Immobilien-Familienstiftung

Steueroptimierte Strukturierung von Immobilien im Familienvermögen

Wertvolles Immobilienvermögen bedarf einer fachmännischen Gestaltung und Strukturierung - zur steuerlichen Optimierung, Schutz vor Gläubigern und zur Vorbereitung der Nachfolge innerhalb der Famillie. Die Immobilien-Familienstiftung kann neben der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH, der Immobilien-(Familien)-Personengesellschaft und dem Halten als sogenanntes Bruchteileigentümer die richtige Rechtsform für den Immobilieninvestor sein. Ob die Familienstiftung als Gestaltungsmodell die richtige Rechtsform ist, ist sorgfältig abzuwägen.

Als bundesweite Steuerkanzlei mit spezialisierten Fachanwälten für Steuerrecht und Steuerberatern für den Immobilienbereich beraten wir vermögende Familien und Immobilieninvestoren in allen Fragen zum Immobiliensteuerrecht sowie Strukturierung und Nachfolge.

In geeigneten Fällen bieten wir Ihnen gerne nach einer Ermittlung der Gesamtumstände eine Vergütungs-Pauschale für die Gründung einer Immobilien-Familienstiftung an.

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Was ist eine Immobilien-Familienstiftung?

Eine Familienstiftung ist eine Stiftung, die den finanziellen Interessen der Familie dient. Diese ist also gerade nicht gemeinnützig. Eine Stiftung ist ein Vermögen, welches aufgrund eines freiwilligen und endgültigen Übertragungsaktes als Sondervermögen dauerhaft verwaltet wird. Es handelt sich um ein verselbständigtes Vermögen; es gibt damit also keinen Anteilseigner.Nutznießer der Familienstiftung sind die sogenannte Destinäre.

Allgemeine Informationen zur Stiftung finden Sie hier:Stiftungsrecht

Steuerliche Vorteile der Immobilien-Familienstiftung

Die Immobilien-Familienstiftung entfaltet in der laufenden Besteuerung und bei der Veräußerung der Immobilie nach einer Haltefrist von zehn Jahren ihre Vorteile.

Laufende Mieteinnahmen werden nur mit 15 % Körperschaftsteuer und 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf, ergibt 15,825 %, besteuert. Eine Steuerlast, die eine zügige Tilgung von Verbindlichkeiten oder aber dem zügigen Aufbau vom Eigenkapital für weitere Immobilienprojekte ermöglicht.

Laufende Besteuerung der Mieteinnahmen

Anders als die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist die Immobilien-Familienstiftung nicht qua Rechtsform gewerblich tätig. Bei der Immobilien-Familienstiftung unterliegen die Mieteinnahmen daher auch dann nicht der Gewerbesteuer, wenn die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nicht vorliegen. Da die erweiterte Grundbesitzkürzung an enge Voraussetzungen geknüpft ist, ist dies ein deutlicher steuerlicher Vorteil der Immobilien-Familienstiftung gegenüber der Immobilien-GmbH.

Veräußerungsgewinne von Immobilien

Immobilien können nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Auch hier hat die Familienstiftung einen steuerlichen Vorteil gegenüber der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH.

Ausschüttungen an Destinäre

Ausschüttungen an die begünstigten Familienmitglieder (Destinäre) unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag darauf, ergibt 26,1.375 %. 

Betrachtet man die Gesamtsteuerbelastung bei einer Vermietung von Immobilien über eine Familienstiftung, so ist die Steuerbelastung niedriger als der Spitzensteuersatz von 42 % und ggf Solidaritätszuschlag von 5,5 % darauf, der bei vielen Vermietern im Privatvermögen greift.

Die Gesamtsteuerbelastung nach Ausschüttung aus der Familienstiftung beträgt:

100 €                    Überschuss aus Vermietung und Verpachtung

./. 15,825 €        15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag)

= 84.175 €          Ausschüttbarer Gewinn

./.22,34 €            Abgeltungssteuer 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag

= 61,83 €             Verfügbar im Privatvermögen

Die Gesamtsteuerbelastung beträgt damit 38,168 %

Die Gesamtsteuerbelastung kann je nach Ausgangslage noch weiter gedrückt werden.

Absicherung der Familienangehörigen und Erhalt des Familienvermögens

Die Immobilien-Familienstiftung bildet eine ideale Rechtsform zum langfristigen Zusammenhalt des Familienvermögens. Durch die Ausschüttung der Erträge sollen die Versorgungsbedürfnisse der Familie langfristig sichergestellt werden

Bei einer Immobilien-Familienstiftung gibt es keine Gesellschafter. Die Anteile an einer Familienstiftung können daher auch nicht gepfändet werden. Für einen weitreichenden Schutz vor Gläubigern (Asset Protection) muss die Gründung mit nicht unerheblichem zeitlichen Vorlauf vorgenommen werden, um einen effektiven Schutz des Vermögens zu erreichen.

Bei zeitlich entsprechendem Vorlauf kann mit der Familienstiftung auch ein Schutz vor Pflichtteilsrechten erreicht werden.

Keine Angst vor der Stiftungsaufsicht

Für Familienstiftungen ist die Stiftungsaufsicht –im Gegensatz zu den gemeinnützigen Stiftungen – in den meisten Bundesländern auf ein Minimum reduziert. Unsere Kanzlei begleitet die Gründung von Immobilien-Familienstiftungen in allen Bundesländern, hier einmal eine Übersicht über die Regelungen an unseren Kanzleistandorten:

Hamburg Die Aufsicht soll nur sicherstellen, dass ihr Bestand und ihre Betätigung nicht dem öffentlichen Interesse zuwiderläuft.  
Berlin Die Aufsicht beschränkt sich auf die Überwachung der Zusammensetzung der Stiftungsorgane  
Bayern Keine Aufsicht für Familienstiftungen  
Hessen Die Aufsicht ist nur soweit sicherzustellen, dass ihr Bestand und ihre Betätigung nicht dem öffentlichen Interesse zuwiderläuft  
Nordrhein-Westfalen Die Aufsicht beschränkt sich darauf, dass die Betätigung der Familienstiftung nicht gesetzlich geschützten öffentlichen Interessen entgegenläuft.  

Sorgfältige Gesamtabwägung vor Gründung einer Immobilien-Familienstiftung

Mit der Gründung einer Immobilien-Familienstiftung verpflichtet sich der Stifter, das der Stiftung zugesicherte Vermögen zu übertragen. Vom Grundsatz – aber durch entsprechende Satzungsgestaltung abdingbar - geht die Errichtung mit der unumkehrbaren Übertragung des Vermögens auf die Sphäre einher. Hier ist eine besonders sorgfältige Satzungsgestaltung erforderlich.

Auch kann ein Nachteil die alle 30 Jahre anfallende Erbenersatzsteuer sein. Dafür ist der Entstehungszeitpunkt der Erbschaftsteuer weit im Voraus bekannt und entsprechend kann die Erbschaftsteuer geplant werden.

Die Familienstiftung ist auch als Holding geeignet. Mehr zur Familienstiftung als Holding finden Sie hier.

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