Immobilien in der Erbengemeinschaft (Haus, Wohnung etc.)

Verkauf durch die Miterben – alle müssen mitziehen

In der Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) gehört alles allen zusammen. Der einzelne Miterbe hat also keinen gegenständlich abgrenzbaren Anteil an einem beispielsweise zur Erbschaft gehörenden Haus. Die Veräußerung der Nachlassimmobilie ist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich. Nicht selten blockieren einzelne Erben – unabhängig von der Höhe ihrer Erbquote – die wirtschaftlich gebotene Veräußerung einer Immobilie. In einem solchen Fall ist rechtlich zu überprüfen, ob zugunsten der veräußerungswilligen Miterben gegen den Blockierer Anspruch auf Zustimmung zu der Veräußerung besteht. Ein entsprechender Anspruch ließe sich auch gerichtlich gegen den Blockierer durchsetzen.

In der Praxis wird die Veräußerung einer Immobilie aber nur selten als erforderliche Verwaltungsmaßnahme anzusehen sein, sodass man als veräußerungswilliger Miterbe den mühsamen Weg der Teilungsversteigerung gehen muss, wenn man die Immobilie loswerden will.

Nutzungsvereinbarung & Nutzungsentschädigung (mit Musterformulierung)

In der Praxis ist es nicht selten, dass einer der Miterben zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits in der Nachlass-Immobilie wohnt oder kurz darauf eigenmächtig einzieht. Grundsätzlich ist jeder Miterbe zum Gebrauch der Nachlassgegenstände berechtigt, allerdings nur insoweit er dadurch den Mitgebrauch der übrigen Erben nicht beeinträchtigt. 

• In jedem Fall ist es bei der Nutzung von gemeinschaftlich geerbten Häusern oder Wohnungen anzuraten, diesbezüglich einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen.
• Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe nach § 745 Abs. 2 BGB eine dem Interesse aller nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Das kann zum Beispiel bedeuten, dass der in der Immobilie wohnende Miterbe weiter dort wohnen darf, etwa weil er schon lange vor dem Erbfall dort gewohnt hat und die anderen Erben eigene Immobilien bewohnen, dafür aber eine Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft zahlen muss. Eine Nutzungsentschädigung kann grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt verlangt werden, ab dem ein Miterbe eine entsprechende Neuregelung verlangt. Ob und in welcher Höhe sie angemessen ist, ist häufig sehr umstritten. Hier ist stets auch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beachten.

Vermieten, Renovieren etc. – die Verwaltung der Immobilie in der Erbengemeinschaft

Mindestens ebenso streitträchtig wie der Verkauf einer Immobilie ist deren Verwaltung. Zu den Verwaltungsmaßnahmen bei Immobilien gehören zum Beispiel Instandsetzungsmaßnahmen, die Vermietung an Dritte oder auch Vertragsschlüsse mit Hausverwaltungen.

• Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, § 2038 BGB, das Stimmrecht richtet sich nach der jeweiligen Erbquote, §§ 2038 Abs. 2, 745 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwei uneinige Miterben mit einer Erbquote von je 50 Prozent ergeben eine Pattsituation. Die gesetzliche Zustimmungs- und Mitwirkungspflicht an Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in der Praxis mitunter nur mit großem Aufwand durchzusetzen.
• Bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen ist ohnehin wieder Einstimmigkeit gefordert. Daher kann in der Erbengemeinschaft beispielsweise nicht mit einfacher Stimmenmehrheit über den Abriss einer Nachlassimmobilie entschieden werden.
• Nur hinsichtlich sehr weniger Entscheidungen über Grundbesitz sind Alleingänge von Miterben zulässig. Dabei handelt es sich um Maßnahmen der Notgeschäftsführung, die für den Erhalt der Immobilie für die Erbengemeinschaft notwendig sind. Dazu gehört zum Beispiel auch die Abwehr einer Zwangsvollstreckung.

Wer trägt die Verwaltungskosten, wer bekommt die Mieteinnahmen?

Die Erhaltung und Verwaltung von Immobilien kostet Geld. 

• Für Nachlassverbindlichkeiten haften die Miterben gegenüber Gläubigern grundsätzlich als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB), wobei Haftungsbeschränkungen möglich sind. 
• Untereinander tragen sie die Lasten und Kosten im Verhältnis ihrer Erbteile (§ 2038 Abs. 2 Satz 1, § 748 BGB).”

In der Praxis strecken häufig einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft Verwaltungskosten vor und versuchen dann Aufwendungsersatzansprüche gegen die anderen Miterben durchzusetzen.

Andererseits lassen sich mit Immobilien im Nachlass auch Mieteinnahmen erzielen. 

• Rechtlich handelt es sich dabei um „Früchte“, §§ 2038 Abs. 2 Satz 2, 743 Abs. 1 BGB. Diese stehen zwar jedem Miterben zu, fallen aber zunächst in das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. 
• Nach dem Gesetz werden die Mieteinnahmen grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt, § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB. Nur, wenn die Auseinandersetzung auf längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen ist, kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen, § 2038 Abs. 2 Satz 3 BGB. Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft kann daher für den einzelnen schnell zu einer kostspieligen Angelegenheit werden, in die er jahrelang investiert ohne selbst wirtschaftliche Vorteile ziehen zu können.

