Familienheim steuerfrei vererben - an Ehegatten oder Kinder
Voraussetzungen, Gestaltungen, Risiken
Das selbst bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung ist häufig ein zentraler Baustein im Familienvermögen. Der Gesetzgeber hat die Vererbung des Familienheims von der Steuer befreit - jedoch nur für bestimmte Erben und unter bestimmten Voraussetzungen. In diesem Beitrag verraten Ihnen unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Steuerberater, wie Wohnimmobilien im Nachlass an Angehörige fallen, ohne, dass das Finanzamt die Hand aufhält.
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Überblick über die Steuerbefreiung des Familienheims gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
Immobilien unterliegen - wie alle anderen Vermögenswerte - im Erbfall grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Der Gesetzgeber entschied sich aber, "den gemeinsamen familiären Lebensraum zu schützen und das Familiengebrauchsvermögen krisenfest zu erhalten." § 13 ErbStG enthält daher für bestimmte Wohnimmobilien eine umfassende Steuerbefreiung, wenn bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Diese sind:
- Familienheim
- Erwerb von Todes wegen
- Ehegatte oder Kind als Erbe
- 10 Jahre Weiternutzung zu Wohnzwecken
Diese Voraussetzungen sind im Detail komplex und werden nicht immer als zweckmäßig und gerecht angesehen. Daher schauen wir Sie uns im Folgenden genauer an:
Welche Immobilien sind "Familienheim"?
Als Familienheim im Sinne des Erbschaftsteuerrecht gelten Immobilien, die folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Bebaute Grundstücke im Eigentum oder Miteigentum des Erblassers mit einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken (§ 181 I Nr 1-5 BewG)
- in Deutschland oder der EU bzw. EWR
- Mittelpunkt des familiären Lebens, also keine Zweit-, Ferien- oder Wochenendwohnungen (R E 13.3 II 4, 5 ErbStR)
Genau hinschauen muss man bei der Qualifizierung einer Immobilie als Familienheim bei zum Teil auch gewerblich genutzen Objekten, bei Wohnimmobilien mit Arbeitszimmern, bei mehreren Wohnflächen unter einem Dach oder bezüglich Garagen, Nebenräumen oder separaten Gärten.
Berechnung bei nur teilweiser Nutzung zu Wohnzwecken
Wenn ein Grundstück nur zum Teil Familienheim ist, fällt die Steuerbefreiung nicht gänzlich weg. Sie wird dann für den Teil des Grundbesitzwerts gewährt, der auf das Familienheim entfällt. Der begünstigte Anteil am Grundbesitzwert wird hierbei nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Familienheims zur gesamten (zum Grundvermögen gehörenden) Wohn-/Nutzfläche errechnet. Garagen, Nebenräume und Nebengebäude sind dabei nicht einzubeziehen.
Beispiel: Eine Immobilie hat einen schenkungsteuerlichen Wert von 1,2 Mi. Euro und eine Größe. Von den 300 qm Gesamtfläche werden 100 qm vom Erblasser als Wohnung genutzt und 200 qm sind als Ladenlokal vermietet. Wird die Immobilie vererbt, gilt sie zu 1/3 als steuerbegünstigtes Familienheim. Die übrigen 2/3 unterliegen der Erbschaftsteuer, soweit die persönlichen Freibeträge der Erben überschritten werden.
Tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken
Die Steuerbefreiung verlangt ausdrücklich, dass die Wohnung vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet, dass sie bis dahin Mittelpunkt seines familiären Lebens war. Daher gilt eine Immobilie nicht als Familienheim, wenn sie dem Erblasser lediglich zur Verfügung stand oder er lediglich häufig dort (z.B. bei Familienmitgliedern) zu Besuch war - auch wenn wenn in dem Objekt "offiziell" der Hauptwohnsitz des Erblassers war.
Es sind jedoch auf Fälle denkbar, in denen Immobilien als Familienheim gelten, obwohl der Erblasser sie vor seinem Versterben nicht mehr selbst genutzt und sogar an andere vermietet hatte. Die Steuerbefreiung gilt dann, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an der eigenen Nutzung gehindert war, weil er zum Beispiel in einem Altenheim bzw. Pflegeheim leben musste, weil er im Familienheim nicht mehr in der Lage war, den Haushalt zu führen.
