Familienheim steuerfrei vererben - an Ehegatten oder Kinder

Voraussetzungen, Gestaltungen, Risiken

Das selbst bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung ist häufig ein zentraler Baustein im Familienvermögen. Der Gesetzgeber hat die Vererbung des Familienheims von der Steuer befreit - jedoch nur für bestimmte Erben und unter bestimmten Voraussetzungen. In diesem Beitrag verraten Ihnen unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Steuerberater, wie Wohnimmobilien im Nachlass an Angehörige fallen, ohne, dass das Finanzamt die Hand aufhält.

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Überblick über die Steuerbefreiung des Familienheims gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b, 4c ErbStG

Immobilien unterliegen - wie alle anderen Vermögenswerte - im Erbfall grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Der Gesetzgeber entschied sich aber, "den gemeinsamen familiären Lebensraum zu schützen und das Familiengebrauchsvermögen krisenfest zu erhalten." § 13 ErbStG enthält daher für bestimmte Wohnimmobilien eine umfassende Steuerbefreiung, wenn bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Diese sind:

  • Familienheim
  • Erwerb von Todes wegen
  • Ehegatte oder Kind als Erbe
  • 10 Jahre Weiternutzung zu Wohnzwecken

Diese Voraussetzungen sind im Detail komplex und werden nicht immer als zweckmäßig und gerecht angesehen. Daher schauen wir Sie uns im Folgenden genauer an:

Welche Immobilien sind "Familienheim"?

Als Familienheim im Sinne des Erbschaftsteuerrecht gelten Immobilien, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Bebaute Grundstücke im Eigentum oder Miteigentum des Erblassers mit einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken (§ 181 I Nr 1-5 BewG)
  • in Deutschland oder der EU bzw. EWR
  • Mittelpunkt des familiären Lebens, also keine Zweit-, Ferien- oder Wochenendwohnungen (R E 13.3 II 4, 5 ErbStR)

Genau hinschauen muss man bei der Qualifizierung einer Immobilie als Familienheim bei zum Teil auch gewerblich genutzen Objekten, bei Wohnimmobilien mit Arbeitszimmern, bei mehreren Wohnflächen unter einem Dach oder bezüglich Garagen, Nebenräumen oder separaten Gärten.

Tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken

Die Steuerbefreiung verlangt ausdrücklich, dass die Wohnung vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet, dass sie bis dahin Mittelpunkt seines familiären Lebens war. Daher gilt eine Immobilie nicht als Familienheim, wenn sie dem Erblasser lediglich zur Verfügung stand oder er lediglich häufig dort (z.B. bei Familienmitgliedern) zu Besuch war - auch wenn wenn in dem Objekt "offiziell" der Hauptwohnsitz des Erblassers war.

Es sind jedoch auf Fälle denkbar, in denen Immobilien als Familienheim gelten, obwohl der Erblasser sie vor seinem Versterben nicht mehr selbst genutzt und sogar an andere vermietet hatte. Die Steuerbefreiung gilt dann, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an der eigenen Nutzung gehindert war, weil er zum Beispiel in einem Altenheim bzw. Pflegeheim leben musste, weil er im Familienheim nicht mehr in der Lage war, den Haushalt zu führen.

Aufteilung bei nur teilweiser Nutzung

Wenn ein Grundstück nur zum Teil Familienheim ist, fällt die Steuerbefreiung nicht gänzlich weg. Sie wird dann für den Teil des Grundbesitzwerts gewährt, der auf das Familienheim entfällt.

Der begünstigte Anteil am Grundbesitzwert wird hierbei nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Familienheims zur gesamten (zum Grundvermögen gehörenden) Wohn-/Nutzfläche errechnet Garagen, Nebenräume und Nebengebäude sind dabei nicht einzubeziehen.

Beispiel:

Die Ehefrau ist Alleineigentümerin eines Hauses. Der schenkungsteuerliche Wert der Immobilie beträgt 1,2 Mio. €. Das Gebäude hat eine Nutz- und Wohnfläche von insgesamt 300 qm. Hiervon sind 200 qm an einen Ladeninhaber fremdvermietet, eine Fläche von 100 qm nutzen die Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken.

Die Ehefrau schenkt dem Ehemann einen hälftigen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie.

Soweit die Immobilie die Voraussetzungen des Familienheims erfüllt, also zu 1/3, ist die Übertragung schenkungsteuerfrei. In Zahlen bedeutet das: Der hälftige Miteigentumsanteil hat einen schenkungsteuerlichen Wert von 600.000 €. Der Erwerb von 1/3 hiervon, mithin von 200.000 €, geht als Familienheim steuerfrei auf den Ehemann über.

Der restliche Erwerb von 400.000 € (= 2/3 des übertragenen Werts) unterliegt ebenfalls nicht der Schenkungsteuer, da er unter den persönlichen Freibetrag von 500.000 € fällt. Vorausgesetzt: Der persönliche Freibetrag steht noch – zumindest in Höhe der verbleibenden 400.000 € - zur Verfügung.

