Schenkung von Immobilien

Vertrag, Widerruf, Nießbrauch, Wohnrecht und Schenkungssteuern

Immobilien werden häufig nicht erst durch Erbschaft an den Ehegatten oder die Kinder weitergegeben. Die Schenkung zu Lebzeiten ist häufig gut gemeint aber schlecht umgesetzt. Eine umsichtige Gestaltung bei der Überschreibung von Häusern, Wohnungen und sonstigem Grundeigentum schützt die Beteiligten vor bösen Überraschungen.

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Anwaltliche Leistungen im Zusammenhang mit der Schenkung von Immobilien

Bei der Übertragung von Immobilien sind – je nach Konstellation – Anwälte für Immobilienrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, Familienrecht und Steuerrecht beteiligt. Die Beratungsschwerpunkte sind:

Gestaltung von Prüfung von Schenkungsverträgen
Errichtung von Familiengesellschaften mit Immobilienvermögen
Durchsetzung eines Widerrufs der Schenkung
Steuerliche Optimierung der Übertragung von Immobilien

Nießbrauch, Wohnrecht, Widerruf – die Absicherung der Schenker

Im Mittelpunkt des Schenkungsvertrages steht regelmäßig die Absicherung des Schenkers. Ein vertragliches Widerrufsrecht stellt sicher, dass der Schenker die Überschreibung der Immobilie rückgängig machen kann, wenn der Beschenkte insolvent wird (asset protection), keinen Ehevertrag zum Schutz des Immobilienvermögens schließt etc. Solche vertraglichen Rückabwicklungsmöglichkeiten sind sinnvolle Ergänzungen zu den gesetzlichen Widerrufsgründen.

Ausführliche Informationen: Rückgängigmachung von Schenkungen

Die wirtschaftlich stärkste Absicherung bei der Übereignung von Immobilien ist der Nießbrauchsvorbehalt. Wird ein Nießbrauch zugunsten des Schenkers vertraglich vereinbart, kann dieser die Immobilie weiter nutzen oder auch auf eigene Rechnung vermieten. Etwas schwächer ist da das Wohnrecht, das nur die eigene Nutzung vorsieht.

Ausführliche Informationen: Nießbrauch, Nießbrauchsvorbehalt

Schenkungssteuer und wie man sie vermeidet

Von großer Bedeutung bei der Schenkung von Immobilien ist die steuerliche Seite. Bei einer unentgeltlichen Übertragung zu Lebzeiten fällt grundsätzlich Schenkungssteuer an. Bereits durch die vertragliche Gestaltung kann man hier die Weichen stellen, mindern doch zum Beispiel die Übernahme von Verbindlichkeiten aus der Immobilienfinanzierung oder ein Nießbrauchsvorbehalt die Schenkungssteuer. Aber auch im Rahmen der Schenkungssteuererklärung ist eine Optimierung durch die Inanspruchnahme der Vergünstigungen zum Beispiel für das Familienheim oder vermietete Wohnimmobilien oder auch bei den Bewertungsspielräumen möglich.

Ausführliche Informationen rund um die Schenkungsteuer bei Immobilien finden Sie hier:

Schenkungssteuer (Freibeträge, Steuerklassen etc.)
Schenkungssteuer bei Immobilien (Vergünstigungen etc.)
Bewertung von Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Familienpool - die vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft

Die „eierlegende Wollmilchsau“ der vorweggenommenen Erbfolge durch Immobilienschenkung ist der Familienpool. Die Familienangehörigen gründen eine Personengesellschaft (z.B. GbR) und bringen Häuser, Wohnungen und sonstiges Grundeigentum als Gesellschaftsvermögen ein. Übertragen werden dann nicht die Immobilien selbst, sondern die Gesellschaftsanteile. Das bringt zahlreiche Vorteile. Rechtlich treten neben den Möglichkeiten des Schenkungsrechts die des Gesellschaftsrechts. Dadurch kann weitgehend gewährleistet werden, dass das Familienvermögen langfristig zusammen erhalten bleibt – z.B. durch spezielle Kündigungs- und Abfindungsregeln. Außerdem ist eine schrittweise Übertragung von Anteilen entsprechend der schenkungssteuerlichen Freibeträge möglich.

Ausführlich zum Familienpool und zur vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft:

Pflichtteilsreduzierung durch Immobilienschenkung

Häufig werden Immobilien zu Lebzeiten übertragen, um sie dem Zugriff von enterbten Pflichtteilsberechtigten zu entziehen. Das funktioniert jedoch nur bei rechtzeitiger Übertragung, da die geschenkte Immobilie nach der Übertragung noch zum fiktiven Nachlass für die sogenannten Pflichtteilsergänzungsansprüche gehört.

Diese verringern sich mit jedem Jahr nach der Schenkung um 10 Prozent, so dass nach 10 Jahren keine Teilhabe von enterbten Angehörigen mehr stattfindet. Doch Vorsicht! Die oben geschilderten Absicherungen (z.B. Nießbrauchsvorbehalt) der Beschenkten können dafür sorgen, dass die 10-Jahresfrist überhaupt nicht beginnt. Hier ist eine maßgeschneiderte Gestaltung geboten, die den Schenker absichert, Steuern vermeidet und die Feinheiten des Pflichteilsrechts berücksichtigt.

Weitere Informationen zum Pflichtteilsrecht und zur Pflichtteilsreduzierung: