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Unternehmensnachfolge Immobilienrecht

Grundbuchberichtigung beim Erbfall des GbR-Gesellschafters

Worauf man beim Gesellschaftsvertrag achten sollte

Ein Beitrag von Bernfried Rose

Immobilienvermögen wird  heutzutage häufig in Form einer Gesellschaft gehalten.  Eine typische Rechtsform solcher vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften ist die GbR (auch BGB-Gesellschaft genannt). Verstirbt  ein Gesellschafter eines solchen Vehikels, stellen sich verschiedene Fragen der Nachfolge. Vor allem auch die Grundbuchberichtigung ist in diesem Zusammenhang ein Thema.

Anfang 2020 hat das Oberlandesgericht (OLG) München in einer Entscheidung zu wichtigen Rechtsfragen  rund um die Grundbuchberichtigung beim Tod des BGB-Gesellschafters Stellung genommen (OG München, Beschluss vom 07.01.2020 – 34 – Wx 420/19).

Erbe will als Gesellschafter im Grundbuch stehen

Verstorbenen war einer von fünf Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen war. Im Gesellschaftsvertrag war geregelt, dass beim Tod eines Gesellschafters erben bzw. Vermächtnisnehmer nachrücken sollten. Entsprechend stellte einer der Erben beim Grundbuchamt den Antrag, das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass  die Erben anstelle des verstorbenen Gesellschafter geworden sind.

Als Nachweis legte der Erbe den GbR-Gesellschaftsvertrag mit der entsprechenden Nachfolgeklausel dem Grundbuchamt vor. Dieses kam dem Wunsch jedoch nicht nach, da der Gesellschaftsvertrag nicht notariell errichtet wurde und daher als Unrichtigkeitsnachweis im Sinne der Grundbuchordnung nicht ausreichend sei.  Über diese Frage kam es zum Streit, der schließlich vor dem OLG München landete.

Anforderungen an den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs

Die Richter stellten zunächst die Anforderungen an ein  Unrichtigkeitsnachweis dar:

Soll das Grundbuch bezüglich der Eigentümerstellung berichtigt werden, so kann dies auf der Basis von Berichtigungsbewilligungen bei lediglich schlüssiger Darstellung der Grundbuchberichtigung …  oder aufgrund grundsätzlich lückenlosen, besonders formalisierten Nachweises der die Unrichtigkeit des Grundbuchs bedingenden Tatsachen … erfolgen.

Da an die Erbringung des Unrichtigkeitsnachweises strenge Anforderungen zu stellen seien, so das OLG München, genüge eine bloße gewisse Wahrscheinlichkeit der vorgetragenen Umstände hierfür nicht. Daher müsse ein Nachweis grundsätzlich in der Form des § 29 GBO, also notariell beurkundet oder beglaubigt, erfolgen. Dies gelte auch für die Berichtigung der Gesellschafterzusammensetzung, wenn eine Immobilie in einer Gesellschaft gehalten werde. Der Nachweis müsse sowohl die gesellschaftsrechtliche Nachfolge als auch die Erbfolge beinhalten.

Erleichterungen bei Beweisnot

Nur ausnahmsweise soll ein Abweichen von den strengen Formerfordernissen möglich sein, wenn sich die Beteiligten nämlich anderenfalls in einer unüberwindbaren Beweisnot befinden würden. Insofern könne auch ein lediglich in privatschriftlicher Form geschlossener GbR-Gesellschaftsvertrag ein tauglicher Nachweis sein. Allerdings sei dann auch eine privatschriftliche Erklärung aller eingetragenen ursprünglichen Gesellschafter sowie der Erben über den aktuellen Inhalt des Gesellschaftsvertrages zu erbringen, um Zweifel auszuräumen.

Pragmatische Lösung für die Immobilien-GbR

Die pragmatische Lösung und Begründung des OLG München für die Grundbuchberichtigung bei der GbR ist zu begrüßen.  Schließlich bringt auch ein notariell errichteter Gesellschaftsvertrag grundsätzlich keine hinreichende Rechtssicherheit, denn auch dieser könnte im Nachhinein erneut – auch privatschriftlich – geändert worden sein.

Ungeachtet dessen sprechen gewichtige Gründe dafür, Gesellschaftsverträge im Zweifel notariell zu beurkunden oder zumindest beglaubigen zu lassen. Das  nicht nur bei Immobilienvermögen in Gesellschaften, sondern auch bei der Unternehmensnachfolge mit Betriebsvermögen. Außerdem sollte stets auf ein gutes Zusammenspiel zwischen der gesellschaftsrechtlichen Nachfolge und der erbrechtlichen Verfügungen der einzelnen Gesellschafter geachtet werden.