Grundbuchberichtigung bei einer Erbschaft

Notwendigkeit, Antrag, Kosten

Gehören Immobilien zur Erbschaft, stellt sich im Erbfall die Frage nach der Berichtigung des Grundbuchs. Erben, Miterben oder auch Vermächtnisnehmer sollten wissen, wann eine Grundbuchberichtigung geboten ist, wie sie durchgeführt wird und was sie kostet.

Als Kanzlei für Erbrecht und Immobilienrecht betreuen wir Sie in allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um den Grundbesitz im Nachlass - bundesweit.

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Warum muss das Grundbuch berichtigt werden?

Das Eigentum an einer Immobilie fällt im Erbfall ganz automatisch den Erben zu – ohne dass eine Erbschaftsannahme erklärt oder ein Erbschein beantragt wird. Das bedeutet, dass das Grundbuch mit dem Versterben des Eigentümers falsch wird. Es muss daher berichtigt werden. Diese Pflicht ist auch in der Grundbuchordnung geregelt (§ 82 GBO).

Auch aus der Sicht der Erben ist es geboten, die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch dokumentieren zu lassen. Zwar verliert man seine Eigentumsstellung nicht, wenn man keinen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellt. Man hat jedoch große praktische Nachteile im Rechtsverkehr, wenn man nicht nachweisen kann, dass man der neue Eigentümer des geerbten Hauses, der Eigentumswohnung des Bauplatzes etc. ist.

Will der Erbe oder die Erbengemeinschaft die Immobilie zeitnah nach dem Anfall der Erbschaft verkaufen, kann ausnahmsweise auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet werden. Die Grundbuchordnung gestattet es dann, dass der Käufer auch dann direkt als Eigentümer ins Grundbuch kommt. Das gilt auch, wenn die Immobilie vom Erben auf einen Vermächtnisnehmer übertragen wird.

Grundbuchberichtigung bei Erbengemeinschaften

Wird eine Erbengemeinschaft Immobilieneigentümer, kann jeder der Miterben den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. Grundsätzlich werden dann alle Mitglieder der Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

Soll nur einer der Miterben künftig Eigentümer der Immobilie sein, bedarf es zunächst eines entsprechenden Rechtsgeschäfts, zum Beispiel einer Erbteilsübertragung, einer Abschichtung oder einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Geschieht dies zeitnah, kann auch in diesen Fällen auf eine Grundbuchberichtigung zur zwischenzeitlichen Eintragung aller Erben verzichtet werden.

Immobilien im Eigentum von Gesellschaften

Auch in bestimmten anderen Konstellationen ist eine Berichtigung des Grundbuchs ausnahmsweise nicht geboten. Das ist der Fall, wenn die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B. einer GmbH oder KG) stand, die ganz oder zum Teil dem Erblasser gehörte. In diesem Fällen wechseln lediglich die Eigentumsverhältnisse an den Gesellschaftsanteilen, nicht jedoch an dem Grundbesitz. Besonderheiten gelten für die GbR. Hier ist eine Berichtigung geboten, wenn die Eintragung eines Gesellschafters unrichtig geworden ist (§ 82 Satz 3 GBO).

Der Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs – wo und wie?

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts zu stellen.

Antragsberechtigt sind:                                      

  • Der Alleinerbe
  • Ein oder mehrere Miterben einer Erbengemeinschaft
  • Der Testamentsvollstrecker, soweit Testamentsvollstreckung im Testament angeordnet wurde

Die Grundbuchberichtigung muss das Grundbuchamt immer dann vornehmen, wenn der Antragsteller die Unrichtigkeit des Grundbuchs in „grundbuchtauglicher Form“ nachweist. Grundsätzlich sind folgende Dokumente geeignet, den Nachweis der Erbfolge zu führen:

  1. Ausfertigung des Erbscheins oder
  2. Beglaubigte Ablichtung eines notariellen Testaments oder Erbvertrags nebst Eröffnungsprotokoll.

Nicht ausreichend ist dagegen die Vorlage eines eigenhändigen handschriftlichen Testaments. In diesen Fällen kommt man um die Beantragung eines Erbscheins beim Nachlassgericht nicht herum.

Praktischer Tipps:

  • Viele Gerichte bzw. Justizbehörden stellen amtliche Vordrucke für die Grundbuchberichtigung im Internet zur Verfügung.
  • Wer selbst beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragt, kann im selben Termin häufig gleich den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen.
  • Rufen Sie vorab stets beim Grundbuchamt an und erfragen Sie die Abläufe und notwendigen Unterlagen.

Die Kosten der Grundbuchberichtigung

Eigentlich wird für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch gemäß § 60 der Kostenordnung (KO) eine volle Gebühr erhoben. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Dieser wird bei Antragstellung erfragt.

Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht, bleibt der Vorgang gebührenfrei (§ 60 Absatz 4 KO). Ein guter Grund, den Antrag auf Berichtigung nicht auf die ganz lange Bank zu schieben.

Streit um die Richtigkeit des Erbscheins bei der Grundbuchberichtigung

Es kommt vor, dass das Grundbuchamt Zweifel an der Richtigkeit des Erbscheins hat – etwa weil es eine andere Erbfolge annimmt als das Nachlassgericht. Das ist problematisch, weil das Grundbuchamt grundsätzlich die Pflicht zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs trifft (sogenanntes Legalitätsprinzip).

Ein solcher Konflikt wird nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung zugunsten des Erbscheins gelöst. Dieser habe im Grundbuchverfahren volle Beweiskraft für das Bestehen des Erbrechts. Solange er nicht vom Nachlassgericht eingezogen oder für kraftlos erklärt worden sei, dürfe und müsse das Grundbuchamt auf die Richtigkeit des Erbscheins vertrauen.

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