Haus überschreiben - an Kinder und andere Angehörige

Vertrag, Absicherung, Widerruf und 10-Jahresfristen bei Schenkungsteuer und Pflichtteil

Die Gründe, weshalb sich viele überlegen, Vermögenswerte schon zu Lebzeiten – und nicht erst mit dem Tod - an ihre Kinder, Enkel, den Ehepartner, an Freunde oder Organisationen (der Kirche, Stiftungen, gemeinnützige Vereinigungen, etc.) weiterzugeben, sind vielfältig. Oft besteht der Wunsch, die Übergabe des Vermögens oder Teilen hiervon in schenkungs- und erbschaftsteuerlicher Hinsicht optimal zu vollziehen.

Dabei steht die Überschreibung des Eigentums an einem selbst bewohnten oder vermieteten Hauses häufig im Mittelpunkt der eigenen Nachlass- und Lebensplanung. Eine solche Immobilienschenkung wird mit Blick auf die Konsequenzen und Rechtsfolgen unter anderem in erbrechtlicher und steuerlicher Hinsicht nicht ausreichend genug durchdacht. Bei der Umsetzung der Übertragung von Häusern ist eine umsichtige Planung und Gestaltung unumgänglich, um vor bösen Überraschungen geschützt zu sein. Unsere Fachanwälte für Erbrecht, Schenkungs- und Immobilienexperten und Steuerberater haben nachfolgend alle wichtigen Informationen für Sie zusammengestellt.

1. Gründe für eine lebzeitige Übertragung einer Immobilie

Da Immobilien regelmäßig zu den wichtigsten Vermögenswerten gehören, weil sie selbst zu Wohnzwecken genutzt werden, Mieterträge abwerfen oder ihr Wert schlicht den wesentlichen Teil des Familienvermögens ausmacht, stellt sich die Frage, warum man Grundbesitz überhaupt schon vor dem Versterben verschenken sollte. Es gibt aber tatsächlich eine Reihe von Gründen, die es nahe legen, ein Haus oder andere Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an Angehörige zu übertragen:

• Vermögen erhalten und Erbstreit vermeiden: Wer Häuser und andere Vermögenswerte langfristig in guten Händen erhalten will, kann dies zu Lebzeiten sicherer erreichen, als durch die Erbfolge. Außerdem sorgt man durch die Schenkung für klare Verhältnisse und kann einen Erbstreit vermeiden.
• Pflichtteil reduzieren: In Konstellationen, in denen ein Kind enterbt wurde, kann man durch die Schenkung der Immobilie an ein anderes Kind (nicht an den Ehegatten) langfristig eine Reduzierung der Pflichtteilsansprüche des enterbten Kindes erreichen.
• Erbschaftsteuer sparen: Da die Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen alle 10 Jahre vollständig zur Verfügung stehen, können diese durch rechtzeitige Übertragung von Vermögen auf Kinder mehrfach ausgenutzt werden. Das reduziert die Erbschaftsteuerlast bei größeren Vermögen erheblich.

2. Absicherung des Schenkers - Wohnrecht, Nießbrauch, Widerruf, Rückübertragung

In der Regel wird die Überschreibung eines Hausgrundstücks im Wege einer (auch gemischten) Schenkung vollzogen. Die Motivation, seinen Nächsten etwas „Gutes zu tun“ und „mit warmer Hand zu geben“ oder um späteren Streit um das Erbe zu verhindern, überdeckt nicht selten die Frage nach der eigenen Versorgungssituation des Schenkers und seiner Angehörigen. Allzu oft macht sich der Schenker auch nicht genug Gedanken über die Absicherung der eigenen Interessen.

