Nießbrauch an Immobilien

Nießbrauchsrecht an Häusern, Wohnungen und sonstigen Grundstücken

Der Nießbrauch an Immobilien ist ein wichtiges Gestaltungsinstrument, das vor allem als Vorbehaltsnießbrauch bei der Übertragung von Häusern und Wohnungen innerhalb der Familie genutzt wird. Hier punktet das Nießbrauchsrecht als Instrument der Absicherung und der Steueroptimierung. Aber auch der Zuwendungsnießbrauch bietet interessante Möglichkeiten. Der nachfolgende Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte und Stolpersteine rund um den Immobiliennießbrauch.

Leistungen rund um den Immobilien-Nießbrauch

Unsere Fachanwälte und Steuerberater betreuen vermögende Immobilieneigentümer in allen rechtlichen und steuerlichen Bereichen:

  • Gestaltung von Immobilienschenkungen mit Vorbehaltsnießbrauch zur Absicherung des Schenkers und steuerlichen Optimierung
  • Gestaltung des Zuwendungsnießbrauchs und Sicherungsnießbrauchs an Immobilien
  • Gründung und Optimierung von Immobiliengesellschaften als Alternative zur Nießbrauchsgestaltung
  • Vertretung bei Konflikten zwischen Eigentümern und Nießbrauchsberechtigten

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Wesen und Arten des Grundstücks-Nießbrauchs

Der Nießbrauch kann als dingliches - gegenüber jedermann wirkendes Recht - an Sachen und Rechten bestellt werden. Der Nießbraucher darf dann gemäß §§ 1030 ff BGB "Früchte und Gebrauchsvorteile" ziehen. Der Immobiliennießbrauch ist dabei der in der Praxis wichtigste Anwendungsfall. Beim Nießbrauch fallen das Eigentum und die Nutzung an einer Immobilie auseinander.

  • Beim Vorbehaltsnießbrauch wird eine Immobilie schenkweise übertragen (z.B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge) und der Schenker behält sich zu seiner Absicherung und/oder zur steuerlichen Optimierung der Gestaltung ein Nießbrauchsrecht vor. So kann er weiter die Immobilie selbst bewohnen oder auch auf eigene Rechnung vermieten.
  • Beim Zuwendungsnießbrauch behält der Eigentümer der Immobilie das Eigentum und überträgt lediglich die Nutzungsmöglichkeit und die damit verbundenen wirtschaftlichen Vorteile auf eine andere Person.

Da in der Praxis der Vorbehaltsnießbrauch dominiert bildet er den Schwerpunkt bei den folgenden rechtlichen und steuerlichen Ausführungen.

Formfragen bei der Bestellung des Nießbrauchsrechts

Wird der Nießbrauch an Grundbesitz, also an Wohnhäusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekten oder anderen Immobilien bestellt, ist die Einigung über die Nießbrauchsbestellung im Grundbuch in der Abteilung II einzutragen. Diese Eintragung geht nicht ohne notarielle Urkunde über den Nießbrauch. Der Weg führt also erst zum Notar, dann zum Grundbuchamt.

Der Vorbehaltsnießbrauch wird in der Praxis gemeinsam mit der Übertragung der Immobilie ("Grundgeschäft") bestellt, die als Schenkung bzw. "vorweggenommene Erbfolge" erfolgt. Auch die Übertragung selbst bedarf der notariellen Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch.

Es gibt auch die Möglichkeit, dass der Eigentümer selbst zu seinen Gunsten den Nießbrauch bestellt und erst dann dass mit dem Nießbrauch belastete Grundstück überträgt.

Mehr dazu: Nießbrauch und Formvorschriften

Immobilie verschenken

Ausführliche Informationen zur unentgeltlichen Übertragung von Grundbesitz finden Sie auf unserer großen Themenseite "Schenkung von Immobilien". Schauen Sie dazu auch unser Video, in dem Rechtsanwalt Bernfried Rose alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte bei der Übertragung eines Hauses auf Kinder erklärt.

Vertragliche Vereinbarung des Vorbehaltsnießbrauchs

Behält sich der Schenker bei der Übertragung eines Hauses den Nießbrauch vor, erfolgt das im notariellen Schenkungsvertrag. Dabei wird regelmäßig auf die gesetzlichen Vorschriften zum Nießbrauchsrecht Bezug genommen, die aber um einige Punkte nach den Vorstellungen des Schenkers angepassst werden. Insbesondere wird ausdrücklich geregelt, wer die mit der Immobilie verbundenen Lasten/Kosten zu tragen hat. Soll das Nießbrauchsrecht nach dem Versterben des Berechtigten auf eine andere Person (z.B. Ehegatten) übergehen, so ist auch das im Vertrag festzuhalten. Außerdem kann und sollte der Fall geregelt werden, dass der neue Eigentümer das Haus bzw. die Wohnung verkauft. In diesem Fall ist darauf hinzuwirken, dass sich der Nießbrauch am Verkaufserlös (Surrogat) fortsetzt.

