Mängelhaftung beim Immobilienkauf

Gewährleistung und Garantien für Gewerbeobjekte, Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und sonstige Grundstücke

Stellt sich nach einem Immobilienkauf heraus, dass das Objekt nicht den Erwartungen des Käufers entspricht, ist zu klären, ob ein Mangel vorliegt und ob der Verkäufer für diesen haftet. Die Weichen für diese Entscheidung werden bei der Formulierung der Gewährleistungsklauseln im Kaufvertrag gestellt.

Als Kanzlei für Immobilienrecht gestalten und prüfen wir Klauseln zur Mängelhaftung in Immobilienkaufverträgen, setzen Gewährleistungsansprüche außergerichtlich oder gerichtlich durch oder wehren diese ab.

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Typische Regelungen und Formulierungen zur Haftung im Kaufvertrag

Ausgangspunkt für die Mängelhaftung des Verkäufers sind die Vorschriften §§ 433 ff. BGB. Erfasst sind Kaufvertrage über Eigenheime aber auch gewerbliche Immobilienkäufe.

Das Gesetz setzt – wenn ein Mangel vorliegt – bei der Beseitigung des Mangels an. Es wird angenommen, dass die Parteien trotz des Mangels an der Transaktion festhalten wollen. Der Verkäufer hat weitreichende Möglichkeiten, „nachzubessern“ und – auch diverse – Mängel zu beseitigen. Daher kann sich grundsätzlich der Käufer nicht ohne weiteres bei Auftauchen eines Mangels vom Kaufvertrag lösen.

Altbauten

Die Vertragsrealität sieht jedoch anders. Immobilienverkäufer wollen so wenig wie möglich für Mängel haften. Dem liegt der Gedanke zu Grunde, dass der Käufer ja das Grundstück/Gebäude technisch untersuchen könne. Weiter können auch dem Verkäufer unbekannte Mängel vorliegen. Es wäre wirtschaftlich vollkommen unvernünftig wenn der Verkäufer hier die verschuldensunabhängige Mängelhaftung einginge. Daher werden Bestandsbauten in der Regel gekauft „wie gesehen“.

Neubauten

Bei Neubauten (etwa beim Erwerb vom Bauträger) sieht es anders aus. Hier erhält der Käufer weitreichende Gewährleistungsrechte und sogar die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen am Bau beteiligte Unternehmen.

Übersicht über mögliche Sachmängel

In der Praxis geht es wohl häufiger um Sach- als um Rechtsmängel. Ein Sachmangel ist entweder ein Abweichen der tatsächlichen von der vereinbarten Beschaffenheit oder eine fehlende Tauglichkeit für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung oder die fehlende Eignung für die gewöhnliche Verwendung/übliche Beschaffenheit. Diese drei Fallgruppen sind gewissermaßen von oben nach unten zu prüfen. Wenn keine vertragliche Beschaffenheit vereinbart ist, greift der gesetzliche Mängelbegriff.

Klassische Sachmängel sind etwa aufsteigende Feuchtigkeit, Holzwurmbefall, Verwendung von giftigen Baustoffen, Altlasten oder auch nur der Altlastenverdacht. Weiter seien erhebliche Flächenabweichungen, fehlende Wasserversorgung, Denkmaleigenschaft, Geruchsbelästigung oder tatsächlich nicht vorhandene Erträge aus Gewerbemietverträgen bei Kauf eines Einkaufszentrums.

Übersicht über mögliche Rechtsmängel

Ein Rechtsmangel liegt nur vor bei individuellen Belastungen des vom Käufer erworbenen Eigentums.

Beschränkungen, die jeden Grundstückseigentümer aufgrund allgemeiner gesetzlicher Vorgaben treffen, hat der Käufer zu akzeptieren. Dies gilt beispielsweise für das private Nachbarrecht, das Naturschutzrecht sowie das Denkmalschutzrecht. Auch das Vorkaufsrecht der Gemeinde für Grundstücke nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs ist kein Rechtsmangel.

Hingegen liegt ein Rechtsmangel vor, wenn das Grundstück teilweise als öffentliche Straße gewidmet ist oder der Grundstückserwerber als Überbauender zur Zahlung einer Überbaurente verpflichtet ist. Weiter sind auch grundbuchliche Belastungen und (nicht offengelegte) Miet- und Pachtverträge Rechtsmängel.

Offenlegungspflicht des Verkäufers

Auf besonders schwerwiegende versteckte Mängel hat der Verkäufer ungefragt hinzuweisen. Tut er dies nicht, riskiert er nicht nur zivilrechtliche Ansprüche sondern auch die strafrechtliche Verfolgung (Eingehungsbetrag). Über die Jahre haben sich in der Rechtsprechung Fallgruppen herausgebildet, in denen eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bejaht wird. Einer der wohl häufigsten Fälle ist der Fall von aufsteigender Feuchtigkeit oder auch das Vorliegen von Altlasten.

Rückabwicklung (Rücktritt und Anfechtung), Kaufreisreduzierung (Minderung) und Schadensersatz – die Ansprüche des Käufers

Die Rechte des Käufers unterscheiden sich darin, ob ein vertraglicher Mängelanspruch vorliegt oder ob der Verkäufer einen versteckten Mangel verschwiegen hat.

Neben der Mangelhaftigkeit der Kaufsache ist weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rücktritts, dass der Käufer dem Verkäufer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat; nur in Ausnahmefällen ist das Setzen einer Nachfrist entbehrlich. In Fällen, in denen der Verkäufer über Mängel arglistig getäuscht hat, ist im Regelfall das Setzen der Nachfrist entbehrlich.

Bei einem Rücktritt aufgrund der arglistigen Täuschung muss der Verkäufer neben der Rückzahlung des Kaufpreises auch die aufgewandten Notarkosten, die Grundbuchkosten sowie Finanzierungskosten und die Grunderwerbsteuer tragen. 

Die Klage auf Rückabwicklung oder Schadenersatz vor dem Zivilgericht

Eine Klage ist vor dem Landgericht auszutragen. Örtlich zuständig wäre das Landgericht am Sitz des Verkäufers.

Bei einer arglistigen Täuschung über einen versteckten Mangel muss der Käufer darlegen und beweisen, dass ein versteckter Mangel besteht und der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel hatte. Es wird gesetzlich vermutet, dass der Käufer den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er Kenntnis von dem Mangel gehabt hätte.

Der Verkäufer müsste darlegen und beweisen, dass er – wenn denn unstreitig ein Mangel vorliegt – er dem Käufer vor Vertragsschluss den Mangel offengelegt hat.

Die Kosten einer solchen Klage stehen in Abhängigkeit zum Kaufpreis. Die Prozesskosten können hier leicht hohe fünfstellige Beträge erreichen. Dies sind Situationen, in denen es sich tatsächlich einmal auszahlt, eine Rechtsschutzversicherung zu unterhalten.

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