Pflichtteil & Immobilien - Haus, Wohnung etc.

Bewertungsprobleme, Schenkungen und Streitpotential bei Grundbesitz

Wird ein naher Angehöriger enterbt, kann er Pflichtteilsansprüche geltend machen. Gehören zum Nachlass Immobilien, gibt es einige rechtliche Aspekte, die zu klären sind. Eine zentrale Frage ist die der richtigen Bewertung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Grundstücken. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie bereits zu Lebzeiten vom Erblasser verschenkt wurde.

Anwaltliche Leistungen rund um die Immobilie und den Pflichtteil

Als bundesweite Fachanwaltskanzlei für Erbrecht mit besonderem Know-How im Immobilien- und Steuerrecht beraten und vertreten wir Erblasser, Erben und Enterbte in allen Fragen des Pflichtteilsrechts mit Immobilienbezug.

  • Entwurf letztwilliger Verfügungen zur Enterbung und Pflichtteilsentziehung
  • Strategische Beratung zur Pflichtteilsgestaltung bei Immobilienvermögen
  • Durchsetzung und Abwehr von Pflichteilsansprüchen und Pflichtteilsergänzungsansprüchen
  • Bewertung von Immobilien zur Pflichtteils-Berechnung

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

1. Der Pflichtteilsberechtigte und sein Anspruch

Ohne Testament tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Kinder und Ehegatten gehören stets zu diesen gesetzlichen Erben und auch zum Kreis der pflichtteilsberechtigten Personen. Werden sie enterbt, so haben sie einen Anspruch auf den Pflichtteil.

Sind Kinder nicht vorhanden und wären Eltern die gesetzlichen Erben, so haben auch sie einen Anspruch auf den Pflichtteil im Falle der Enterbung. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Der Berechtigte wird nicht etwa Teil einer Erbengemeinschaft in dieser Höhe. Vielmehr hat er einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben.

Das Wichtigste zum Pflichtteilsrecht in nur 60 Sekunden erklären wir Ihnen in diesem Video: Pflichtteil - erklärt in 1Min.

Hier Pflichtteil ermitteln - kostenlos, anonym, in 3 Minuten Mit konkreten Pflichtteils-Tipps für Ihren Nachlass mit Immobilien - für Erblasser, Erben und Enterbte

2. Bewertung der Immobilie für den Pflichtteilsanspruch

Damit der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch beziffern kann, muss er zunächst den Wert des Nachlasses kennen. Dafür stehen ihm gegen den oder die Erben Auskunfts- und Wertermittlungsansprüche zu. Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der Immobilie im Nachlass zu. Dieser Punkt sorgt bei den Erben und den Pflichtteilsberechtigten oft für Probleme und Streit. Um den Pflichtteilsanspruch beziffern zu können, muss zunächst auch der Wert der Immobilie ermittelt werden.

Ein Laie kann in der Regel ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Grundstück etc. nicht professionell bewerten. Möglich sind aber ungefähre Schätzungen.  Dabei kann man auf Vergleichsportale im Internet zugreifen oder man hilft sich mit den sogenannten Bodenrichtwerten. Bodenrichtwerte werden von den Bundesländern veröffentlicht, sie sind die Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden. Wenn sich alle Beteiligten – also Erben und gegebenenfalls Pflichtteilsberechtigte - einig sind, kann man die Immobilie selbst bewerten. In der Praxis kommt das jedoch nur selten vor. Mangels Interessengleichlauf haben die Beteiligten vielmehr meist völlig verschiedene Vorstellungen vom Immobilienwert für die Pflichtteilsberechnung. Beim Pflichtteilsstreit muss dann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. § 2314 gibt jedoch keinen Anspruch auf Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, da die Allgemeinvereidigung eines Sachverständigen keinen Einfluss auf dessen Qualifikation und Unabhängigkeit hat. Gelegentlich werden die Kosten für eine Wertermittlung gescheut. Diese werden beim Erbstreit über den Pflichtteil vom Nachlass in Abzug gebracht, somit haftet im Ergebnis jeder Erbe und Pflichtteilsberechtigte in Höhe seines Erbteils oder seines Pflichtteils.