Zum Vergleich: Ohne die Steuerbegünstigung des Familienheims hätte der Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils von 600.000 € über dem persönlichen Freibetrag von 500.000 € gelegen, so dass auf die Differenz von 100.000 € Schenkungsteuer in Höhe von 11 % angefallen wäre.

Keine wertmäßige Begrenzung

Die Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt. Eine Prüfung der Angemessenheit findet nicht stattfindet.

Auch ein Objektverbrauch tritt nicht ein. Daher kann innerhalb der bestehenden Ehe/Lebenspartnerschaft nacheinander mehrfach ein Familienheim zugewendet werden. Das bietet bei großem Vermögen Gestaltungsspielräume.

Voraussetzung ist jedoch, dass die Ehegatten/Lebenspartner stets einen (neuen) Lebensmittelpunkt in den – nacheinander übertragenen – Familienheimen begründen. Eine Zuwendung kann nicht von der Steuer befreit werden, wenn sie dazu führt, dass der bedachte Ehegatte/Lebenspartner gleichzeitig Eigentümer oder Miteigentümer mehrerer Familienheime wird.

Keine Behaltensfrist

Anders als im Erbfall besteht für das begünstigt erworbene Familienheim bei einer Zuwendung zu Lebzeiten keine Behaltenspflicht. Mithin ist eine sich anschließende Veräußerung oder Nutzungsänderung grundsätzlich unbeachtlich.

Beispiel:

Die Ehefrau schenkt ihrem Ehemann im Jahr 2016 den hälftigen Miteigentumsanteil an der in ihrem Alleineigentum stehenden Eigentumswohnung, in dem die Ehegatten gemeinsam wohnen.

2017 ziehen die Ehegatten in ein Einfamilienheim, welches aus den finanziellen Mitteln der Ehefrau finanziert wurde. Der Ehemann wird als Miteigentümer in das Grundbuch mit aufgenommen. Beide Schenkungen stellen eine Zuwendung des Familienheims dar und bleiben somit schenkungsteuerfrei.

Dennoch sollte der Bogen nicht überspannt werden. Nicht, dass das Finanzamt einen sogenannten „Gestaltungsmissbrauch“ annimmt und die Steuerbefreiung versagt wird.

Beschränkter Schuldenabzug

Übernommene Verbindlichkeiten, Gegenleistungen und Auflagen, die in Zusammenhang mit einer steuerbefreiten Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten stehen, unterliegen dem beschränkten Schuldenabzug.

Zu beachten ist, dass sowohl die Begünstigung wie auch die Folge des begrenzten Schuldenabzugs kein Wahlrecht darstellen. Liegen die Voraussetzungen vor, greift der beschränkte Schuldenabzug ein.

Steuergestaltung im Zusammenhang mit dem Familienheim

Trotz Einführung der Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienwohnheims von Todes wegen durch Ehegatten/Lebenspartner stellt die Übertragung unter Lebenden oftmals die vorzugswürdigere Lösung dar.

Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung im Zusammenhang mit dem Familienheim beim Erwerb von Todes wegen sind deutlich restriktiver. Kann die Voraussetzung der unverzüglichen Selbstnutzung durch den überlebenden Ehegatten meist noch erfüllt werden, da er mit dem Erblasser ohnehin bis zu dessen Tod zusammenlebte und nach dem Tod einfach im Familienheim wohnen bleibt, stellt die Fortführungspflicht von zehn Jahren ein Risiko dar. Niemand kann zuverlässig vorhersagen, ob die Selbstnutzung tatsächlich zehn Jahre lang eingehalten werden kann. Diesbezüglich gibt es bereits umfangreiche Rechtsprechung was zeigt, dass es zum Streit über die Anerkennung der Steuerbefreiung mit dem Finanzamt gekommen ist. Bleibt der Einspruch gegen den Steuerbescheid erfolglos, bleibt zwar der Gang zum Finanzgericht bis hin zum Bundesfinanzhof. In der Vergangenheit äußerte der Bundesfinanzhof jedoch zuletzt bereits erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der aktuellen Steuerbefreiung für Familienheime.

Das Nachversteuerungsrisiko besteht bei einer lebzeitigen Schenkung nicht. Bisher gab es auch noch keine weiteren gesetzlichen Änderungen, wie zum Beispiel zu einer Anpassung der Vorschrift.

Die lebzeitige Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten/Lebenspartner kann im Rahmen einer Nachfolgeplanung ein wesentliches Gestaltungsmittel sein, um das Familienvermögen so zu verteilen, dass es steueroptimiert in die nächste Generation gelangt.

Das Familienheim in der Schenkungsteuererklärung

Auch wenn die schenkweise Übertragung des Familienheims bei Vorliegen aller Voraussetzungen schenkungssteuerfrei möglich ist, fordert das Finanzamt dennoch häufig eine Schenkungsteuererklärung von den Ehegatten/Lebenspartnern an. Insbesondere dann, wenn nur ein Teil des übertragenen Grundvermögens als Familienheim genutzt wird.

Damit die Steuerbefreiung für das Familienheim korrekt berechnet und deklariert wird, sind bestimmte zusätzliche Angaben notwendig. Die Beauftragung eines Steuerexperten ist empfehlenswert. Allein schon aus dem Grund, dass eine Immobilie zu bewerten ist.

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