Teilungsversteigerung – die Versilberung für die Auseinandersetzung

Das Damoklesschwert, das über jeder Immobilie in einer Erbengemeinschaft hängt, ist die Teilungsversteigerung. 

Grundsätzlich kann jeder Miterbe, soweit die Auseinandersetzung nicht ausgeschlossen oder aufgeschoben ist, beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht die Teilungsversteigerung des Grundstücks beantragen (§ 2042 Abs. 2, § 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Die Versilberung unteilbarer Nachlassgüter (§ 753 BGB) ist vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen und ist Voraussetzung für die Verteilung des nach Ausgleich aller Nachlassverbindlichkeiten verbleibenden Überschusses an die Miterben. 

Nach erfolgreicher Versteigerung gelangt der Versteigerungserlös erneut in das Eigentum der Erbengemeinschaft insgesamt. Auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ist die Teilungsversteigerung der Immobilien nicht immer zwingend. Die Auseinandersetzung kann (und sollte) grundsätzlich auch durch den gemeinschaftlichen Verkauf und nachfolgenden Auseinandersetzungsvertrag erfolgen. Hier hängt viel von der Vernunft und den Emotionen der beteiligten Miterben (und ihrer Rechtsanwälte) ab.

Wie kommt die Erbengemeinschaft ins Grundbuch?

Bei Erbfall erfolgt der Eigentumswechsel auf Erben rechtlich automatisch, muss aber durch die Berichtigung des Grundbuchs dokumentiert werden. 

• Die Erbengemeinschaft ist keine rechtsfähige Person. Eigentümer werden die Miterben zur gesamten Hand (§§ 1922, 2032 BGB). Im Grundbuch werden die Miterben namentlich „in Erbengemeinschaft” eingetragen (§ 47 GBO).
• Den Antrag auf Grundbuchberichtigung kann jeder Miterbe beim zuständigen Grundbuchamt stellen. 
• Als Nachweis der Erbenstellung muss dem Grundbuchamt entweder ein eröffnetes notarielles Testament mit einer klar geregelten Erbfolge oder aber ein Erbschein vorgelegt werden (§ 35 GBO). Wie man für eine Erbengemeinschaft einen Erbschein beantragt, lesen Sie hier: Erbschein Erbengemeinschaft
• In bestimmten Fällen, etwa bei der Übertragung des Grundstücks im Rahmen der Auseinandersetzung, kann nach § 40 GBO auf die vorherige Berichtigung des Grundbuchs verzichtet werden

Steuerfallen bei Nachlassimmobilien in Erbengemeinschaften

Wertvolles Immobilienvermögen in der Hand von Erbengemeinschaften birgt stets auch steuerliche Risiken.

• Übernimmt ein Miterbe die Immobilie im Wege der Erbauseinandersetzung und leistet an die übrigen Erben eine Abfindungszahlung, liegt bezüglich der übernommenen Anteile ein entgeltlicher Erwerbsvorgang vor. Für diesen entgeltlich erworbenen Teil beginnt eine neue 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wird die Immobilie anschließend innerhalb dieser Frist veräußert, fällt auf den Wertzuwachs des dazugekauften Anteils Einkommensteuer an. 
• Die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim ( 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) greift nur für den Miterben der in die Nachlassimmobilie einzieht – und das auch nur, wenn die Übertragung des Eigentums im Rahmen der Erbauseinandersetzung unverzüglich erfolgt und die Selbstnutzung 10 Jahre aufrechterhalten wird. Gibt der einziehende Erbe die Nutzung vor Ablauf von 10 Jahren auf oder zieht sich die Erbauseinandersetzung ohne zwingenden Grund jahrelang hin, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Lösungsansätze aus der Praxis (für Erblasser und Erben)

Immobilien in der Erbengemeinschaft bringen Streitpotenzial mit sich. 

• Für Erblasser erscheint es ratsam, bereits bei der Testamentserrichtung das Entstehen einer Erbengemeinschaft zu verhindern. Das gilt beim klassischen Berliner Testament zumindest für den ersten Erbfall, bei dem der Ehegatte Alleinerbe wird.
• Sollen Kinder oder andere Personenmehrheiten Erbe werden, kann man mit Teilungsanordnungen, Vorausvermächtnissen oder der Anordnung der Testamentsvollstreckung viele Probleme der Erbengemeinschaft eindämmen. Wer sich als Erbe in einer Erbengemeinschaft wiederfindet, sollte sich zunächst einen Überblick über den Nachlass als auch die Rechte und Pflichten als Miterbe verschaffen.
• Soweit Immobilien zum Nachlass gehören und eine Auseinandersetzung (Auflösung) mittelfristig nicht gewünscht oder möglich ist, gibt es gute Gründe dafür, die Erbengemeinschaft in eine Personengesellschaft umzuwandeln. Das Gesellschaftsrecht bietet regelmäßig die besseren wirtschaftlichen Strukturen als das Erbrecht. 
• Für die Verwaltung von Häusern, Wohnungen etc. ist es in vielen Konstellationen sinnvoll, einen externen Verwalter zu beauftragen. Solche neutrale Dritte können häufig auch Pattsituationen verhindern und dafür sorgen, dass Nachlasswerte werthaltig bleiben.

FAQ Immobilien Erbengemeinschaft

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