Stichtag für die Wertermittlung ist gemäß § 2311 Absatz 1 Satz 1 BGB der Tag des Erbfalls. Der Pflichtteilsberechtigte profitiert daher nicht von Wertsteigerungen nach dem Erbfall und trägt auch nicht das Risiko eines Wertverlustes.

3. Bewertungsmethoden für Immobilien beim Pflichtteil

Für die Bewertung von Immobilien gibt es verschiedene Bewertungsmethoden. Es muss unterschieden werden, ob es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, ein selbstgenutztes Haus oder sogar ein vermietetes Objekt handelt. Bei bebauten Grundstücken ist für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens die künftige Nutzung des Grundstücks, die üblicherweise realisiert wird, maßgebend. Die gängigen Methoden der Verkehrswertermittlung von Grundbesitz sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung erfasst.

Folgende Wertermittlungsverfahren kommen für Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke etc. in Betracht:

a. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird regelmäßig bei Grundstücken angewandt, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, wie insbesondere Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens ist das Vorhandensein einer genügenden Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte.

b. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Grundstücken angewandt, bei denen der nachhaltige erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Dies ist insbesondere der Fall bei Miet- und Geschäftsgrundstücken sowie bei gemischt genutzten Grundstücken.

  • Dabei sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen.
  • Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80% der eigenen oder fremden gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

Beim Ertragswertverfahren, das ebenfalls ein Vergleichsverfahren ist, findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse (§ 17 ImmoWertV), der Liegenschaftszins (§§ 14, 20 ImmoWertV), der Reinertrag (§ 18 ImmoWertV) und die Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) angemessen berücksichtigt werden.

c. Sachwertverfahren

Die Sachwertmethode ist bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern allgemein anerkannt und wird zum Beispiel beim eigengenutzen Einfamilienhaus angewandt, wenn die Herstellungskosten und nicht (wie bei einem Mietshaus) die Rendite im Vordergrund steht.

Der Sachwert umfasst den Bodenwert sowie den Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Zu den baulichen Anlagen gehören die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen. Sonstige Anlagen sind insbesondere Gartenanlagen, Anpflanzungen und Parks. Der Wert der einzelnen baulichen Anlagen ist gesondert zu ermitteln.

d. Verkehrswert

Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des angewandten Wertermittlungsverfahrens zum Bewertungsstichtag abzuleiten. Soweit hierdurch die Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht hinreichend Berücksichtigung findet, ist die Angebots- und Nachfragesituation zu ergründen und das Ergebnis durch entsprechende Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, wobei hohe Marktanpassungskorrekturen gegen das jeweils angewandte Verfahren sprechen.

4. Liquiditätsfalle für Hauserben und Stundungsmöglichkeiten beim Pflichtteil

Besteht der Nachlass ganz überwiegend aus einer oder mehrerer Immobilien, kann der Erbe in Schwierigkeiten geraten, wenn er mit Pflichtteilsansprüchen zum Beispiel von Geschwistern oder den eigenen Kindern konfrontiert wird. In vielen Fällen werden ihm dann nämlich die notwendigen Geldmittel fehlen, um die bereits mit dem Erbfall entstehenden Ansprüche zu befriedigen. Handelt es sich um vermietete Immobilien, die regelmäßige Erträge generieren, kommt gegebenenfalls eine Finanzierung der Pflichtteilsansprüche bei einer Bank in Betracht. Gerade bei selbst genutzten Wohnimmobilien wird diese Möglichkeit jedoch nicht bestehen.

Pflichtteilsansprüche sind auf eine Geldzahlung gerichtet und grundsätzlich sofort fällig. Im Einzelfall ist aber auch eine Stundung des Pflichtteils möglich, gerade bei Immobilien im Nachlass. Gemäߧ 2331a BGB kann der Erbe die Stundung verlangen, "wenn die sofortige Erfüllung des gesamten Anspruchs für ihn wegen der Art der Nachlassgegenstände eine unbillige Härte wäre". Insbesondere ist diese Möglichkeit ausdrücklich gegeben, wenn der Erbe, um den Pflichtteilsanspruch zu erfüllen, das "Familienheim" aufgeben müsste. Allein der Umstand, dass der Nachlass ganz überwiegend aus einem Haus oder anderen Immobilie besteht, reicht aber für die Stundung nicht aus. Entscheidend ist vor allem auch, ob der Erbe die Immobilie selbst bewohnt, ob er daneben selbst Eigentümer von weiteren Immobilien ist, wie seine Einkommensverhältnisse sind etc.