Warum ist das Familienheim überhaupt von der Erbschaftsteuer befreit?
Die Steuerbefreiung für das vererbte Familienheim folgt aus einem vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsatz, dass das sogenannte Gebrauchsvermögen einem besonderen Schutz unterliegt. Darunter sind Vermögenswerte zu verstehen, die der persönlichen Lebensführung des Erblassers und seiner Familie dienen und die die wirtschaftliche Basis seiner individuellen Freiheit bilden.
Weiternutzung durch den erbenden Ehegatten bzw. das erbende Kind
In den Genuss der steuerfreien Erbschaft des Familienheims kommen nur Ehegatten und Kinder. Von diesen Erben verlangt das Erbschaftsteuergesetz jedoch, dass sie die Wohnung unverzüglich die Selbstnutzung der Wohnung aufnehmen. (§ 13 Absatz 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG). Unproblematisch ist das natürlich in den Fällen, in denen der Erbe bereits zum Zeitpunkt des Erbfalls im Familienheim gelebt hat und dieses dann weiter bewohnt.
Muss er aber erst einziehen, um die gesetzlichen Voraussetzungen zu erfüllen, muss er das nach dem Erbfall "ohne schuldhaftes Zögern" tun. Praktisch heißt das aber nicht sofort. Der Erbe kann insbesondere die Frist für die Ausschlagung der Erbschaft abwarten und sich die gebotene Zeit für die Auflösung seines eigenen Hausstandes und den Umzug nehmen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat der Erbe grundsätzlich 6 Monate Zeit, die Selbstnutzung des Familienheims aufzunehmen. In Ausnahmefällen, kann dieser Zeitraum auch länger sein, wenn Gründe vorliegen, die nicht in der Hand des Erben liegen - zum Beispiel eine verschleppte Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft.
Leitsätze des Bundesfinanzhofs zum Einzug des Erben
1. Unverzüglich im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, das heißt innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.
2. Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.
Für die Steuerbefreiung kommt es nicht darauf an, ob der Erbe Alleinerbe, Miterbe in einer Erbengemeinschaft oder Vermächtnisnehmer ist.
Fällt das Famiienheim an eine Erbengemeinschaft, profitieren zunächst alle Miterben, soweit sie die Voraussetzungen erfüllen, also Kinder oder Ehegatten sind und die Immobilie selbst weiterbewohnen. Da das aber in vielen Fällen nicht der Fall sein wird, weil zum Beispiel Kinder bereits ausgezogen sind, ist es häufig geboten, im Rahmen der Verteilung des Nachlasses (Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft) darauf hinzuwirken, dass das Familienheim denjenigen Erben zugewiesen wird, für die die Steuerbefreiung in Betracht kommt.
Muss der Erbe das Familienheim aufgrund eines Vermächtnisses des Erblassers an eine andere Person übertragen, verliert der Erbe die Steuerbefreiung. Gleichzeitig kann er aber natürlich das Vermächtnis als Nachlassverbindlichkeit bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer abziehen. Der Vermächtnisnehmer kann dann die Steuerbefreiung für das Familienheim nutzen, soweit er die Voraussetzungen selbst erfüllt ("Begünstigtentransfer").
Die 200 qm-Begrenzung für erbende Kinder
Während die Steuerbefreiung bei erbenden Ehegatten für Familienheime in unbegrenzter Größe gewährt wird, gilt für erbenden Kindern eine Höchtgrenze bei der Wohnfläche von 200 qm. Die Steuervergünstigung greift nicht ein, soweit das Familienheim diesen wert überschreitet (§ 13 Absatz 1 Nr. 4c ErbStG). Die Wohnfläche ist dabei nach der Wonflächenverordnung zu ermitteln.
"Soweit" bedeutet, dass bei größeren Familienheimen die Steuerbefreiung nicht vollständig, sondern nur anteilig entfällt. Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 250 qm würden dann 50 qm (20 Prozent) der Erbschaftsteuer unterliegen. Diesbezüglich gibt es natürlich für erbende Kinder Gestaltungspotenzial hinsichtlich der tatsächilchen Flächennutzung.
