Grundbuchberichtigung bei einer Erbschaft
Die Umschreibung des Grundbuchs nach dem Todesfall
Gehören Immobilien zu einer Erbschaft, stellt sich nach dem Todesfall die Frage nach der Berichtigung des Grundbuchs. Erben, Miterben oder auch Vermächtnisnehmer sollten wissen, wann eine Grundbuchberichtigung geboten ist, wie sie durchgeführt wird und was sie kostet. Im nachfolgenden Beitrag erhalten Sie die Antworten auf diese Frage und dazu noch einige Praxistipps unserer Fachanwälte für Erbrecht.
Leistungen rund um die Immobilie in der Erbschaft
Als Fachanwaltskanzlei für Erbrecht und Immobilienrecht betreuen wir Sie in allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um den Grundbesitz im Nachlass - bundesweit.
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Warum muss das Grundbuch berichtigt werden?
Das Eigentum an einer Immobilie fällt im Erbfall ganz automatisch den Erben zu – ohne dass eine Erbschaftsannahme erklärt oder ein Erbschein beantragt wird. Das bedeutet, dass das Grundbuch mit dem Versterben des Eigentümers falsch wird. Es muss daher berichtigt werden. Diese Pflicht ist auch in der Grundbuchordnung geregelt (§ 82 GBO).
Auch aus der Sicht der Erben ist es geboten, die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch dokumentieren zu lassen. Zwar verliert man seine Eigentumsstellung nicht, wenn man keinen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellt. Man hat jedoch große praktische Nachteile im Rechtsverkehr, wenn man nicht nachweisen kann, dass man der neue Eigentümer des geerbten Hauses, der Eigentumswohnung, des Bauplatzes etc. ist.
Will der Erbe oder die Erbengemeinschaft die Immobilie zeitnah nach dem Anfall der Erbschaft verkaufen, kann ausnahmsweise auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet werden. Die Grundbuchordnung gestattet es dann, dass der Käufer auch dann direkt als Eigentümer ins Grundbuch kommt. Das gilt auch, wenn die Immobilie vom Erben auf einen Vermächtnisnehmer übertragen wird.
Grundbuchberichtigung bei Erbengemeinschaften
Wird eine Erbengemeinschaft Immobilieneigentümer, kann jeder der Miterben den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. Grundsätzlich werden dann alle Mitglieder der Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.
Soll nur einer der Miterben künftig Eigentümer der Immobilie sein, bedarf es zunächst eines entsprechenden Rechtsgeschäfts, zum Beispiel einer Erbteilsübertragung, einer Abschichtung oder einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Geschieht dies zeitnah, kann auch in diesen Fällen auf eine Grundbuchberichtigung zur zwischenzeitlichen Eintragung aller Erben verzichtet werden.
Immobilien im Eigentum von Gesellschaften
Auch in bestimmten anderen Konstellationen ist eine Berichtigung des Grundbuchs ausnahmsweise nicht geboten. Das ist der Fall, wenn die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B. einer GmbH oder KG) stand, die ganz oder zum Teil dem Erblasser gehörte. In diesem Fällen wechseln lediglich die Eigentumsverhältnisse an den Gesellschaftsanteilen, nicht jedoch an dem Grundbesitz. Besonderheiten gelten für die GbR. Hier ist eine Berichtigung geboten, wenn die Eintragung eines Gesellschafters unrichtig geworden ist (§ 82 Satz 3 GBO).
Grundbuchberichtigung bei der GbR
"Nach dem Tod eines GbR-Gesellschafters kann das Grundbuch auf Bewilligung seines Erben nebst Tatsachenangaben berichtigt werden, aus denen sich ergibt, dass es durch die bewilligte Eintragung richtig wird („schlüssige Darlegung der Unrichtigkeit“). Die Buchposition des verstorbenen GbR-Gesellschafters geht immer auf den Erben über. Soll der Verstorbene ersatzlos gelöscht werden, bedarf es keiner Bewilligung der weiteren eingetragenen Gesellschafter" (KG, Beschl. v. 8. 7. 2020 – 1 W 35/20).