Eine typische Formulierung im Schenkungsvertrag sieht wie folgt aus:

Formulierung des Vorbehaltsnießbrauchs im Schenkungsvertrag

Der Veräußerer (nachfolgend "Nießbraucher") bahält sich lebenslänglich den Nießbrauch an dem übertragenen Grundbesitz vor. Insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen zum Nießbrauch, soweit nicht im Folgenden abweichende Regelungen getroffen werden.

Der Nießbraucher ist berechtigt, sämtliche Nutzungen aus dem übertragenen Grundbesitz zu ziehen.

Er ist verpfichtet, sämtliche auf dem Vertragsgegenstand ruhenden privaten Lasten zu tragen, einschließlich der nach der gesetzlichen Lastenverteilung dem Eigentümer obliegenden Lasten, insbesondere die außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen.

Der Nießbraucher ist verpflichtet, sämtliche auf dem Vertragsgegenstand ruhenden öffentlichen Lasten, einschließlich der außerordentlichen öffentlichen Lasten, zu tragen.

Die Verkehrssicherungspflichten obliegen ausschließlich dem Nießbraucher.

Die Parteien vereinbaren schuldrechtlich, dass eine weitere Gegenleistung für den hier eingeräumten Nießbrauch nicht zu erbringen ist. Der Erwerber verzichtet gegenüber dem Nießbraucher auf das Recht auf Sicherheitsleistung nach § 1051 BGB.

Verstirbt der Nießbraucher, steht der Nießbrauch in gleicher Weise seinem Ehegatten zu.

Der Nießbrauch soll sich an Surrogaten, insbesondere an einem eventuellen Veräußerungserlös, fortsetzen. Wenn keine dingliche Surrogation erfolgt, verpflichten sich die Beteiligten, alle Erklärungen abzugeben, die für die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Surrogat notwendig sind.

Laufende Kosten, Lasten, Renovierung etc. - wer zahlt was?

Von großer Bedeutung ist die individuelle Regelung, welche laufenden und außergewöhnlichen Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum und der Nutzung von wem (Eigentümer/Nießbraucher) zu tragen sind. Hierbei spielen sowohl wirtschaftliche als auch steuerliche Erwägungen eine Rolle.

Grundgedanke ist, dass derjenige, der die Immobilie nutzt, weil er sie selbst bewohnt oder auf eigene Rechnung vermietet, auch die Kosten und Lasten trägt: Recht des Nießbrauchers ist es, die "Früchte einer Sache zu ziehen". Dafür legt das Gesetz dem Nießbraucher die Pflicht auf, die Immobilie ordentlich zu bewirtschaften und ihren wirtschaftlichen Wert zu erhalten - ohne aber etwaige Wertverluste auszugleichen.

a. Laufende gewöhnliche Kosten und Lasten

Ständig wiederkehrende Kosten sind gesetzlich in der Regel vom Nießbraucher zu tragen sind.

  • Der Nießbraucher hat für alle Ausbesserungen und Erneuerungen aufzukommen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören und regelmäßig anfallen. Das meint zum Beispiel die Pflege des Gartens ebenso wie Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten. Von diesem gewöhnlichen Unterhalt nicht umfasst ist etwa die Sanierung der Wasserleitungen, Elektroinstallation oder die Neueindeckung des Daches.
  • Wird eine außergewöhnliche Instandsetzung notwendig, etwa der Austausch der Leitungen nach einem Rohrbruch, so hat der Nießbraucher – wie sollte es anders sein – dem Eigentümer darüber zu informieren.
  • Eine Versicherung des Gebäudes hat der Nießbraucher zu tragen, ebenso die öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Kanal- und Müllgebühren.

b. Außerordentliche Kosten und Lasten

Das Gegenstück zu den „ständig wiederkehrenden Kosten“ sind die „außerordentlichen Kosten und Lasten“.

  • Alles, was den Stammwert der Sache betrifft. Außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen wie etwa der Austausch der Zentralheizanlage ist der gesetzlichen Regelung nach vom Eigentümer vorzunehmen.

Vertragliche Eingriffe in die gesetzlich vorgesehene Verteilung der Kosen und Lasten sind gegebenenfalls geboten, um den Eigentümer wirtschaftlich nicht zu überfordern und vor allem die steuerliche Verrechnung der Aufwände mit etwaigen Mieteinnahmen zu ermöglichen.

Einkommensteuer aus Vermietung bei Nießbrauchsvorbehalt

Die vertragliche Ausgestaltung des Vorbehaltsnießbrauchs gewährleistet, dass den Nießbraucher/Schenker einkommensteuerlich weiterhin sämtliche Einkünfte (Mieteinnahmen) zugerechnet werden. Gleichzeitig wird er zur Übernahme der Kosten verpflichtet, die er steuerlich geltend machen kann. Die konkrete vertragliche Gestaltung der Lastenverteilung sollte aber regelmäßig von einem Steuerberater geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie vom Finanzamt anerkannt wird.