Der Stundungsantrag muss beim Nachlassgericht gestellt werden. Antragsteller ist der Erbe, Antragsgegner der Pflichtteilsberechtigte. Das Gericht nimmt dann die Interessenabwägung vor und entscheidet, was dem Erben und was dem Pflichtteilsberechtigten zugemutet werden kann. In der Praxis sollte ein eingeschalteter Rechtsanwalt sich stets um eine außergerichtliche Stundungsvereinbarung bemühen, bevor ein Gericht bemüht wird.

5. Pflichtteilsergänzungsansprüche bei der Schenkung von Immobilien

Häufig versuchen Erblasser, die Angehörige enterbt haben, den Pflichtteil dieser Personen dadurch zu reduzieren, dass sie Vermögenswerte zu Lebzeiten verschenken. Und häufig sind es dann Immobilien, die verschenkt werden. Das Pflichtteilsrecht lässt solche Pflichtteilsvermeidungsstrategien jedoch nicht unbegrenzt zu. In § 2325 BGB ist bestimmt, dass der Wert von verschenktem Vermögen zunächst weiter dem Nachlass zum Zwecke der Pflichtteilsberechnung hinzugezählt wird. MIt jedem Jahr nach der Schenkung reduziert sich dann diese "Pflichtteilsergänzung" um 10 Prozent. Bei der Grundstücksschenkung hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klargestellt, dass die Frist erst beginnt, wenn der Beschenkte als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.Ein besonderes Problemfeld im Bereich der Immobilie & Pflichtteil sind solche Schenkungen, die unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts erfolgen. Führen diese Rechte im Ergebnis dazu, dass der Schenker eigentlich der wirtschaftliche Eigentümer des Hauses, der Wohnung etc. geblieben ist, beginnt die Frist zur Abschmelzung der Pflichtteilsergänzungsansprüche gar nicht zu laufen.

"Genussverzicht"-Rechtsprechung des BGH

Nach der Rechtsprechung des BGH gilt eine Schenkung als nicht geleistet, wenn der Erblasser nicht auch tatsächlich den "Genuss" des verschenkten Gegenstandes nach der Schenkung entbehren muss. Erforderlich, so der BGH, sei nicht nur der rechtliche Leistungserfolg, sondern auch eine wirtschaftliche Konsequenz, nämlich die Aufgabe der wesentlichen Nutzung.

Diese Rechtsprechung des BGH ist nicht unumstritten, muss aber gleichwohl von allen beratenden Rechtsanwälten und Notaren unbedingt beachtet werden. Insbesondere muss jeder Schenkungsvertrag unbedingt daraufhin geprüft werden, wie pflichtteilsfest die Formulierungen sind.

Ausführlich zu diesem Thema: Pflichtteilsergänzungsansprüche

Pflichtteil bei der Schenkung eines Hauses - unser Expertenvideo

Immobilienbewertung bei der Pflichtteilsergänzung: "Niederstwertprinzip"

Bestehen im Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche, weil der Erblasser zu Lebzeiten sein Wohnhaus oder andere Immobilien verschenkt hat, stellt sich neben den üblichen Bewertungsproblemen noch die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt der Bewertung. Gilt der Wert des Objektes zum Zeitpunkt der Schenkung oder zum Zeitpunkt des Erbfalls. Der Gesetzgeber hat diese Frage in § 2325 Absatz 2 BGB für nicht verbrauchbare Gegenstände (wie Immobilien) so entschieden, dass der Zeitpunkt des Erbfalls gilt. Allerdings hat er im zweiten Halbsatz direkt hinterhergeschoben, dass doch der Zeitpunkt der Schenkung ausschlaggebend sein soll, wenn dieser Wert geringer ist.

Dieses sogenannte Niederstwertprinzip hat große praktische Relevanz. Schließlich steigt der Wert der meisten Immobilien mit der Zeit eher, als dass er abnimmt.

