Familienheim steuerfrei verschenken

Übertragung der Wohnimmobilie an den Ehegatten ohne Schenkungsteuer

Die selbst genutze Wohnimmobilie ist häufig ein sehr wertvoller Bestandteil des Familienvermögens. Die steuerfreie Übertragung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ist daher ein wichtiges Gestaltungsinstrument bei einer steueroptimierten Nachfolgeregelung innerhalb der Familie.

Als bundesweite Steuer- und Nachfolgekanzlei mit spezialisierten Fachanwälten für Steuerrecht und Erbrecht sowie Steuerberatern beraten wir vermögende Privatpersonen (Private Clients) in allen Fragen rund um die Themen Immobilien, Nachfolge, Schenkung und Steuern.

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Vorteile und Voraussetzungen

Die schenkweise Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie ist ein bedeutendes Instrument der steueroptimierten Vermögensnachfolge. Zwar können selbst genutzte Wohnimmobilien auch durch Erbschaft steuerbegünstigt auf Ehegatten und Kinder übergehen. Das größte Sparpotential bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bietet jedoch die lebzeitige Schenkung des Familienheims an den Ehegatten.

Anders als beim Übergang durch Erbschaft, muss der Ehegatte das lebzeitg geschenkte Familienheim nicht 10 Jahre weiter selbst nutzen, damit die Steuerbefreiung greift.

Der persönliche Freibetrag des Ehegatten für die Erbschaft- und Schenkungsteuer in Höhe von 500.000 Euro (innerhalb von 10 Jahren) wird bei der Schenkung des Familienheims nicht aufgebraucht.

Die schenkungsteuerliche Vergünstigung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG wird unter folgenden Voraussetzungen gewährt:

  1. Zuwendung zu Lebzeiten
  2. Beschenkter ist Ehegatte
  3. Immobilie ist Familienheim

Schenkung zwischen Ehegatten oder Ehebedingte Zuwendung

Die Vermögensübertragung muss zwischen Ehegatten (oder eingetrgenen Lebenspartnern) vorgenommen werden. Die Ehe muss im Zeiptunkt der Ausführung der Schenkung noch bestehen.

Begünstigt sind Zuwendungen unter Lebenden, also insbesondere Schenkungen. Zivilrechtlich gelten Zuwendungen zwischen Ehegatten bzw. Lebenspartnern nicht immer als „Schenkung“. Nicht als Schenkung gelten Zuwendungen, sofern ehebedingte Motive (sogenannte „ehebedingte Zuwendungen“) für die Zuwendung ausschlaggebend waren. Im Steuerrecht sieht das ganz anders aus: Zuwendungen zwischen Ehegatten erfüllen hier den Tatbestand der Schenkung. Das Schenkungsteuerrecht geht insoweit über das Zivilrecht hinaus.

Der Güterstand der Ehegatten/Lebenspartner ist für die Steuerbefreiung ohne Bedeutung.

Familienheim - Mittelpunkt des familiären Lebens

Als Familienheim gilt ein im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegene zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie. Das kann sowohl ein ganzes Haus, eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung oder auch eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung auf einem Mietwohn- oder Geschäftsgrundstück sein. Der Wohnungsbegriff des Familienheims bestimmt sich hierbei nach der tatsächlichen Nutzung. Die Befreiung setzt damit voraus, dass sich in dem Familienheim der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet.

Eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn diese nur von untergeordneter Bedeutung ist. Hierzu zählt zum Beispiel ein Arbeitszimmer.

Die Zuwendung von Wochenend- oder Ferienhäusern ist nicht begünstigt, da sie nicht den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden.

Aufteilung bei nur teilweiser Nutzung

Wenn ein Grundstück nur zum Teil Familienheim ist, fällt die Steuerbefreiung nicht gänzlich weg. Sie wird dann für den Teil des Grundbesitzwerts gewährt, der auf das Familienheim entfällt.

Der begünstigte Anteil am Grundbesitzwert wird hierbei nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Familienheims zur gesamten (zum Grundvermögen gehörenden) Wohn-/Nutzfläche errechnet Garagen, Nebenräume und Nebengebäude sind dabei nicht einzubeziehen.

