Erbteil verkaufen – so funktioniert das

Praxistipps vom Fachanwalt zum Erbschaftskauf bzw. Erbteilskauf

Nicht jede Erbschaft lässt sich schnell zu Geld machen. Insbesondere wer sich den Nachlass mit anderen Miterben teilt, muss oft Jahre bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft warten. Da ist der Verkauf des eigenen Erbteils häufig der schnellste Weg, das Erbe finanziell zu verwerten.

Wann ein solcher Verkauf des Erbteils sinnvoll ist, wie er funktioniert, welche Käufer infrage kommen, welcher Kaufpreis möglich ist und was Sie steuerlich zu beachten haben, verraten Ihnen im nachfolgenden Beitrag unsere Fachanwälte für Erbrecht und Steuerberater.

1. Verkauf des Erbteils – Gründe und Möglichkeiten

Die §§ 2371 ff. BGB eröffnen grundsätzlich jedem Erben die Möglichkeit, seine Erbschaft zu verkaufen. Das gilt sowohl für den Alleinerben, der den Nachlass in seiner Gänze veräußert als auch für den Miterben einer Erbengemeinschaft hinsichtlich seines persönlichen Anteils am Nachlass.

Praxisrelevant ist vor allem die zweite Variante, also die Veräußerung des Erbteils durch einen von mehreren Erben. Grund dafür ist, dass die Verteilung der Nachlasswerte zur Auflösung der Erbengemeinschaft oft lange bis „ewig“ dauert und der einzelne Miterbe bis dahin meist keine Möglichkeit hat, seinen Anteil am Erbe finanziell für sich zu nutzen. Insbesondere hat er keinen Anspruch darauf, dass ihm „sein Anteil“ am Nachlasskonto ausgezahlt wird oder er „seinen Anteil“ an einer Nachlassimmobilie veräußern kann. Das ist ausdrücklich in § 2033 Absatz 2 BGB geregelt und liegt an der Rechtsnatur der Erbengemeinschaft, in der alles allen gemeinsam gehört. Ausführliche Informationen dazu finden Sie auf unserer großen Themenseite zur Erbengemeinschaft.

2. Miterben, Investoren und andere mögliche Käufer

Wer kommt nun als Käufer eines Erbteils in Frage?

• Zunächst sind das natürlich die anderen Miterben. Diese können damit ihre Erbquote erhöhen oder alle Erbteile auf sich vereinen.
• Daneben kommen aber auch Investoren in Betracht, die sich auf den Ankauf und die Liquidierung von Miterbenanteilen spezialisiert haben und auf diese Weise Zugang vor allem zu Nachlassimmobilien erhalten.
• Als weitere Käufergruppe kommen gegebenenfalls noch Personen aus dem privaten Umfeld in Betracht, die nicht Teil der Erbengemeinschaft sind.

Ihr Erbrecht bzw. die Höhe Ihres Anteils an der Erbengemeinschaft können Sie dem Käufer durch Vorlage des Erbscheins nachweisen. Gegebenenfalls müssen Sie also vorher beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragen.

3. Der Kaufpreis - was ist mein Erbe wert?

Ob und an wen das Erbe verkauft wird, hängt natürlich ganz wesentlich vom Kaufpreis ab, den ein Interessent bereit ist zu zahlen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Kaufpreises ist dabei der Wert aller Aktiva im Nachlass, also Immobilien, Bankvermögen, Unternehmensanteile, Schmuck etc. Davon abzuziehen sind die Passiva bzw. Nachlassverbindlichkeiten, insbesondere Schulden des Erblassers, die der Käufer ebenfalls grundsätzlich übernimmt bzw. zu deren Übernahme er sich vertraglich verpflichtet hat. Dieser sogenannte "Nettonachlass" ist die Basis für die Bestimmung des Kaufpreises für den Erbteil.