Da viele Ereignisse und Entwicklungen unabsehbar sind und sich auch das Verhältnis zum Beschenkten nach der Übertragung verändern kann, ist es empfehlenswert, sich als Schenker so weit wie möglich abzusichern. Als Sicherungsinstrumente stehen verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Wichtig ist, dass diese Regelungen zur Absicherung des Schenkers in dem zwingend notariell zu beurkundende Schenkungsvertrag enthalten sind.

a. Sicherung der Einnahmen – Nießbrauch

Will sich der Schenker offen halten, die Immobilie selber weiterzunutzen oder zu vermieten oder will er zum Beispiel bei der Übertragung eines vermieteten Objekts, auf Lebenszeit (oder für eine begrenzte Zeit) die Miet- und Pachteinnahmen weiterhin erhalten, kann dies mit einem Nießbrauchgeschehen. Will der Schenker nur Anspruch auf einen Teil der Mieteinnahmen sichern, kann dies durch Einräumung eines Quotenniessbrauchs umgesetzt werden.

Wichtig ist bei Nießbrauchrechten, neben den zwingend zu prüfenden steuerlichen Gegebenheiten, zu beachten, dass bei Schenkungen an Kinder (oder andere Dritte - NICHT an den Ehegatten) die Einräumung des Nießbrauchs gegenüber späteren Pflichtteilsberechtigten (zum Beispiel andere übergangene Kinder) nicht dazu führt, dass die für Pflichtteilergänzungsansprüche(§ 2325 BGB) sonst wichtige 10-Jahresfrist zu laufen beginnt. 

b. Lebenslanges Wohnrecht sichern

Geht es dem Schenker - insbesondere bei einem selbst bewohnten Haus- vorrangig darum, das Haus oder Teile davon (einzelne Bereiche oder Räume) lebenslang und unentgeltlich bewohnen zu können, sollte ein sogenanntes Wohnungsrecht  (§ 1093 BGB)auf Lebenszeit des Schenkers und gegebenenfalls auch seines Ehegatten (dies kann eine gesonderte Schenkung an den Ehegatten darstellen!) vereinbart und im Grundbuch als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden.

Wenn gewünscht ist, dass nur ein Teil des Hauses genutzt werden soll und die Immobilie entsprechend baulich ausgestattet ist, kann vertraglich auch unterschieden werden zwischen den Teilen und Bereichen des Hausgrundstücks, die er alleine nutzen will und denjenigen, die er gemeinsam mit dem Eigentümer nutzt, zum Beispiel, der Dachboden, der Garten, der Keller, etc.

Einer der Vorteile eines dinglichen Wohnrechts ist, dass dieses Wohnrecht grundsätzlich nicht pfändbar ist. Weder der Beschenkte als neuer Eigentümer noch Gläubiger des Beschenkten können den Schenker daher grundsätzlich „auf die Straße“ setzen.

Ausführliche Informationen: WOHNRECHT ODER NIESSBRAUCH

c. Widerrufsrechte, um die Schenkung rückgängig machen zu können

Die gesetzlichen Widerrufsgründe (zum Beispiel bei Verarmung des Schenkers) sind als nicht ausreichend anzusehen. Es ist nie auszuschließen, dass sich die eigenen Lebensumstände oder die des Beschenkten stark verändern. Nicht selten erleben Menschen nach der Überschreibung ihres Hauses, dass sich das Verhältnis zum Beschenkten – sei es durch Streitigkeiten oder Beeinflussung durch Dritte (zum Beispiel der Ehepartner, Verlobten, Freunde)- deutlich verschlechtert.

Häufig wird übersehen, dass der Beschenkte als neuer Eigentümer das Haus jederzeit weiterverkaufen oder an andere Dritte verschenken kann. Zwar ist der Schenker bei vereinbartem und im Grundbuch eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch insoweit geschützt, dass er nicht „hinausgeworfen“ werden kann, aber diese Rechte schließen eine Veräußerung des Hauses durch den Beschenkten nicht aus. Findet sich trotz des Wohnrechts ein Käufer, könnte dies unter Umständen bei einem Wohnrecht von einzelnen Räumen des Hauses dazu führen, dass einerseits ein fremder Eigentümer und anderseits der Schenker überraschend das Haus mit diesem Fremdem teilen und mit diesem  leben muss. 

Auch kommt es immer wieder vor, dass der Beschenkte, zum Beispiel das Kind, vor dem Schenker verstirbt (durch schwere Krankheit oder einen Unfall). In einem solchen Fall würden die gesetzlichen oder durch Testament eingesetzten Erben neue Eigentümer des Hauses werden, denen der Schenker unter Umständen keinesfalls die Immobilie überlassen hätte.

