Umfinanzierungskarussell

Steuern optimieren mit Immobilien im Familienvermögen

Bei Immobilien im Privatbesitz gibt es zahlreiche Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung. Eine davon ist das sogenannte „Umfinanzierungskarussell“. Es ist im Gegensatz zum Umsatzsteuerkarussell eine völlig legale Steuergestaltung. Lesen Sie hier, worum es dabei geht und ob es für Sie in Frage kommt.

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Vorteile des Umfinanzierungskarussells

Das Umfinanzierungskarussell dinet dazu:

  1. Steuerlich nicht abziehbare Zinszahlung für privat aufgenommene Zwecke steuerlich abziehbar zu gestalten und 
  2. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) dem gestiegenen Verkehrswerten anzupassen.

Weitere Informationen rund um die Besteuerung von Immobilien sowie den Möglichkeiten der Steueroptimierung beim Familienvermögen finden Sie hier:

Hintergrund zum Steuersparmodell Umfinanzierung

Damit die Zinsen abziehbar sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genügt dem deutschen Steuerrecht nicht die rein gedankliche Zuordnung des Darlehens zur vermieteten Wohnung. Der wirtschaftliche Zusammenhang kann nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden (BFH-Urteil vom 27.10.1998 IX R 44/95).

Die Schuldzinsen müssen mit einer der Einkunftsarten im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Einkunftsart ist dann gegeben, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist.

Ausgangslage ist, dass eine bezahlte oder nur noch wenig belastete vermietete Immobilie im Eigentum des Steuerpflichtigen steht und der Steuerpflichtige frisches Kapital benötigt zum Beispiel, um

  • eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben (zum Beispiel Vergrößerung), wobei die alte Wohnung dann vermietet werden soll;
  • im Falle einer Erbschaft die angefallenen Erbschaftssteuern zu finanzieren;
  • Ausgleichszahlungen im Zusammenhang mit einer Scheidung zu finanziert;
  • eine Ferienimmobilie zu erwerben;
  • ein erwachsenes Kind beim Hausbau finanziell zu unterstützen;
  • private Aufwendungen mit Kredit zu finanzieren.

Zur Umsetzung dieses Modell ist dann ein Verkauf an den Ehepartner/Lebenspartner oder eine Gesellschaft (Kommanditgesellschaft oder GmbH) notwendig. Hierbei sind für eine steuerliche Anerkennung einige Gesichtspunkte zu beachten, die wir gerne im Rahmen unserer Beratung aufzeigen.

Abschreibungsvolumen schaffen

Ein schöner Nebeneffekt, wenn nicht sogar Hauptziel statt der Verlagerung der Finanzierung, ist die Erhebung vom Abschreibungsvolumen/potential. Durch die Veräußerung kann nunmehr die Abschreibung (AfA) vom höheren Gebäudewert vorgenommen werden. Die Abschreibung wirkt sich unmittelbar steuermindernd aus belastet aber den Cashflow nicht.

Ein Beispiel: ein Mehrfamilienhaus ist seit vielen Jahren in Familienhand. Die Anschafffungskosten der Immobilie (ohne Grundstück) betrugen in 1950 100.000 DM. Inzwischen liegt die Immobilie in einem Szeneviertel und ist von entsprechend hohem Wert. Die Abschreibung wird noch immer auf einen Wert von umgerechnet 51.129,19 € vorgenommen. Dementsprechend ergibt sich aus der Abschreibung praktisch kein steuerminderndes Potential. Nach dem „Umfinanzierungskarussell“ kann von einer viel höheren Bemessungsgrundlage die Afa steuermindernd geltend gemacht werden.

Die Gestaltung kann auch im Zusammenhang mit der Gründung einer Familiengesellschaft erfolgen, aber dass es ein weiteres Thema der Steuergestaltung mit dem langfristig die Erbschaftsteuerbelastung innerhalb der Familie deutlich reduziert werden kann, ohne dass durch die lebzeitige Übergabe/Schenkung die Kontrolle bzw. Entscheidungshoheit über das Vermögen verloren geht.

Autoren:

  • Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Hamburg
  • Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin

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