Von diesem Wert muss dann ein Abschlag abgezogen werden, der folgende Umstände berücksichtigt:

• zeitlicher Aufwand für die Liquidierung und Auseinandersetzung
• finanzieller Aufwand für die Liquidierung und Auseinandersetzung
• bekannte und unbekannte rechtliche und steuerliche Risiken für den Käufer

Die Höhe des Abschlags hängt dabei vor allem von der Beschaffenheit des Nachlasses, von der Verteilung der Erbquoten und von der rechtlichen und sozialen Situation in der Erbengemeinschaft ab. Im Ergebnis liegt der Abschlag nach unseren Erfahrungen dann zwischen 20 und 50 Prozent des Nachlasswertes.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Bestimmung eines fairen Kaufpreises, indem wir Nachlasswerte wie Immobilien und Gesellschaftsanteile bewerten und den Aufwand und die Risiken für die Liquidierung einschätzen.

4. Das Vorkaufsrecht der Miterben

Auch für den Gesetzgeber sind die Miterben erste Wahl bei der Übertragung von Erbteilen. Daher hat er Ihnen in § 2034 Absatz 1 BGB ausdrücklich ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Schließt also ein Miterbe einen Kaufvertrag über seinen Erbanteil, so kann ein anderer Miterbe innerhalb von zwei Monaten durch formlose Erklärung in diesen Vertrag als Käufer eintreten. Die Frist beginnt, wenn der Verkäufer den anderen Miterben den Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt hat. Dieser gesetzlichen Mitteilungspflicht sollten Sie als Erbteilsverkäufer dadurch nachkommen, dass Sie eine schriftliche Nachricht per Einschreiben mit Rückschein an die Miterben schicken und der Mitteilung auch eine Kopie des Vertrages beilegen.

Das Vorkaufsrecht wird nur ausgelöst, wenn der Verkauf des Erbschafts-Anteils nicht an einen der anderen Erben, sondern an einen Dritten erfolgt, also an jemanden, der selbst nicht Mitglied der Erbengemeinschaft ist.

5. Der Kaufvertrag und seine Bestandteile

a. Form und Rechtsnatur

Der Verkauf des Erbes ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird, § 2371 BGB (Erbschaftskauf) bzw. § 2033 Absatz 1, Satz 2 BGB (Erbteilskauf)

Für die erfolgreiche Übertragung des Erbteils sind formal juristisch zwei Verträge nötig – auf der einen Seite der schuldrechtliche Kaufvertrag, durch welchen sich der Verkäufer zur Übertragung verpflichtet, auf der anderen Seite der Übertragungsvertrag, durch welchen die eigentliche Übertragung vollzogen wird. In der Praxis werden allerdings meist beide Verträge durch ein und dieselbe Vertragsurkunde beim Notar abgeschlossen.

Durch den Übertragungsvertrag tritt der Käufer in die Rechtsposition des Erben ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten des Erben hinsichtlich der Verwaltung und Auseinandersetzung des Nachlasses. Trotzdem wird der Käufer hierdurch nicht etwa Erbe – Erbe bleibt der Verkäufer.

b. Kaufgegenstand und Belastungen

Wichtig ist, dass bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nur der (Mit-) Erbanteil an sich übertragen werden kann und nicht etwa einzelne Nachlassgegenstände. Zur Bestimmung des veräußerten Erbteils wird im Kaufvertrag Bezug genommen auf den Erbschein nach dem Verstorbenen, der die Miterben und Erbquoten benennt.

Außerdem sollte gegebenenfalls skizziert werden, welche größeren Werte (noch) zum Nachlass der Erbengemeinschaft gehören. Bei Immobilien tauchen dann auch die Grundbuchdaten und etwaige Belastungen im Kaufvertrag auf.

c. Kaufpreis, Fälligkeit, Freistellung

Der vereinbarte Kaufpreis findet sich ebenso im Vertrag wie die Zahlungsmodalitäten, einschließlich der Fälligkeit. Gehören Verbindlichkeiten zur Erbschaft, zum Beispiel aus einer mit einer Grundschuld abgesicherten Immobilienfinanzierung, wird regelmäßig eine Freistellung bzw. Schuldübernahme durch den Käufer detailliert geregelt.