Der Schenker kann sich aber absichern, indem er vertraglich Widerrufsrechte vereinbart und über die wenigen gesetzlichen Rückforderungsgründe hinaus, selbst durch einen umfassenden Katalog verbindlich festlegt, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen die Überschreibung des Hausgrundstücks rückgängig gemacht werden kann.

Solche zur Rückforderung berechtigenden Fälle und Ereignisse können zum Beispiel sein, dass

• der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt oder
• der Beschenkte das Haus verkaufen will oder
• der Beschenkte wird insolvent (Asset Protection) wird oder
• das Haus soll durch einen Gläubiger des Beschenkten zwangsversteigert werden oder
• der Beschenkte wird geschäftsunfähig oder
• der Beschenke wird drogensüchtig wird, etc.

Vertragliche Rückabwicklungsmöglichkeiten sind äußerst sinnvolle Ergänzungen zu den gesetzlichen Widerrufsgründen, müssen aber rechtlich äußerst sorgfältig und rechtssicher erarbeitet und im Zeitpunkt der Schenkung in dem Überlassungsvertrag niedergelegt sein.

d. Absicherung der Rückforderungsrechte im Grundbuch

Damit der Schenker vor unerwarteten Folgen ausreichend gesichert ist, sollten seine Rückforderungsrechte dinglich abgesichert werden. Dritten gegenüber können Rechte des Schenkers nur dann wirksam entgegengehalten werden, wenn sich diese Rechte aus dem Grundbuch ergeben. Eine unter Umständen drohende Zwangsversteigerung des Hausgrundstück muss daher durch den Schenker dinglich abgewehrt werden können.

Abzusichern sind Widerrufs- und Rücktrittsvereinbarungen durch Eintragungen sogenannter Rückauflassungsvormerkungen zu Gunsten des Schenkers (§ 883 BGB) im Grundbuch und vorzugsweise verbunden mit entsprechenden notariellen Vollmachten für den Schenker. Verfügungen über die Immobile, die nach der Eintragung einer solchen Vormerkung getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als der Anspruch auf Rückübertragung dadurch vereitelt oder beeinträchtigt würde.

Beim Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Schenkers muss darauf geachtet werden, dass die Ansprüche auf die Erträge dinglich abgesichert werden. Nur auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass die Nutzungen auch dann an den Schenker fließen, wenn der Beschenkte das Haus zum Beispiel verspielt hat.

3. Steuern vermeiden, 10-Jahresfrist beachten

Keinesfalls sollte die einzige Motivation für das Überschreiben eines Hauses die Vermeidung oder Verringerung von Steuern sein sollte. Gleichwohl müssen natürlich im Vorfeld der schenkweisen Übertragung einer Immobilie die schenkungssteuerlichen bzw. die erbschaftssteuerlichen Auswirkungen bei der konkreten Planung des Vorhabens berücksichtigt werden. Nur so lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

Unentgeltlichen Übertragungen zu Lebzeiten, also Schenkungen, stellen grundsätzlich zu versteuernde Ereignisse dar, die sich nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz richten. Hierbei gilt es einerseits die individuellen Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen zu berücksichtigen. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre voll ausgeschöpft werden ("10-Jahresfrist"); mehrere Schenkungen innerhalb von 10 Jahren (aber auch eine Erbschaft) werden zusammengerechnet.

Durch durchdachte vertragliche Gestaltung kann die Schenkungssteuer gemindert werden. Zum Beispiel kann dies durch die Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Beschenkten geschehen. Auch Ausgleichszahlungen, ein Nießbrauchsvorbehalt, Leibrenten, Wohnrechte und Pflegeverpflichtungen reduzieren den Wert der verschenkten Immobilien. Weiter gilt es, die schenkungssteuerlichen Vergünstigungen zum Beispiel bei Übertragungen des Familienheims an den Ehegatten zu berücksichtigen.

