Pflichtteil & Immobilien

Bewertungsprobleme und anderes Streitpotential bei Häusern, Wohnungen und anderen Immobilien im pflichtteilsrelevanten Nachlass

Wird ein naher Angehöriger enterbt, kann er Pflichtteilsansprüche geltend machen. Gehören zum Nachlass Immobilien, gibt es einige rechtliche Aspekte, die zu klären sind. Eine zentrale Frage ist die der richtigen Bewertung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Grundstücken. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie bereits zu Lebzeiten vom Erblasser verschenkt wurde.

Unsere Fachanwälte für Erbrecht beraten und vertreten Erblasser, Erben und Pflichtteilsberechtigte in allen Fragen rund um den Pflichtteilsnachlass mit Immobilien.

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Der Pflichtteilsberechtigte und sein Anspruch

Ohne Testament tritt die gesetzliche Erbfolge ein, danach erben Kinder und Ehegatten stets. Das kann der Erblasser ändern durch letztwillige Verfügung. Sind Kinder oder der Ehegatte enterbt, so haben sie einen Anspruch auf den Pflichtteil. Sind Kinder nicht vorhanden und wären Eltern die gesetzlichen Erben, so haben auch sie einen Anspruch auf den Pflichtteil im Falle der Enterbung. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Der Berechtigte wird nicht etwa Teil einer Erbengemeinschaft in dieser Höhe. Vielmehr hat er einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben.

Die Bewertung der Immobilie für den Pflichtteilsanspruch

Damit der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch beziffern kann, muss er zunächst den Wert des Nachlasses kennen. Dafür stehen ihm gegen den oder die Erben Auskunfts- und Wertermittlungsansprüche zu.

Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der Immobilie im Nachlass zu. Dieser Punkt sorgt bei den Erben und den Pflichtteilsberechtigten oft für Probleme und Streit.

Um den Pflichtteilsanspruch beziffern zu können, muss zunächst auch der Wert der Immobilie ermittelt werden.

Wie findet die Bewertung statt?

Ein Laie kann in der Regel eine Immobilie nicht professionell bewerten. Möglich sind aber ungefähre Schätzungen  Dabei kann man auf Vergleichsportale im Internet zugreifen oder man hilft sich mit den sogenannten Bodenrichtwerten. Bodenrichtwerte werden von den Bundesländern veröffentlicht, sie sind die Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden. Wenn sich alle Beteiligten – also Erben und gegebenenfalls Pflichtteilsberechtigte - einig sind, kann man die Immobilie selbst bewerten.

In der Praxis kommt das jedoch nur selten vor. Mangels Interessengleichlauf haben die Beteiligten vielmehr meist völlig verschiedene Vorstellungen vom Immobilienwert für die Pflichtteilsberechnung. Beim Pflichtteilsstreit muss dann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. Oft werden hierfür die Kosten gescheut. Diese werden beim Erbstreit über den Pflichtteil vom Nachlass in Abzug gebracht, somit haftet im Ergebnis jeder Erbe und Pflichtteilsberechtigte in Höhe seines Erbteils oder seines Pflichtteils.

Die Bewertungsmethoden für Immobilien beim Pflichtteil

Für die Bewertung von Immobilien gibt es verschiedenen Bewertungsmethoden. Es muss unterscheiden werden, ob es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, ein selbstgenutztes Haus oder sogar ein vermietetes Objekt handelt. Bei bebauten Grundstücken ist für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens die künftige Nutzung des Grundstücks, die üblicherweise realisiert wird, maßgebend.

Folgende Wertermittlungsverfahren kommen für Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke etc. in Betracht:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird regelmäßig bei Grundstücken angewandt, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, wie insbesondere Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens ist das Vorhandensein einer genügenden Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Grundstücken angewandt, bei denen der nachhaltige erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Dies ist insbesondere der Fall bei Miet- und Geschäftsgrundstücken sowie bei gemischt genutzten Grundstücken. Dabei sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die zu mehr als 80?% Wohnzwecken dienen. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80?% der eigenen oder fremden gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

Beim Ertragswertverfahren, das ebenfalls ein Vergleichsverfahren ist, findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse (§ 17 ImmoWertV), der Liegenschaftszins (§§ 14, 20 ImmoWertV), der Reinertrag (§ 18 ImmoWertV) und die Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) angemessen berücksichtigt werden.

3. Sachwertverfahren

Der Sachwert umfasst den Bodenwert sowie den Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Zu den baulichen Anlagen gehören die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen. Sonstige Anlagen sind insbesondere Gartenanlagen, Anpflanzungen und Parks. Der Wert der einzelnen baulichen Anlagen ist gesondert zu ermitteln.

4. Verkehrswert

Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des angewandten Wertermittlungsverfahrens zum Bewertungsstichtag abzuleiten. Soweit hierdurch die Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht hinreichend Berücksichtigung findet, ist die Angebots- und Nachfragesituation zu ergründen und das Ergebnis durch entsprechende Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, wobei hohe Marktanpassungskorrekturen gegen das jeweils angewandte Verfahren sprechen.

Die Liquiditätsfalle für den Immobilienerben

Besteht der Nachlass ganz überwiegend aus einer oder mehrerer Immobilien, kann der Erbe in Schwierigkeiten geraten, wenn er mit Pflichtteilsansprüchen zum Beispiel von Geschwistern oder den eigenen Kindern konfrontiert wird. In vielen Fällen werden ihm dann nämlich die notwendigen Geldmittel fehlen, um die bereits mit dem Erbfall entstehenden Ansprüche zu befriedigen.

Handelt es sich um vermietete Immobilien, die regelmäßige Erträge generieren, kommt gegebenenfalls eine Finanzierung der Pflichtteilsansprüche bei einer Bank in Betracht. Gerade bei selbst genutzten Wohnimmobilien wird diese Möglichkeit jedoch nicht bestehen.

Ist zu befürchten, dass der Erbe durch die sofortige Erfüllung der geltend gemachten Ansprüche sein Familienheim aufgeben muss, kann er gegebenenfalls die Stundung des Pflichtteils verlangen. Hierüber entscheidet im Streitfall das Nachlassgericht.

Pflichtteilsergänzungsansprüche bei der Schenkung von Immobilien

Wenn Vermögenswerte zu Lebzeiten 10 Jahre vor dem Erbfall verschenkt werden, so entstehen unter Umständen Pflichtteilsergänzungsansprüche. Auch bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen ergeben sich hinsichtlich Immobilien Besonderheiten, die  zu beachten sind. Dies gilt vor allem in den Fällen, in denen sich der Schenker bei der Übertragung Rechte wie zum Beispiel Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vorbehält.

Ausführlich zu diesem Thema: Pflichtteilsergänzungsansprüche

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