Zur Absicherung des Verkäufers kann auch eine bedingte Übertragung des Erbteils, gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung, vereinbart werden.

d. Weitere vertragliche Regelungen

Darüber hinaus werden im Vertrag über den Erbteilsverkauf – je nach Konstellation – noch eine ganze Reihe weiterer Punkte geregelt, wie zum Beispiel die Übernahme von Garantien, Rücktrittsrechte oder Verjährungsregeln. Informationen über die Haftung und ihre Regelung im Vertrag finden Sie im folgenden Abschnitt.

6. Vorsicht Haftung! Die Risiken beim Erbteilskauf- und Verkauf

Ein überragend wichtiger Punkt beim Erbschaftskauf bzw. -verkauf ist die Haftung bzw. die Regelung der Haftung. Dabei ist zu unterscheiden, zwischen der Haftung für bestehende Nachlassverbindlichkeiten und der Haftung des Verkäufers für etwaige Rechts- oder Sachmängel.

a. Haftung für Nachlassverbindlichkeiten

Hinsichtlich der Schulden des Erblassers und anderer Nachlassverbindlichkeiten bleibt die gesetzliche Haftung des Verkäufers trotz des Verkaufs bestehen. Gleichzeitig entsteht für diese Verbindlichkeiten auch eine Haftung des Käufers gemäß § 2382 Absatz 1 BGB.

Auch wenn vertraglich vereinbart wird, dass künftig nur noch der Käufer haften soll, so gilt eine solche Vereinbarung nicht im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern. Im Ergebnis besteht lediglich im Innenverhältnis zwischen „altem“ und „neuem“ Erben eine Freistellungs-Verpflichtung zugunsten des Verkäufers, falls dieser künftig von Gläubigern in Anspruch genommen wird. Diese Verpflichtung kann gegebenenfalls vertraglich abgesichert werden.

Wurde vom verkaufenden Erben vor der Veräußerung mit den anderen Miterben ein Auseinandersetzungsvertrag geschlossen, ist der Verkäufer an diese Vereinbarung gebunden und haftet für deren Erfüllung.

b. Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel

Gemäß § 2376 Absatz 1 BGB haftet der Verkäufer dafür, dass er tatsächlich Erbe ist und dass sein Erbrecht nicht durch das Recht eines Nacherben oder durch Testamentsvollstreckung, Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten oder Teilungsanordnungen beschränkt ist. Außerdem steht er dafür gerade, dass er nicht unbeschränkt gegenüber Gläubigern haftet.

Gemäß § 2376 Absatz 2 BGB gibt es keine Verkäuferhaftung für Sachmängel eines zur Erbschaft gehörenden Gegenstandes, soweit dieser Mangel nicht arglistig (vorsätzlich) verschwiegen wurde oder der Verkäufer diesbezüglich eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben hat.

7. An die Steuern gedacht?

Wie bei anderen Vorgängen mit erbrechtlichem Einschlag, ist auch beim Kauf bzw. Verkauf einer Erbschaft oder Erbteils an die erbschaftsteuerlichen Konsequenzen zu denken. Grundsätzlich fällt durch den Verkauf des Erbteils keine Erbschaftsteuer an, sodass sich das Finanzamt diesbezüglich erst einmal weiter an den ursprünglichen Miterben hält. Ist im Kaufvertrag nichts anderes geregelt, schuldet aber im Innenverhältnis der Erwerber die Steuer. Wurde die Erbschaftsteuer bereits festgesetzt und bezahlt, garantiert der Verkäurer im Kaufvertrag in der Regel, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist.

Der Verkäufer verliert allerdings zum Beispiel gegebenenfalls die im Erbschaftsteuergesetz verankerten Vergünstigungen für Betriebsvermögen an einen Miterben, auf den er seinen Anteil überträgt. Aber immerhin sieht die Finanzverwaltung darin keine schädliche Übertragung von begünstigtem Vermögen an Dritte gemäß § 13a Absatz 5 ErbStG.

Steuerliche Konsequenzen hat der Verkauf des Erbteils häufig auf der Ebene der Ertragssteuer, etwa bei der AfA für Nachlassimmobilien. Und in den Fällen, in denen nicht an einen anderen Miterben verkauft wird und eine Immobilie zum Nachlass gehört, fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an.