Beispiel:

Die Ehefrau ist Alleineigentümerin eines Hauses. Der schenkungsteuerliche Wert der Immobilie beträgt 1,2 Mio. €. Das Gebäude hat eine Nutz- und Wohnfläche von insgesamt 300 qm. Hiervon sind 200 qm an einen Ladeninhaber fremdvermietet, eine Fläche von 100 qm nutzen die Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken.

Die Ehefrau schenkt dem Ehemann einen hälftigen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie.

Soweit die Immobilie die Voraussetzungen des Familienheims erfüllt, also zu 1/3, ist die Übertragung schenkungsteuerfrei. In Zahlen bedeutet das: Der hälftige Miteigentumsanteil hat einen schenkungsteuerlichen Wert von 600.000 €. Der Erwerb von 1/3 hiervon, mithin von 200.000 €, geht als Familienheim steuerfrei auf den Ehemann über.

Der restliche Erwerb von 400.000 € (= 2/3 des übertragenen Werts) unterliegt ebenfalls nicht der Schenkungsteuer, da er unter den persönlichen Freibetrag von 500.000 € fällt. Vorausgesetzt: Der persönliche Freibetrag steht noch – zumindest in Höhe der verbleibenden 400.000 € - zur Verfügung.

Zum Vergleich: Ohne die Steuerbegünstigung des Familienheims hätte der Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils von 600.000 € über dem persönlichen Freibetrag von 500.000 € gelegen, so dass auf die Differenz von 100.000 € Schenkungsteuer in Höhe von 11 % angefallen wäre.

Begünstigte Gestaltungen

Folgende Zuwendungen im Zusammenhang mit einem Familienheim sind steuerfrei möglich:

  1. Übertragung des Alleineigentums oder Miteigentums an dem einem Ehegatten/Lebenspartner bereits gehörenden Grundstück,
  2. Kauf oder Herstellung aus den Mitteln eines Ehegatten/Lebenspartners unter Einräumung einer Miteigentümerstellung des anderen Ehegatten/Lebenspartners,
  3. Anschaffung oder Herstellung (ganz oder teilweise) durch einen Ehegatten/Lebenspartner aus Mitteln, die allein oder überwiegend vom anderen, zuwendenden Ehegatten/Lebenspartner stammen,
  4. Tilgung eines im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims von einem oder beiden Ehegatten/Lebenspartner aufgenommenen Darlehens aus Mitteln des zuwendenden Ehegatten/Lebenspartners,
  5. Befreiung von einer Schuld des einen Ehegatten/Lebenspartner gegenüber dem anderen Ehegatten/Lebenspartner, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims gegenüber dem anderen Ehegatten/Lebenspartner eingegangen wurde,
  6. Begleichung nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen am Familienheim aus Mitteln eines Ehegatten/Lebenspartner, wenn der andere Ehegatte/Lebenspartner Eigentümer oder Miteigentümer ist.

Achtung: Der Erwerb eines anderen Anspruchs oder Rechts in Bezug auf ein mögliches Familienheim ist für eine Steuerbefreiung nicht ausreichend.

Keine wertmäßige Begrenzung

Die Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt. Eine Prüfung der Angemessenheit findet nicht stattfindet.

Auch ein Objektverbrauch tritt nicht ein. Daher kann innerhalb der bestehenden Ehe/Lebenspartnerschaft nacheinander mehrfach ein Familienheim zugewendet werden. Das bietet bei großem Vermögen Gestaltungsspielräume.

Voraussetzung ist jedoch, dass die Ehegatten/Lebenspartner stets einen (neuen) Lebensmittelpunkt in den – nacheinander übertragenen – Familienheimen begründen. Eine Zuwendung kann nicht von der Steuer befreit werden, wenn sie dazu führt, dass der bedachte Ehegatte/Lebenspartner gleichzeitig Eigentümer oder Miteigentümer mehrerer Familienheime wird.

