert, die Art der Immobilie und Nutzung sowie die Mietniveaustufe und die gesetzliche normierte Miete je qm.
Sachwertverfahren
Bei gewerblichen Geschäftsgrundstücken, Grundstücken im Teileigentum und gemischt genutzten Immobilien sowie sonstige bebaute Grundstücke wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Dabei kommt es auf die Gebäude-Herstellungskosten, den Bodenrichtwert, die Grundstücks- und Gebäudefläche und das Alter des Gebäudes an.
Infos zur Grundsteuerreform 2022, Einheitswert etc.
Da die Grundstücksbewertung nach den jahrzehntealten Einheitswerten die tatsächlichen Werte und ihre unterschiedlichen Entwicklungen nicht realistisch abbilden konnte, kippte das Bundesverfassungsgericht 2018 die Heranziehung der Einheitswerte als Grundlage für die Grundsteuer (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14). Für die umfassende Ungleichbehandlung, so die Richter in Karlsruhe, gebe es keine ausreichende Rechtfertigung. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen.
Damit wurde Reform der Grundsteuer angestoßen, die den Anspruch hat, Grundstücke in gleicher Lage, mit gleicher Größe auch im gleichen Maße für die Steuer heranzuziehen. Entwickelt wurde das sogenannte Bundesmodell, das jedoch nicht in allen Bundesländern zur Anwendung kommt. Die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen und das Saarland haben entweder eigene Modelle entwickelt oder wenden das Bundesmodell modifiziert an.