Steuerliche Nachteile durch Nießbrauch?

Trotz einschlägiger Vorteile ist der Vorbehaltsnießbrauch nicht in jeder Konstellation steuerlich die erste Wahl. Einkommensteuerlich kann es nämlich sinnvoll sein, dass nicht der Schenker künftig die Mieteinnahmen erhält und versteuern muss, sondern der Beschenkte - und zwar wenn sie bei letzterem deutlich weniger oder gar keine Steuern auslösen. Das kann zum Beispiel bei Kindern der Fall sein, die noch gar keine oder sehr geringe Einkünfte haben, während bei den Eltern der Spitzensteuersatz greift.

Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen mit dem Nießbrauch

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist häufig steuerlich motiviert. Eine vorweggenommene Erbfolge eröffnet die Möglichkeit zum Beispiel den Erbschaftsteuer-Freibetrag von Kindern (400.000 Euro) mehrfach zu nutzen, wenn zwischen der Schenkung und dem späteren Erbfall mindestens 10 Jahre liegen.

Der Vorbehalt des Nießbrauchs bei der Schenkung drückt dabei den Steuerwert der Immobilie. So kann eine etwaige Schenkungsteuer reduziert oder sogar ganz vermieden werden. Dabei wird der Wert des Nießbrauchs kapitalisiert. Das geschieht auf der Basis des Jahreswertes des Nießbrauchs (tatsächliche oder mögliche Mieteinnahmen abzüglich übernommener Aufwendungen und etwaigem Schuldendienst) und der statistischen Lebenserwartung des schenkenden Nießbrauchsberechtigten. Je jünger der Nießbraucher bei der Schenkung ist, um so höher ist der Kapitalwert des Nießbrauchs, der bei der Schenkungsteuer in Abzug gebracht werden kann.

Besonders interessant ist der Abzug des Nießbrauchs bei besonders wertvollen Immobilien oder wenn der Beschenkte nicht zum engsten Familienkreis gehört und in Steuerklasse II oder III nur einen persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro hat.

Immobilien steueroptimiert verschenken

Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater bei ROSE & PARTNER gibt in diesem Video einen kurzen Überblick über die steuerlichen Aspekte und Möglichkeiten der Immobilienschenkung.

Nießbrauch & Schenkungssteuer Rechenbeispiele und Beratung zum Steuerspareffekt bei der Immobilienschenkung unter Nießbrauchsvorbehalt.

Immobilienfinanzierung und Nießbrauch

Nicht selten werden Immobilien übertragen, die fremdfinanziert wurden und bei denen das Bankdarlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. In diesem Fällen wird in der Regel vereinbart, dass der Schenker und Nießbraucher weiter die Kredite bedient, da er ja auch die Mieteinnahmen bzw. die Nutzung hat.

Allerdings mindern diese vom Schenker übernommenen Schuldzinsen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs den Wert des Nießbrauchsrecht, da dem Nießbraucher nur der Reinertrag zusteht. Im Ergebnis führt damit die Übernahme des Schuldendienstes zu einem höheren Steuerwert der Immobilie bei der Schenkungssteuer.

Das ist ärgerlich, da die Kinder selbst die Schuldzinsen nicht absetzen könnten, wenn sie diese tragen würden.

FAQ Immobilien Nießbrauch

Schnelle Antworten auf häufige Fragen

Wann ist ein Nießbrauch an einem Haus sinnvoll?

Wird eine Immobilie per Schenkung übertragen, kann sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Das ist sinnvoll, weil der Schenker weiter die Nutzungsmöglichkeit sowie etwaige Mieterträge erhält. Außerdem kann der Nießbrauch eine mögliche Schenkungssteuerlast mindern.

Wer trägt beim Nießbrauch an Immobilien die laufenden Kosten

Aufwendungen und Lasten aus der laufenden Immobilienverwaltung sollte der Nießbraucher tragen, um diese steuerlich geltend zu machen, damit die Steuerlast aufgrund etwaiger Mieteinnahmen gemindert wird. Auch wirtschaftlich ist es meist sinnvoll, dass der Eigentümer nicht die Kosten und Lasten trägt.

Was ist der Unterschied zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch?

Behält sich der Schenker bei der Übertragung einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht vor, spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch. Überträgt der Immobilieneigentümer nicht das Eigentum, sondern räumt einem anderen den Nießbrauch ein, spricht man vom Zuwendungsnießbrauch. Die beiden Spielarten unterscheiden sich auch steuerlich erheblich.

So machen wir Erbrecht

Was wir unter einer guten Beratung im Erbrecht verstehen, wie wir das bei uns umsetzen und was Sie davon haben, erzählt Rechtsanwalt Bernfried Rose in diesem Video.

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