Keine Behaltensfrist

Anders als im Erbfall besteht für das begünstigt erworbene Familienheim bei einer Zuwendung zu Lebzeiten keine Behaltenspflicht. Mithin ist eine sich anschließende Veräußerung oder Nutzungsänderung grundsätzlich unbeachtlich.

Beispiel:

Die Ehefrau schenkt ihrem Ehemann im Jahr 2016 den hälftigen Miteigentumsanteil an der in ihrem Alleineigentum stehenden Eigentumswohnung, in dem die Ehegatten gemeinsam wohnen.

2017 ziehen die Ehegatten in ein Einfamilienheim, welches aus den finanziellen Mitteln der Ehefrau finanziert wurde. Der Ehemann wird als Miteigentümer in das Grundbuch mit aufgenommen. Beide Schenkungen stellen eine Zuwendung des Familienheims dar und bleiben somit schenkungsteuerfrei.

Dennoch sollte der Bogen nicht überspannt werden. Nicht, dass das Finanzamt einen sogenannten „Gestaltungsmissbrauch“ annimmt und die Steuerbefreiung versagt wird.

Beschränkter Schuldenabzug

Übernommene Verbindlichkeiten, Gegenleistungen und Auflagen, die in Zusammenhang mit einer steuerbefreiten Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten stehen, unterliegen dem beschränkten Schuldenabzug.

Zu beachten ist, dass sowohl die Begünstigung wie auch die Folge des begrenzten Schuldenabzugs kein Wahlrecht darstellen. Liegen die Voraussetzungen vor, greift der beschränkte Schuldenabzug ein.

Steuergestaltung im Zusammenhang mit dem Familienheim

Trotz Einführung der Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienwohnheims von Todes wegen durch Ehegatten/Lebenspartner stellt die Übertragung unter Lebenden oftmals die vorzugswürdigere Lösung dar.

Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung im Zusammenhang mit dem Familienheim beim Erwerb von Todes wegen sind deutlich restriktiver. Kann die Voraussetzung der unverzüglichen Selbstnutzung durch den überlebenden Ehegatten meist noch erfüllt werden, da er mit dem Erblasser ohnehin bis zu dessen Tod zusammenlebte und nach dem Tod einfach im Familienheim wohnen bleibt, stellt die Fortführungspflicht von zehn Jahren ein Risiko dar. Niemand kann zuverlässig vorhersagen, ob die Selbstnutzung tatsächlich zehn Jahre lang eingehalten werden kann. Diesbezüglich gibt es bereits umfangreiche Rechtsprechung was zeigt, dass es zum Streit über die Anerkennung der Steuerbefreiung mit dem Finanzamt gekommen ist. Bleibt der Einspruch gegen den Steuerbescheid erfolglos, bleibt zwar der Gang zum Finanzgericht bis hin zum Bundesfinanzhof. In der Vergangenheit äußerte der Bundesfinanzhof jedoch zuletzt bereits erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der aktuellen Steuerbefreiung für Familienheime.

Das Nachversteuerungsrisiko besteht bei einer lebzeitigen Schenkung nicht. Bisher gab es auch noch keine weiteren gesetzlichen Änderungen, wie zum Beispiel zu einer Anpassung der Vorschrift.

Die lebzeitige Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten/Lebenspartner kann im Rahmen einer Nachfolgeplanung ein wesentliches Gestaltungsmittel sein, um das Familienvermögen so zu verteilen, dass es steueroptimiert in die nächste Generation gelangt.

Das Familienheim in der Schenkungsteuererklärung

Auch wenn die schenkweise Übertragung des Familienheims bei Vorliegen aller Voraussetzungen schenkungssteuerfrei möglich ist, fordert das Finanzamt dennoch häufig eine Schenkungsteuererklärung von den Ehegatten/Lebenspartnern an. Insbesondere dann, wenn nur ein Teil des übertragenen Grundvermögens als Familienheim genutzt wird.

Damit die Steuerbefreiung für das Familienheim korrekt berechnet und deklariert wird, sind bestimmte zusätzliche Angaben notwendig. Die Beauftragung eines Steuerexperten ist empfehlenswert. Allein schon aus dem Grund, dass eine Immobilie zu bewerten ist.

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