Der Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs – wo und wie?
Die Berichtigung des Grundbuchs im Erbfall erfolgt gemäß § 13 GBO nur auf Antrag. Dieser Antrag ist beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts zu stellen.
Antragsberechtigt sind:
- Der Alleinerbe
- Ein oder mehrere Miterben einer Erbengemeinschaft
- Der Testamentsvollstrecker, soweit Testamentsvollstreckung im Testament angeordnet wurde
Der Antrag kann auch von einem Bevollmächtigten (z.B. einem Rechtsanwalt) beim Grundbuchamt gestellt werden. Dieser muss dann aber eine entsprechende Vollmacht vorlegen.
Die Grundbuchberichtigung muss das Grundbuchamt immer dann vornehmen, wenn der Antragsteller die Unrichtigkeit des Grundbuchs in „grundbuchtauglicher Form“ nachweist. Was darunter zu verstehen ist, bestimmt § 35 GBO. Stets ausreichend ist die Ausfertigung eines Erbscheins.
Praktische Tipps:
- Viele Gerichte bzw. Justizbehörden stellen amtliche Vordrucke für die Grundbuchberichtigung im Internet zur Verfügung.
- Wer selbst beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragt, kann im selben Termin häufig gleich den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen.
- Rufen Sie vorab stets beim Grundbuchamt an und erfragen Sie die Abläufe und notwendigen Unterlagen.
Grundbuchberichtigung ohne Erbschein
Da die Beantragung eines Erbscheins mit Kosten verbunden ist und das Verfahren beim Nachlassgericht sehr lange dauern kann, sollte stets geprüft werden, ob die Grundbuchberichtigung gegebenenfalls auch ohne Erbschein vorgenommen werden kann.
In der Grundbuchordnung ist geregelt, dass auch eine eröffnete Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkunde als Nachweis ausreicht, dass Sie Erbe sind. Gemeint sind damit notariell beurkundete Testamente und Erbverträge. Nicht ausreichend ist dagegen die Vorlage eines eigenhändigen handschriftlichen Testaments. In diesen Fällen kommt man um die Beantragung eines Erbscheins beim Nachlassgericht nicht herum. Auch das notarielle Testament ist unter Umständen nicht ausreichend, wenn das Grundbuchamt diesem die Erbfolge nicht eindeutig entnehmen kann. Solche Unklarheiten kommen allerdings bei beurkundeten Testamenten deutlich seltener vor als bei eigenhändig errichteten letztwilligen Verfügungen.
Wollen Sie die geerbte Immobilie an eine andere Person übertragen, hilft gegebenenfalls auch eine transmortale oder postmortale Vollmacht. Welche Kostenersparnis das im Ergebnis tatsächlich bringt, sollte aber stets geprüft werden.
§ 35 Absatz 1 GBO | Nachweis der Erbfolge
Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden; erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, so kann es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen.
Video: Erbschein für die Grundbuchberichtigung beantragen
Rechtsanwalt Bernfried Rose erklärt in diesem Video, wie man einen Erbschein beim Nachlassgericht beantragt und auf welche Punkte Sie dabei unbedingt achten sollten.
Welche Angaben kommen in den Antrag auf Umschreibung des Grundbuchs?
Der Antrag auf Grundbuchberichtigung wird regelmäßig auf einem amtlichen Vordruck erfasst, den die Grundbuchämter zur Verfügung stellen. Der Antrag muss regelmäßig folgende Informationen beinhalten:
- Name, Anschrift, Geburtsdatum und Telefonnummer des Antragstellers
- Grundbuch und Grundbuchblatt
- Antrag auf Eintragung der Erbfolge unter Angabe des Erblassers und des Todestages
- Bezugnahme auf einen Erbschein oder notarielles Testament bzw. auf die Nachlassakte, in der sich diese Dokumente befinden
- Persönliche Daten etwaiger Miterben
Der Antrag muss unterschrieben werden und alle Unterlagen sind im Original vorzulegen (Kopien reichen nicht aus).
