Nießbrauch an Immobilien

Nießbrauchsrecht an Häusern, Wohnungen und unbebauten Grundstücken

Wenn das Haus oder eine Eigentumswohnung auf die Kinder oder andere Personen schenkweise übergehen soll, lässt sich dies mit einem Nießbrauch gestalten: Das Eigentum geht über, das Nutzungsrecht bleibt.

Dieser Beitrag behandelt Fragen zur Gestaltung und Bestellung eines Immobliennießbrauchs, den Vor- und Nachteilen, sowie die Verteilung von laufenden Kosten zwischen Eigentümer und Nießbraucher.

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Vertragliche Gestaltung des Nießbrauchs

Die wohl häufigste Konstellation des Nießbrauchs dient dazu, Erbschafts- und Schenkungsteuer zu sparen.

Besteht der Nachlass aus einem Vermögen, was größer ist als der persönliche Freibetrag des Erben, lässt sich der Nachlass mit einem Nießbrauch kleiner rechnen: Ist etwa das Haus 500.000€ wert und besteht darüber hinaus ein Barvermögen von 100.000 Euro, so wären im Erbfall theoretisch selbst bein einem Erwerb durch ein Kind mit einem Freibetrag von 400.000 Euro 200.000 Euro zu versteuern.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie einige Jahre zuvor unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt wird: Dann zieht das Finanzamt den Kapitalwert des Nießbrauchs ab. Wird die Immobilie vom Schenker weiterhin bewohnt, meint der Kapitalwert jenen Betrag, der für eine vergleichbare Wohnung jährlich an Miete zu zahlen wäre, multipliziert mit der restlichen zu erwartenden Lebensdauer des Schenkers, die sich aus der Sterbetafel des statistischen Bundesamts ergibt. Würde der Schenker also statistisch noch 20 Jahre leben, und das Haus 1500€ monatliche Miete kosten, sinkt der Nachlasswert um den Kapitalwert von 360.000€. Die gesamte Schenkung und Erbschaft wird somit steuerfrei.                                    

Formfragen bei der Bestellung des Nießbrauchsrechts

Bei Immobilien und Grundstücken ist die Einigung über die Nießbrauchsbestellung im Grundbuch in der Abteilung II einzutragen. Diese Eintragung geht nicht ohne notarielle Urkunde über den Nießbrauch. Der Weg führt also erst zum Notar, dann zum Grundbuchamt.

Die Gestaltung in der Praxis besteht meist nicht nur aus einer Nießbrauchsbestellung, sondern ist verbunden mit einer Schenkung: Wenn Eltern das Familienheim auf die Kinder übertragen, sich die Nutzung jedoch vorbehalten wollen, meint das „Grundgeschäft“ die Schenkung.

Zwei Wege führen zum Ziel, beide müssen jedoch - wenn die Immobilie nicht als Personengesellschaft (also zum Beispiel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehalten wird - über den Schreibtisch des Notars. Entweder: Die Schenkung der Immobilie wird unter der Auflage gestaltet, dass ein Nießbrauch zu Gunsten des Schenkers bestellt wird. Oder: Der Eigentümer bestellt erst den Nießbrauch auf sich selbst und schenkt dann das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück.

Mehr dazu: Nießbrauch und Formvorschriften

Laufende Kosten: Wer zahlt Renovierung und Instandhaltung?

Zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Nießbraucher entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das vertraglich modifiziert werden kann, solang die wesentlichen Eigenschaften des Eigentümers und des Nießbrauchers nicht verzerrt werden.

Recht des Nießbrauchers ist es, die Früchte einer Sache zu ziehen, etwa ein Haus bzw. eine Wohnung zu bewohnen oder zu vermieten. Die gesetzlich normierte Pflicht ist es, sie in ihrem wirtschaftlichen Wert zu erhalten und die Sache ordentlich zu bewirtschaften. Damit verbunden ist jedoch nicht die Pflicht, sie in ihrem Kapitalwert zu erhalten, etwa den altersbedingte Wertverlust auszugleichen.

Das bedeutet: Der Nießbraucher hat für alle Ausbesserungen und Erneuerungen aufzukommen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören und regelmäßig anfallen. Das meint zum Beispiel die Pflege des Gartens ebenso wie Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten. Von diesem gewöhnlichen Unterhalt nicht umfasst ist etwa die Sanierung der Wasserleitungen, Elektroinstallation oder die Neueindeckung des Daches.

Wird eine außergewöhnliche Instandsetzung notwendig, etwa der Austausch der Leitungen nach einem Rohrbruch, so hat der Nießbraucher – wie sollte es anders sein – dem Eigentümer darüber zu informieren.

Eine Versicherung des Gebäudes hat der Nießbraucher zu tragen, ebenso die öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Kanal- und Müllgebühren.

Kurzum: Ständig wiederkehrende Kosten sind in der Regel vom Nießbraucher zu tragen.

Pflichten des Eigentümers des Hauses bzw. der Wohnung

Das Gegenstück zu den „ständig wiederkehrenden Kosten“ sind die „außerordentlichen Kosten und Lasten“. Kurz: Alles, was den Stammwert der Sache betrifft. Außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen wie etwa der Austausch der Zentralheizanlage ist der gesetzlichen Regelung nach vom Eigentümer vorzunehmen – was insofern ärgerlich ist, als dass er, anders als bei einem Mietobjekt, diese Kosten nicht steuerlich geltend machen kann.

Steuerliche Gestaltung

In der Praxis lässt sich steuerlich gestalten, indem mit einer vertraglichen Regelung der Nießbraucher zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet wird. Als Nutznießer der Immobilie ist steuerlich derjenige, der die Einkünfte, den geldwerten Vorteil, erzielt und somit berechtigt, die Ausgaben steuerlich geltend zu machen.

Bei dieser Gestaltung bedarf es jedoch steuerrechtlichen Fingerspitzengefühls: verpflichtet sich der Nießbraucher vertraglich grundsätzlich alle notwendige außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen, erkennt das Finanzamt diese Gestaltung unter Umständen nicht an.

Schulden auf das Haus

Bestehen noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank und ist die Immobilie noch mit Grundschulden belastet, ist Schuldner gegenüber der Bank der neue Eigentümer. Wenn der Nießbrauch unentgeltlich bestellt ist, besteht jedoch im Innenverhältnis ein Anspruch des Eigentümers gegen den Nießbraucher. Wenn der Nießbraucher von allen öffentlichen und privatrechtlichen Lasten befreit sein soll, so ist dies explizit zu regeln.

Weiterführende Informationen finden Sie hier: Haus überschreiben

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