Um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden, sind äußerste Vorsicht und genauste steuerliche Untersuchungen in der Planungsphase geboten, wenn es sich bei dem Haus oder Teilen hiervon (zum Beispiel das häusliche Arbeitszimmer) um Betriebsvermögen und/oder Sonderbetriebsvermögen des Schenkers handelt.

Ausführliche Informationen rund um die Schenkungsteuer bei Immobilien finden Sie hier:

4. Hausschenkung und Pflichtteilsreduzierung

Sollte beabsichtigt sein, durch die Übertragung der Immobilie „ungeliebte“ Pflichtteilsberechtigte (zum Beispiel Kinder) von dem Vermögen fern zu halten, ist darauf zu achten, dass das geschenkte Haus nach der Tod des Schenkers, wertmäßig noch dem sogenannten fiktiven Nachlass für Pflichtteilsergänzungsansprüche zugerechnet werden kann.

Der Schenkungswert verringern sich mit jedem Jahr nach der Übertragung um 10 Prozent, so dass nach 10 Jahren keine Teilhabe von enterbten Angehörigen mehr stattfindet. Jedoch In diesem Zusammenhang unbedingt zu beachten, dass die 10 Jahresfrist bei einem Nießbrauch, einem umfassenden Wohnungsrecht und umfassenden Rückforderungsrechten nicht anfangen zu laufen. Ebenso wenig beginnt die 10 Jahresfrist zu laufen, bei Schenkungen an den Ehepartner!

Die individuelle erbrechtliche Situation ist in jedem Fall vor der Überschreibung des Hauses rechtlich zu überprüfen, um etwaige Schwierigkeiten für die eigentlich Begünstigten zu erkennen (zum Beispiel bei einer bindenden Schlusserbeneinsetzung in einem „Berliner Testament“ oder Ausgleichungsansprüche von Abkömmlingen). In diesem Zusammenhang sollte, wenn in der Familie offen Themen wie die weitere eigene Nachlass- und Lebensplanung besprochen werden können, das Thema von – gegebenenfalls nur gegenständlich beschränkten- notariell zu beurkundenden Pflichtteilsverzichtsverträgen diskutiert werden.
Weitere Informationen zum Pflichtteilsrecht und zur Pflichtteilsreduzierung:

5. Immobilien im Familienpool optimal übertragen

Die vorweggenommene Erbfolge über Immobilienvermögen kann auch dadurch vollzogen werden, dass der Schenker mit den Beschenkten – zum Beispiel seinen Kindern - einen sogenannten Familienpool gründet. Zunächst wird durch einzelne oder alle Familienangehörigen eine Personengesellschaft (z.B. eine Kommanditgesellschaft oder eine GbR) gegründet und die Immobilien als Gesellschaftsvermögen in die Gesellschaft eingebracht. Neuer Eigentümer der Immobilie sind dann nicht mehr Personen, sondern die gegründete Gesellschaft, die auch im Grundbuch eingetragen werden muss.

Nicht Häuser oder Wohnungen werden Familienangehörigen geschenkt, sondern es werden ausschließlich Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft übertragen.

Die Regelungen unter den Gesellschaftern richten sich nach dem Gesetz und insbesondere nach dem von den Gesellschaftern detailliert abzufassenden Gesellschaftsvertrag.

In diesem Gesellschaftsvertrag können die Familienangehörigen festlegen, dass zum Beispiel der Schenker unabhängig von der Höhe seiner Anteile, weitgehende Rechte (zum Beispiel Stimmrechte, Vetorechte, Gewinnansprüche, etc.) inne haben soll. Zudem kann durch sogenannte qualifizierte Rechtsnachfolgeklauseln festgelegt werden, wer Gesellschafter werden kann (zum Beispiel Abkömmlinge). Hierdurch kann vermieden werden, dass anders als zum Beispiel im Falle des Todes des Kindes, nicht die unter Umständen „ungeliebten“ Schwiegerkinder (Mit-)Eigentümer des ursprünglich eigenen Hauses werden.

Ferner kann der Immobilienerhalt durch spezielle Kündigungs- und Abfindungsregeln geschützt werden.

6. FAQ Haus überschreiben

Schnelle Antworten auf häufige Fragen