6. Hausverkauf gegen Leibrente als pflichtteilssichere Alternative

Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit zur Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen enterbter Angehöriger stellt sich der Verkauf gegen Leibrente im Sinne von § 759 BGB dar. Satt ein Haus zu verkaufen oder zu verschenken, kann es der Erblasser zu Lebzeiten gegen die Zahlung einer regelmäßig wiederkehrenden und gleichmäßig lebenslangen Geldleistung übertragen. Diese Gegenleistung ist beim Erbfall nicht mehr im Nachlass vorhanden, da die Rentenzahlung mit dem Versterben endet. Außerdem entstehen keine Pflichtteilsergänzungsansprüche wie bei der Schenkung. Das setzt allerdings voraus, dass sich die Höhe der Rentenzahlung sowohl am Wert der Immobilie als auch an der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers zum Zeitpunkt der Transaktion orientiert.

Obwohl dieses Gestaltungsinstrument Pflichtteilssicherheit bietet und auch die Versorgung des Erblassers zu Lebzeiten berücksichtigt, sollte die rechtliche und steuerliche Reichweite eines solchen Verkaufs eines Hauses gegen Leibrente gründlich geprüft werden.

Alle Strategien zur Reduzierung des Pflichtteils - unser Experten-Video

Q&A Pflichtteil & Immobilien

Schnelle Antworten auf wichtige Fragen

Wird der Pflichtteilsberechtigte Miteigentümer an einer Immobilie im Nachlass?

Enterbte Angehörige mit Pflichtteil werden nicht Teil der Erbengemeinschaft und auch nicht Miteigentümer an Immobilien im Nachlass. Der Pflichtteilsanspruch ist lediglich schuldrechtlicher Natur und auf eine Geldzahlung gerichtet, die der Erbe leisten muss.

Wer entscheidet über den Wert der Immobilie beim Pflichtteil?

Grundsätzlich können sich Erben und Pflichtteilsberechtigte über den Wert von Grundbesitz im Nachlass einigen. Aufgrund der gegensätzlichen Interessenlage kommt es hierüber jedoch häufig zum Streit. In der Praxis macht dann der Pflichtteilsberechtigte seine Wertermittlungsansprüche geltend und der Erbe muss von einem Sachverständigen ein Wertgutachten erstellen lassen.

Muss man ein geerbtes Haus verkaufen, um den Pflichtteil zu bezahlen?

Da der Pflichtteilsanspruch grundsätzlich sofort fällig ist, kann es vorkommen, dass der Erbe ein geerbtes Haus oder sonstige Immobilie veräußern muss, um Pflichtteilsansprüche zu erfüllen. In besonderen Härtefällen kann er jedoch auch eine Stundung des Pflichtteils beim Nachlassgericht beantragen.

Kann man sein Haus verschenken um den Pflichtteil zu umgehen?

Man kann das eigene Vermögen durch das Verschenken von Immobilien reduzieren und damit grundsätzlich den Pflichtteil enterbter Angehöriger vermindern. Nach der Schenkung entstehen jedoch zunächst Pflichtteilsergänzungsansprüche, die erst im Laufe von 10 Jahren Schritt für Schritt verschwinden. Außerdem kann der Vorbehalt eines Nießbrauchs bei der Hausübertragung eine Pflichtteilsreduzierung verhindern.

Was bedeutet das Niederstwertprinzip für die Pflichtteilsberechnung?

Werden von einem enterbten Pflichtteilsberechtigten Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend gemacht, weil der Erblasser eine Immobilie verschenkt hatte, stellt sich die Frage, wie die Immobilie bewertet werden muss. Das Pflichtteilsrecht sieht vor, dass der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls ausschlaggebend ist, wenn nicht der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung niedriger war. Das nennt man Niederstwertprinzip.

Kontaktformular für unverbindliche Mandatsanfragen

Schildern Sie uns Ihr Anliegen und/oder lassen Sie sich zurückrufen.

Hiermit willige ich in die Verarbeitung meiner Daten gemäß der Datenschutzerklärung (Ziffer VIII.) ein. Die Daten werden zur Bearbeitung meiner Kontaktanfrage benötigt und nicht an Dritte weitergegeben. Diese Einwilligung kann ich jederzeit mit Wirkung für die Zukunft durch Erklärung gegenüber ROSE & PARTNER widerrufen.