Video: Die Immobilie im Nachlass
In diesem Video gibt Rechtsanwalt Bernfried Rose einen Überblick über die rechtlichen und steuerlichen Themen rund vererbte Häuser, Wohnungen und sonstige Immobilien.
Die Kosten der Grundbuchberichtigung
Eigentlich wird für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch gemäß § 60 der Kostenordnung (KO) eine volle Gebühr erhoben. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Dieser wird bei Antragstellung erfragt.
Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht, bleibt der Vorgang gebührenfrei. Ein guter Grund, den Antrag auf Berichtigung nicht auf die ganz lange Bank zu schieben.
Kostenlose Umschreibung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren
§ 60 Absatz 4 KostO: Die Gebühren (...) werden nicht erhoben bei Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird.
Die Verjährung des Grundbuchberichtigungsanspruchs
Trotz der Pflicht zur Grundbuchberichtigung der Erben und damit verbundenen Vorteile kümmern sich die Nachfolger in vielen Fällen nicht um die Korrektur des Grundbuchs. Häufig stehen dann noch Jahre oder gar Jahrzehnte die verstorbenen Erblasser als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs. In der Praxis kommt dann gelegentlich die Frage der Verjährung des Grundbuchberichtigungsanspruchs auf. Das Recht auf Berichtigung des Grundbuchs gegenüber dem Grundbuchamt ist kein zivilrechtlicher Anspruch und verjährt auch nicht.
Bedarf es für die Grundbuchberichtigung der Zustimmung eines anderen, bestimmt § 898 BGB ausdrücklich, dass dieser Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) nicht der Verjährung unterliegt. Das ist insoweit konsequent, als der Erbe ja automatisch mit dem Erbfall Eigentümer wird, ohne dass er Ansprüche geltend machen muss. Nur in den Fällen, in denen ein "falscher" Erbe im Grundbuch eingetragen wurde, verjährt mit dem Erbschaftsanspruch des "richtigen" Erben auch dessen Berichtigungsanspruch. Unabhängig von einer möglichen Verjährung können Grundbuchberichtigungsansprüche verwirkt sein, wenn ihre Geltendmachung aufgrund besonderer Umstände rechtsmissbräuchlich wäre.
Streit um die Richtigkeit des Erbscheins bei der Grundbuchberichtigung
Es kommt vor, dass das Grundbuchamt Zweifel an der Richtigkeit des Erbscheins hat – etwa weil es eine andere Erbfolge annimmt als das Nachlassgericht. Das ist problematisch, weil das Grundbuchamt grundsätzlich die Pflicht zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs trifft (sogenanntes Legalitätsprinzip).
Ein solcher Konflikt wird nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung zugunsten des Erbscheins gelöst. Dieser habe im Grundbuchverfahren volle Beweiskraft für das Bestehen des Erbrechts. Solange er nicht vom Nachlassgericht eingezogen oder für kraftlos erklärt worden sei, dürfe und müsse das Grundbuchamt auf die Richtigkeit des Erbscheins vertrauen.
FAQ Umschreibung des Grundbuchs im Erbfall
Schnelle Antworten auf häufige Fragen
Funktioniert die Umschreibung des Grundbuchs ohne Erbchein?
Die Berichtigung des Grundbuchs kann auch ohne Erbschein vorgenommen werden. Voraussetzung dafür ist jedoch die Vorlage eines notariell beurkundeten Testaments, aus dem sich die Erbfolge ergibt.
Kann ein Erbe die Grundbuchberichtigung für eine Erbengemeinschaft beantragen?
Fällt eine Nachlassimmobilie an eine Erbengemeinschaft, so ist jeder Miterbe - unabhängig von seiner Erbquote - berechtigt, allein den Antrag auf Grundbuchberichtigung zu stellen. Die weiteren Miterben werden dann ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
So machen wir Erbrecht
Was wir unter einer guten Beratung im Erbrecht verstehen, wie wir das bei uns umsetzen und was Sie davon haben, erzählt Rechtsanwalt Bernfried Rose in diesem Video.