Immobilienkauf in Miteigentum bzw. GbR
Was beim Grundstückserwerb durch mehrere Personen zu beachten ist
Häufig werden Immobilien durch mehrere Personen gemeinsam erworben. Dabei ist auch zu klären – und dem Grundbuchamt zu melden, vgl. § 47 Grundbuchordnung – in welcher „Variante“ dieser Erwerb durch mehrere Personen stattfindet, also wie sich das „Beteiligungsverhältnis“ gestaltet.
Diese Frage stellt sich unabhängig davon, ob die Erwerber miteinander verheiratet sind oder nicht, allerdings sind die steuerlichen Probleme und Gefahren gravierender unter nichtverheirateten Personen.
Ausgezeichnet im Gesellschaftsrecht
Unsere Kanzlei wurde von den Magazinen Focus, brand eins und Handelsblatt in den Kategorien „Beste Wirtschaftskanzlei im Gesellschaftsrecht“, „Beste Steuerberater“ sowie „Top Wirtschaftskanzlei im Gesellschaftsrecht“ ausgezeichnet. Spezialisierung und Erfahrung zahlen sich aus!
Anwaltliche Expertise bei Immobiliengeschäften
Als Wirtschaftskanzlei verfügen wir über eine besondere Expertise im Immobilienrecht bzw. Immobilienwirtschaftsrecht. Unsere Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater betreuen Unternehmen, gewerbliche Investoren und Privatpersonen in allen Rechtsgebieten rund um die Immobilie. Unser Leistungsspektrum lässt sich wie folgt beschreiben:
- Gestaltung von Regelungen unter Miteigentümern: Nutzung, Kostentragung, Veräußerung, Vorkaufs- und Mitverkaufsrechte, Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft
- Entwurf und Verhandlung von Gesellschaftsverträgen für Immobilien-GbR, einschließlich Anteilsübertragung, Vererblichkeit, Nachfolgeklauseln und Abfindungsregelungen
- Begleitung der Registrierung als eGbR: Vorbereitung der Anmeldung zum Gesellschaftsregister und Abstimmung mit dem Notar sowie dem Grundbuchamt
- Prüfung und Begleitung von Immobilienkäufen von und an Personenmehrheiten, insbesondere Identitäts-, Gesellschafter- und Vertretungsprüfung anhand des Gesellschaftsregisters
- Überführung bestehender (Alt-)GbR-Grundstückseigentümer in die eGbR und Begleitung von Voreintragungen im Grundbuch
- Gestaltung der Kaufvertragssicherung aus Verkäufersicht: Zwangsvollstreckungsunterwerfung, fälligkeits- und grundbuchgesicherte Kaufpreisabwicklung
- Nachfolge- und Erbfallplanung für Immobilienbeteiligungen, abgestimmt mit Testament oder Erbvertrag
- Vertretung bei Streitigkeiten unter Miteigentümern oder Gesellschaftern, einschließlich Teilungsversteigerung und gerichtlicher Auseinandersetzung
- Steuerliche Prüfung, insbesondere zur Grunderwerbsteuer bei Erwerb und späteren Anteilsübertragungen, auch unter nicht verheirateten Erwerbern
Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.
Bruchteilseigentum der Miteigentümer
Mehrere Erwerber sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sogenannte Miteigenümer. Sie verfügen über „Bruchteilseigentum“. Jeder Miteigentumsanteil könnte selbständig verkauft, belastet oder vererbt werden, ohne dass die übrigen Miteigentümer dies verhindern könnten oder daran ein gesetzliches Vorkaufsrecht hätten.
Kommt es zwischen den Miteigentümern zum Streit, z.B. darüber, wie das Objekt zu bewirtschaften sei, kann der Miteigentümer jederzeit die Versteigerung des gesamten Objekts betreiben, wodurch die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben wird. Der Versteigerungserlös würde anteilig an die Miteigentümer verteilt werden.
Selbstverständlich sind die Miteigentümer frei, untereinander detaillierte Regelungen zu treffen bezüglich der Nutzung und ggfls Veräüßerung der Immobilie.
