Die Immobilie in der Erbengemeinschaft

Verkauf, Vermietung, Verwaltung, Nutzung und Versteigerung von Häusern und Wohnungen im Nachlass

Erbengemeinschaften sind vielschichtig in ihrer Struktur und komplex in der Handhabung. Das gilt vor allem wenn Häuser, Wohnungen oder sonstiger Grundbesitz zum Nachlass gehören.

Unsere Experten für Erbrecht und Immobilienrecht bei ROSE & PARTNER verfügen über die Erfahrung hunderter Erbfälle, in denen häufig Immobilien im Mittelpunkt der Gestaltung bzw. der Konfliktes steht. Die wichtigsten rechtlichen Aspekte von Eigenheimen, Mietshäusern und Gewerbeobjekten in der Erbengemeinschaft haben wir nachfolgend für Sie skizziert.

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Verkauf durch die Miterben – alle müssen mitziehen

In der Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) gehört alles allen zusammen. Der einzelne Miterbe hat also keinen gegenständlich abgrenzbaren Anteil an einem beispielsweise zur Erbschaft gehörenden Haus. Die Veräußerung der Nachlassimmobilie ist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich. Nicht selten blockieren einzelne Erben – unabhängig von der Höhe ihrer Erbquote – die wirtschaftlich gebotene Veräußerung einer Immobilie. In einem solchen Fall ist rechtlich zu überprüfen, ob zugunsten der veräußerungswilligen Miterben gegen den Blockierer Anspruch auf Zustimmung zu der Veräußerung besteht. Einen sprechende Anspruch ließe sich auch gerichtlich gegen den Blockierer durchsetzen.

Vermieten, Renovieren etc. - die Verwaltung der Immobilie in der Erbengemeinschaft

Mindestens ebenso streitträchtig wie der Verkauf einer Immobilie ist deren Verwaltung. Zu den Verwaltungsmaßnahmen bei Immobilien gehören zum Beispiel Instandsetzungsmaßnahmen, die Vermietung an Dritte oder auch Vertragsschlüsse mit Hausverwaltungen.

  • Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, § 2038 BGB, das Stimmrecht richtet sich nach der jeweiligen Erbquote, § 2038 Abs. 2, § 745 Satz 2 BGB. Zwei uneinige Miterben ergeben eine Pattsituation. Die gesetzliche Zustimmungs- und Mitwirkungspflicht an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in der Praxis mitunter nur mit großem Aufwand durchzusetzen.
  • Bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen ist ohnehin wieder Einstimmigkeit gefordert. Daher kann in der Erbengemeinschaft beispielsweise nicht mit einfacher Stimmenmehrheit über den Abriss einer Nachlassimmobilie entschieden werden.
  • Nur hinsichtlich sehr weniger Entscheidungen über Grundbesitz sind Alleingänge von Miterben zulässig. Dabei handelt es sich um Maßnahmen der Notgeschäftsführung, die für den Erhalt der Immobilie für die Erbengemeinschaft notwendig sind. Dazu gehört zum Beispiel auch die Abwehr einer Zwangsvollstreckung.

Wer trägt die Verwaltungskosten, wer bekommt die Mieteinnahmen?

Die Erhaltung und Verwaltung von Immobilien kostet Geld. Während die Erben nach außen gesamtschuldnerisch haften, tragen sie untereinander die Lasten im Verhältnis ihrer Erbquoten. In der Praxis strecken häufig einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft Verwaltungskosten vor und versuchen dann Aufwendungsersatzansprüche gegen die anderen Miterben durchzusetzen.

Andererseits lassen sich mit Immobilien im Nachlass auch Mieteinnahmen erzielen. Erbrechtlich handelt es sich dabei um „Früchte“, §§2038 Abs. 2 Satz 2, 743 Abs. 1 BGB. Diese stehen zwar jedem Miterben zu, fallen aber zunächst in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Nach dem Gesetz werden die Mieteinnahmen daher erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt. Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft kann daher für den einzelnen schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit werden, in die er jahrelang investiert ohne selbst wirtschaftliche Vorteile ziehen zu können.

Nutzungsregelung - wenn einzelne Erben das geerbte Haus bewohnen

Komplex ist die Lage auch bei Immobilien, die nicht vermietet sind und die einzelne Miterben nutzen wollen bzw. sollen. Erbrechtlich hat zunächst einmal jedes Mitglied der Erbengemeinschaft ein Recht zur Nutzung des zur Erbschaft gehörenden Wohnhauses bzw. der Eigentumswohnung. Das gilt aber nur, soweit dadurch die Nutzung der übrigen Miterben nicht beeinträchtigt wird. In der Praxis helfen diese Grundsätze kaum. Hier müssen sich die Miterben auf eine Nutzung bzw. Benutzungsregelung einigen.

Faktisch wird es häufig so sein, dass einer der Miterben – meist der Ehegatte oder ein Kind des Erblassers – beim Erbfall das Objekt bereits bewohnt und die übrigen Miterben faktisch von der Nutzung ausschließt. Anlass für einen Erbstreit ist dann häufig nicht nur die Frage, wer denn die Immobilie nutzen darf, sondern vor allem welche Nutzungsentschädigung den nicht nutzenden Erben zusteht.

Teilungsversteigerung – die Versilberung für die Auseinandersetzung

Das Damoklesschwert, das über jeder Immobilie in einer Erbengemeinschaft hängt, ist die Teilungsversteigerung. Grundsätzlich kann jeder Miterbe jederzeit beim Amtsgericht die Versteigerung des Grundeigentums verlangen. Die Versilberung unteilbarer Nachlassgüter (§ 753 BGB) ist vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen, und ist Voraussetzung für die Verteilung des nach Ausgleich aller Nachlassverbindlichkeiten verbleibenden Überschusses an die Miterben. Im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens sind eine Vielzahl von Sondervorschriften zu beachten.

Nach erfolgreicher Versteigerung gelangt der Versteigerungserlös erneut in das Eigentum der Erbengemeinschaft insgesamt. Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ist die Teilungsversteigerung der Immobilien nicht immer zwingend. Die Auseinandersetzung kann (und sollte) grundsätzlich auch durch den gemeinschaftlichen Verkauf und nachfolgenden Auseinandersetzungsvertrag erfolgen. Hier hängt viel von der Vernunft und den Emotionen der Beteiligten Miterben (und ihrer Rechtsanwälte) ab.

Wie kommt die Erbengemeinschaft ins Grundbuch?

Die Erbengemeinschaft wird im Erbfall automatisch Eigentümer. Es ist geboten, diese Eigentümerstellung auch durch eine Berichtigung des Grundbuchs zu dokumentieren. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung kann jeder Miterbe beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Soll die Immobilie zeitnah an einen der Miterben fallen - zum Beispiel durch Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, Abschichtung oder Erbteilsverkauf - kann gegebenenfalls auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet werden.

Lösungsansätze für Erblasser und Erben

Immobilien in der Erbengemeinschaft bringen Streitpotenzial mit sich. Für Erblasser erscheint als ratsam, bereits bei der Testamentserrichtung das Entstehen einer Erbengemeinschaft zu verhindern. Das gilt beim klassischen Berliner Testament zumindest für den ersten Erbfall, bei dem der Ehegatte Alleinerbe wird.

Sollen Kinder oder andere Personenmehrheiten Erbe werden, kann man mit Teilungsanordnungen, Vorausvermächtnissen oder der Anordnung der Testamentsvollstreckung viele Probleme der Erbengemeinschaft eindämmen. Wer sich als Erbe in einer Erbengemeinschaft wiederfindet, sollte sich zunächst einen Überblick über den Nachlass als auch die Rechte und Pflichten als Miterbe verschaffen.

Soweit Immobilien zum Nachlass gehören und eine Auseinandersetzung (Auflösung) mittelfristig nicht gewünscht oder möglich ist, gibt es gute Gründe dafür, die Erbengemeinschaft in eine Personengesellschaft umzuwandeln. Das Gesellschaftsrecht bietet regelmäßig die besseren wirtschaftlichen Strukturen als das Erbrecht. Für die Verwaltung von Häusern, Wohnungen etc. ist es zudem geboten, einen externen Verwalter zu beauftragen. Solche neutrale Dritte können häufig auch Pattsituationen verhindern und dafür sorgen, dass Nachlasswerte werthaltig bleiben.

Weiterführende Informationen hier auf unserer Homepage:

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