Achtung: Es bleibt auch dann bei den 200 qm, wenn mehrere Kinder erben, da die Wohnflächenbegrenzung nicht je Kind gilt, sondern einmalig für das Objekt.
10-Jahres-Frist, Wegfall der Steuerbefreiung bei Aufgabe der Nutzung
Gibt der Erwerber die Eigennutzung des geerbten Familienheims innerhalb von 10 Jahren auf, so entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Der Ehegatte bzw. das Kind muss die Wohnung also für diesen langen Zeitraum nach der Erbfall selbst nutzen. Andernfalls verliert er die Steuerbefreiung nicht nur anteilig sondern im Ganzen.
Die Aufgabe des Familienheims führt aber ausnahmsweise dann nicht zu einer Festsetzung von Erbschaftsteuer, wenn der Erbe "aus zwingenden Gründen an der weiteren Nutzung gehindert ist."
- Ein typischer und praxisrelevanter Grund ist etwa die Pflegebedürftigkeit des Erben, aufgrund derer er nicht mehr in der Lage ist, den Haushalt im Familienheim zu führen. Wenn er dann als hilfsbedürftig in einem Alten- oder Pflegeheim untergebracht ist, bleibt es somit bei der Steuerbefreiung.
- Ebenfalls als zwingender Grund anerkannt sind finanzielle Schwierigkeiten, die es dem Erben unmöglich machen, das Familienheim zu halten und er in eine kleinere Immobilie umziehen muss.
Der frühzeitige Auszug des Erben innerhalb von 10 Jahren und die vermeintlich zwingenden Gründe, die dazu geführt haben, führt immer wieder zu Konflikten zwischen Erben und Finanzämtern. Hier sollte stets mit großer Sorgfalt agiert und die aktuellste Rechtsprechung zu diesem Problemkreis beachtet werden.
Das Familienheim in der Erbschaftsteuererklärung
Auch wenn die Vererbung des Familienheims bei Vorliegen aller Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei möglich ist, fordert das Finanzamt dennoch regelmäßig eine Erbschaftsteuererklärung des erbenden Ehegatten bzw. des erbenden Kindes an. Das gilt vor allem dann, wenn nur ein Teil des übertragenen Grundvermögens als Familienheim genutzt wird.
Damit die Steuerbefreiung für das Familienheim korrekt berechnet und deklariert wird, sind bestimmte zusätzliche Angaben notwendig. Wie auch bei anderen Immobilien in der Erbschaft, kann ein qualifizierter Steuerberater dafür sorgen, dass die Steuerbefreiungen auch tatsächlich gewährt werden und die Bewertung der Immobilie möglichst niedrig angesetzt wird.
FAQ Familienheim Erbschaftsteuer
Schnelle Antworten auf häufige Fragen
Hängt die Steuerbefreiung für das Familienheim von dessen Wert ab?
Die Befreiung des Familienheims von der Erbschaftsteuer hängt nicht vom Wert der Immobilie ab, so dass eine 2-Zimmer-Wohnung im Wert von 80.000 Euro ebenso vollständig von der Erbschaftsteuer befreit ist, wie die 5-Millionen-Villa. Eine Grenze gibt es lediglich bei der begünstigten Wohnfläche, soweit Kinder erben (200 qm).
Was gilt, wenn das Familienheim dem erbenden Ehegatten bereits zur Hälfte gehörte?
Ehegatten halten ihre selbst genutzten Immobilien häuig als hälftige Miteigentümer. Verstirbt einer, erbt der andere häufig aufgrund eines Testaments dessen Hälfte. Diese Hälfte ist dann als Familienheim von der Steuer ausgenommen.
Was ist, wenn ich als Erbe aus beruflichen Gründen aus dem Familienheim ausziehen muss?
Berufliche Gründe werden regelmäßig nicht als zwingende Gründe angesehen, die einen steuerneutralen Auszug des Erben aus dem Familienheim innerhalb von 10 Jahren ermöglichen.