Die Übertragung von Miteigentumsanteilen untereinander löst Grunderwerbsteuer aus, es sei denn, diese Übertragung vollzieht sich unter Ehegatten und Verpartnerten oder unter Verwandten in gerader Linie.
Alternative GbR ("BGB-Gesellschaft")
Als Alternative bietet sich der Immobilienkauf in Form einer GbR an. Eigentümerin wird also eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Gesellschaftsvertrag dieser Immobilien-GbR müsste unter anderem geregelt werden ob und unter welchen Bedingungen Gesellschaftsanteile an Dritte verkauft werden dürfen (Vorkaufsrechte; Mitverkaufsrechte).
Weiter ist unbedingt daran zu denken, ob Gesellschaftsanteile vererblich sein sollen oder nicht. Es wäre juristisch möglich, die Vererbbarkeit auszuschließen und sogar die Abfindung im Todesfall an die Hinterbliebenen auszuschließen.
Aus Sicht des Grunderwerbssteuergesetzes bietet die GbR den Vorteil, dass Gesellschaftsanteile unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei unter den Gesellschaftern hin- und herbewegt werden können. Seit dem 1. Januar 2024 wird ein öffentliches Gesellschaftsregister für die GbR geführt. Soll eine GbR Eigentum erwerben, verlangt das Grundbuch, dass die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen wird. Die Immobilien-GbR muss daher für den grundbuchlichen Vollzug regelmäßig als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) registriert werden. Im Gesellschaftsregister werden insbesondere Name, Sitz und Anschrift der Gesellschaft, ihre Gesellschafter sowie die Vertretungsbefugnis angemeldet. Die eGbR ist anschließend unter ihrem Namen und mit ihren Registerangaben im Grundbuch einzutragen. Die Eintragung ermöglicht den registergestützten Nachweis von Identität und Vertretung der Gesellschaft. Die Anmeldung zum Gesellschaftsregister erfolgt elektronisch in öffentlich beglaubigter Form. Der Grundstückskaufvertrag und die Auflassung richten sich im Übrigen nach den allgemeinen notariellen Form- und Vollzugsvorschriften.
Vorsicht beim Kauf von einer GbR
Steht auf Verkäufer- oder Käuferseite eine Immobilien-GbR, sind ihre Identität, ihr Gesellschafterbestand und ihre Vertretungsverhältnisse anhand des Gesellschaftsregisters zu prüfen. Ist eine bereits vor dem 1. Januar 2024 unter Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragene GbR Eigentümerin, können Eintragungen, die ihr Grundstücksrecht betreffen, grundsätzlich erst erfolgen, nachdem sie im Gesellschaftsregister und anschließend als eGbR im Grundbuch eingetragen worden ist. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auch dann, wenn das Grundstück auf die Gesellschafter übertragen und die GbR anschließend im Grundbuch gelöscht werden soll. Eine Auflösung der GbR oder die Überführung des Grundstücks in Bruchteilseigentum ersetzt diese Voreintragung daher regelmäßig nicht.
Aus Sicht des Verkäufers ist bei einer Käufer-eGbR insbesondere zu überprüfen, ob die im Gesellschaftsregister ausgewiesenen Personen die Gesellschaft wirksam vertreten. Die registerrechtliche Publizität beseitigt die früheren Nachweisprobleme weitgehend, ersetzt jedoch nicht die üblichen kaufvertraglichen Sicherungen. Je nach Transaktion kommen insbesondere die Unterwerfung der Käuferin und gegebenenfalls ihrer persönlich haftenden Gesellschafter unter die sofortige Zwangsvollstreckung sowie eine grundbuch- und fälligkeitsgesicherte Kaufpreisabwicklung in Betracht. Ein Notaranderkonto ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und bei berechtigtem Sicherungsinteresse zulässig.
Immobilienverkäufer von und durch Personenmehrheiten bieten Chancen und Risiken. Eine anwaltliche Beratung sollte bereits in einem frühen Stadium eingeholt werden, um (auch steuerliche) Schäden zu verhindern.